1.사건의 개요
주택조합 등에 가입한 후 분담금 등을 미납하여 조합원에서 제명되는 경우,
납부한 분담금을 다 반환 받지 못하고, 위약금 및 업무대행 수수료를 공제한 나머지만을 반환하는 경우가 많습니다.
이러한 조합의 조치에 타당한지 여부에 대한 판례를 살펴보도록 하겠습니다.
2. 판례의 태도
1) 위약금 10%의 경우
서울고등법원 2025. 4. 2. 선고 2024나2047501 판결은 “’이 사건 위약금 규정‘은 손해배상액의 예정에 해당한다. 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는, ① 일반적인 매매계약의 경우 매매대금의 10%를 해약금이나 위약금으로 약정하는 것이 통상적이고 이 사건 조합가입계약에서 조합원분담금 총 금액 중 10%에 해당하는 금액을 위약금으로 정한 것이 다른 지역주택조합 사업에 비해 이례적으로 과다한 것으로 볼 수 없는 점, ② 원고는 업무대행비 13,200,000원을 반환받을 수 없는 점도 손해배상 예정액이 과다한 사정으로 들고 있으나 업무대행비는 업무대행사의 업무 대행 용역에 대한 보수로 지급되는 것이고 업무대행비 13,200,000원을 포함하더라도 반환받을 조합원분담금에서 공제되는 금액은 42,240,000원(= 조합원분담금 총 금액 290,400,000원의 10%인 29,040,000원 + 업무대행비 13,200,000원)으로 조합원 분담금 290,400,000원의 15%에도 미치지 않는 점, ③ 지역주택조합 사업에는 상당한 시간, 노력과 비용이 소요되는데 사업의 성공과 다른 조합원들의 이익 보호를 위해서는 사업 진행 도중 조합원 지위를 상실하는 조합원들이 부담할 상당한 액수의 손해배상액을 예정하는 것이 필요해 보이는 점, ④ 원고는 원고의 귀책사유로 원고가 피고의 조합원 자격을 상실한 것은 아니라고 주장하나, 원고가 피고의 조합원 자격 상실을 위하여 세대주변경을 하였고 달리 불가피한 사정으로 조합원 자격을 상실한 것으로 보이지 않으므로 원고의 귀책사유로 조합원 자격을 상실한 것으로 보아야 하는 점 등을 종합하면, ’이 사건 위약금 규정‘에서 정한 손해배상의 예정액이 부당하게 과다하다고 볼 수는 없다”라고 판시하여, 10%의 위약금 및 업무대행비를 공제하는 것은 과다하지 않다고 보고 있습니다.
위 판결 외에도,
1) 부산지방법원 동부지원 2025. 8. 28. 선고 139473 판결도 업무대행비 2,200만 원 및 총 분담금의 10% 공제 규정 규정의 타당성을 인정하고 감액을 부정하였고,
2) 수원지방법원 2024. 1. 31. 선고 2023가단516664 판결도 총 부담금의 10% 위약금 공제 및 업무대행비의 공제에 대해 현저히 부당하다고 보기 어렵다고 보았으며,
3) 수원지방법원 평택지원 2025. 12. 18. 선고 2025가합10343 판결도 업무대행비의 전액공제 및 분담금 총액의 10%의 공제가 타당하다고 보고 손해배상예정액 감액 주장을 기각했고,
4) 의정부지방법원 남양주지원 2025. 7. 15. 선고 2024가단30806 판결에서도 동일하게 분담금 총액의 10% 공제 및 업무대행비를 공제는 다른 조합에 비해서 이례적으로 과다하지 않고 업무대행비도 별도의 성격이라며 감액 및 중복공제 주장을 배척했으며,
5) 수원지방법원 2025. 10. 28. 선고 2024가단591655 판결에서도 동일하게 업무추진비 공제 및 분담금의 10%의 공제를 인정하고 감액 주장을 받아들이지 않았습니다.
위 판결을 통해 조합원 제명시 총 분담금의 10% 공제 및 업무추진비를 공제하는 것이 매우 흔하고 일반적인 수준인 바, 법원 역시 이러한 규정의 효력을 인정하고 있음을 알 수 있습니다.
즉 일반적으로 전체 분담금의 10% 상당의 위약금 및 업무추진비의 공제는 타당하다고 일반적으로 판단함을 알 수 있습니다.
2) 위약금 20%의 경우
반면 그 위약금이 전체 분담금의 20%에 달하는 경우, 법원 판단은 다릅니다.
가. 대구고등법원 2022. 2. 9 선고 2021나22566
조합 규약상 제명 시 총 분담금 20% 공제를 손해배상예정액으로 본 뒤,
탈퇴·자격상실은 계약서에 따라 10%인데 제명만 20%가 적용되는 구조,
제명은 조합 내부 결정으로 이루어져 조합이 이를 통해 조합원을 압박할 우려,
가입계약 해지 사유(분담금 미납 등)와 제명 사유가 실질적으로 겹치는 점 등을 근거로 20%는 부당하게 과다하므로 10%만 인정하는 취지로 감액했습니다.
나. 창원지방법원 2023. 5. 12 선고 2021가단118780
가입계약/규약이 행정용역비 + 총 분담금 20% 공제 구조였는데, 공제 후 조합원 손실이 총 분담금 대비 25% 내외가 되는 점 등을 들어 20%는 과다하므로 10%로 감액하는 것이 타당하다고 판단했습니다.
다. 수원지방법원 평택지원 2024. 7. 16 선고 2023가단67789
규약이 “자격상실 시 총 분담금 20% 몰취 + 업무대행비 비환급” 구조였던 사안에서, 법원은 이를 손해배상예정으로 보고,
20% + 업무대행비까지 합치면 총 분담금의 약 25% 수준,
당초 계약은 10%였는데 규약으로 20%로 2배 증액된 점,
실제 손해가 25%까지 이를 것으로 보이지 않는 점 등을 근거로 위약금을 총 분담금의 10%로 감액하는 것이 상당하다고 판단했습니다(다만 해당 사건에서는 환급 “시기” 문제로 청구가 기각되었습니다).
위와 같은 위약금이 20%인 경우에는 대체로 10%로 감액하는 경우가 많았습니다.
3. 결론
위약금은 일반적으로 손해배상액의 예정으로 보는 바, 이러한 손해배상액의 예정에 대해서는 법원의 감액이 가능합니다. 그런데 일반적인 계약의 경우 위약금이 10%인 경우가 매우 맞습니다. 가장 흔한 부동산 매매계약 등이 총 금액의 10%를 계약금으로 정한 경우가 많은 바, 위약금의 10%인 경우에는 감액을 인정하지 않고, 부당하게 이를 초과하는 경우에는 감액을 인정하는 경우가 많습니다.
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