공인중개사 전세사기,동시진행 무자본 갭투자 불송치 사례 

전세사기에 대한 명확한 전략을 보유한 변호사의 조력을 받아야

사실관계는 비식별화를 위해 약간 각색함

필자가 도와드리고 있는 의뢰인 중에 경기도 안성시에서 공인중개사로 활동하시다가 전세사기 혐의로 여러 건의 조사를 받은 분이 계시다.

이 분은 빌라 매도인으로부터 매매 의뢰를 받아 매매계약 거래를 중개했는데, 매매계약과 임대차계약을 체결하는 동시진행 방식으로 거래를 중개하였고, 임차보증금과 매매대금의 차액을 컨설팅 수수료로 지급받았다.

매수인은 자기자본을 들이지 않고 갭투자한 사람인데, 다른 사람을 통해 소개받은 사람이었다. 의뢰인은 매수인의 국세 완납 증명서, 지방세 완납 증명서를 확인한 결과 특이사항이 없자, 정상적인 갭투자자로 알고 매매계약을 중개하였다.

한편, 의뢰인이 매수인에게 소개해준 빌라는 단 1개였다.

나중에 알고보니, 매수인은 아무런 돈도 없이 그저 명의를 제공하면 명의비를 제공한다는 제안을 받고 매매계약을 체결한 사람이었다.

그러나 의뢰인은 매수인이 누구인지 구체적으로 아는 것이 전혀 없었기 때문에, 이러한 사정을 전혀 알지도 못했고, 알 수도 없었다.

필자에게 상담을 의뢰했을 때는 이미 1건에 대하여는 경찰 조사가 끝나고 검찰에 송치된 상황이었고, 나머지 1건에 대하여는 경찰 조사가 이루어지기 전이었다.

필자의 참여 없이 경찰 조사를 받은 사건 - 사기죄로 기소 처분됨

필자의 조력을 받지 않고 경찰 지능팀 수사관의 조사를 받은 사건은, 피의자신문조서가 너무나 불리하게 작성되어 있어서 도저히 손을 쓸 방법이 없을 정도였다.

아니나 다를까, 곧이어 검사는 의뢰인을 사기죄(형법 제347조)로 기소하였다.

필자가 이 블로그에서 여러번 소개한 바와 같이, 공인중개사 또는 중개보조원이 "사기죄"로 기소되는 경우, 징역 1년~2년의 실형이 선고되는 경우가 많다.

이 사건은 현재 필자가 형사재판을 수행하고 있다.

필자의 조력을 받아 경찰 조사를 받은 사건 - 사기죄 불송치됨

위 사건의 의뢰인은 동일 지역에 소재한 다른 빌라에 대해서도 똑같이 동시진행의 방법으로 매매 거래를 중개하였다. 매수인은 역시 무자본 갭투자자였다.

똑같은 경찰 지능 수사팀에서 조사를 받으라는 통지가 왔다. 이번에는 필자로부터 상담을 받은 이후였으므로, 필자와 수임계약을 체결하고 필자가 경찰 피의자 신문 대응을 도와드렸다.

면밀한 준비 끝에 경찰 피의자신문을 받은 결과, 사기죄로 기소되지 않을 수 있었다.

경찰에서는 검찰에 '사기죄'로 송치하였으나, 오히려 검사는 '사기죄'가 성립한다는 증거를 찾으라며 보완수사 요구를 하였다.

검사가 지적한 사항은 필자가 일관되게 주장해온 것과 일치한다.

즉, "공인중개사가 중개 당시에 매수인(갭투자자)의 재산 현황을 알 지도 못하고, 알 수 있는 방법도 못하는 상황에서, 공인중개사에게 사기죄의 공모를 인정할 근거가 부족하다"는 점이다. 공인중개사는 은행이 아니고, 회계사도 아니다. 매수인에게 돈이 있는지 확인하고 매매거래를 중개하는 공인중개사는 없다(그러한 중개는 가능하지도 않다).

매수인이 빌라왕이서 단기간에 수십채, 수백채의 빌라를 매수한 사람이고, 공인중개사도 그러한 사정을 잘 알았다면 사기죄의 공범이 성립한다고 볼 여지가 있겠지만,

그러나 매수인이 단 1~2채의 빌라를 갭투자했거나, 수십채의 빌라를 갭투자하였더라도 공인중개사가 이를 알 수 있는 사정이 없었다면 사기죄의 공범이 성립한다고 보기 어렵다.

사기죄의 공동정범이 성립하려면 고의가 있어야 하고, 전세사기에서 '고의'는 매매계약 및 임대차계약 체결 당시부터 이미 추후 임대보증금을 반환할 의사와 능력이 없이 임대인이 되었다는 점에 있다.

공인중개사가 임대차계약 체결 당시에 매수인에게 돈이 없다는 사실을 알 수가 없었는데 어떻게 사기죄의 공범이 된다는 말인가?

전세사기 사건에서 검사의 불기소처분이 있는 경우의 불기소이유서를 일부 발췌하면 다음과 같다(필자가 수행한 사건임).

동시진행 무자본갭투자

공인중개사 전세사기 수사 대응이 중요한 이유

수사 현장에서는, 동시진행, 무자본갭투자, 취득세대납, 양도세대납 등에만 꽂혀서 그대로 송치, 기소가 이루어지는 경우가 많다.

피의자신문시 전세사기가 성립하지 않는 이유를 법리에 맞게 설명하는 것이 매우 중요하다.다행히도 최근에는 적절한 변호인의 조력을 받은 사건의 경우 사기죄 기소가 줄어들고 있다.

사기죄로 일단 기소가 되면 형사재판을 받는데 소요되는 시간, 비용이 막대하고, 혹시 잘못된 판결을 받게 되면 실형을 선고받을 수 있으므로 극히 유의해야 한다.