안녕하세요, 법무법인 해일의 정가온변호사입니다.
개인회생을 고민하면서 제일 먼저 하는 일은
아마도 ‘신청 자격’을 검색하는 것일 텐데요.
개인회생에는 여러 신청 자격이 존재하지만
그중에서도 대출 한도는 필수 체크 사항입니다.
(무담보대출 10억 이하, 담보대출 15억 이하)
개인회생은 학자금대출, 통신비,
거래처 대금 등 웬만한 채무는
전부 채무 탕감이 가능하므로
담보부 대출도 당연히 탕감할 수 있다고
생각하는 경우가 많은데 그렇지 않습니다.
신용만으로 빌린 무담보대출과 달리,
내 집이나 차를 담보로 빌린 대출은
채무의 성격이 완전히 다르기 때문에
개인회생으로 빚 탕감이 불가능합니다.
담보대출은 ‘별제권’이라고
개인회생 절차와 상관없이
채권자가 담보 물건을 팔아서
빚을 회수할 수 있기 때문이죠.
별제권이 정확히 무엇인가요?
제411조(별제권자)
파산재단에 속하는 재산상에 존재하는 유치권ㆍ질권ㆍ
저당권ㆍ「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른
담보권 또는 전세권을 가진 자는 그 목적인
재산에 관하여 별제권을 가진다. <개정 2010. 6. 10.>
집을 예로 들어볼게요.
집을 구매할 때 부동산에 근저당을
설정해 담보대출을 받는 경우가 있죠.
이때, 발생하는 대출은 ‘별제권’에 해당합니다.
쉽게 말해서 채무자의 담보 물건은
채권자가 마음대로 행사할 수 있는
강력한 무기가 되는 셈인데요.
담보 이자를 내면 계속 내 물건이 되는 거고,
담보 이자를 내지 못하면 언제든 회수가 되죠.
그럼 별제권 채무는 어떻게 처리할까요?
여러분의 결정에 따라 크게
두 가지로 나눌 수 있습니다.
집을 지키고 싶은 경우
개인회생을 하면 월 변제금이 나오는데요.
이때, 담보대출을 해준 채권사(통상 은행)는
채무자가 개인회생을 진행하면서 변제금으로
월 원리금을 납부할 수 있는지를 판단하는데
별제권으로 분류되더라도 월 변제가
충분히 가능할 것으로 판단을 한다면
담보대출에 대한 계약을 계속 유지하죠.
이해를 돕기 위해 간단한 예시를 들어볼게요.
📢 빌라를 담보로 대출받은 A씨
현재 시세가 1억인 빌라를 담보로
5천만 원을 은행에서 빌린 A씨는
무담보 채무 1억 5천만 원을 탕감하기 위해
법무법인 해일에서 개인회생을 신청했습니다.
‘월 변제금 백만 원, 변제 기간 50개월’
A씨의 변제계획안 내용인데요.
채권자는 A씨의 변제금과 배우자의 소득으로
담보대출 원금과 이자를 갚을 수 있다고 판단,
담보 경매를 진행하지 않았고,
A씨는 빌라는 지킬 수 있었죠.
그러나 이러한 경우는 담보 대출이 적거나
무담보 채무가 월등히 많은 경우여야 하죠.
그래서 이러한 상황을 제외하고는
무리하게 마련한 집이라면 사실상
집을 지키는 방법은 없습니다.
다만, 모든 사람들의 상황이
다 같은 것은 아니기 때문에
자세한 내용은 저희 해일과의
상담을 통해 알 수 있습니다.
집을 지킬 수 없는 경우
신청인이 아무리 집을 지키고 싶어도
채권사(통상 은행)가 보기에 실행해준
대출에 대해 원금을 돌려받기 어렵다고
판단된다면, 경매를 진행하게 될 텐데요.
특히, 부동산 금액 대비 대출 비율이 높으면
높을수록, 경매를 통해 처분할 확률이 높죠.
채권사의 입장에서는 연체의 위험이 높은데
개인회생까지 하겠다는 채무자의 대출금을
기다리기보다는 경매를 통해 환수하는 것이
실질적 이익이 높다고 생각할 테니 말이죠.
경매 후 남은 금액은 어떻게 될까요?
경매를 통해 근저당 대출 전액이
상계된다면, 그나마 다행입니다만
현실적으로는 집이 넘어간 다음에도
빚이 남는 경우가 꽤 많이 있습니다.
예를 들어, 아래의 경우
✅ 집 시세 : 1억
✅ 담보대출 : 9천만 원
✅ 실제 팔린 금액 : 8천만 원
집을 팔아 8천만 원을 갚았지만 여전히
은행에 갚아야 할 천만 원이 존재합니다.
그런데 개인회생을 신청하게 되면
이 금액을 미리 계산해서 채권자
목록에 반영할 수가 있습니다.
이를 ‘미확정 채권’이라고 하는데요.
담보권을 실행하고 남을 것으로
예상되는 금액을 미리 계산하여
채권자 목록에 넣는 것이죠.
미확정 채권을 포함하지 않는다면
개인회생 절차가 끝나도 여러분은
계속해서 천만 원을 갚아야 하니
금액이 확정되지 않았어도 일단
넣겠다는 안전장치와 같습니다.
집값 상승보다 대출 이자 상승 속도가 더 빠릅니다.
무주택자들과는 다르게 집을 가진 분들이 크게
개인회생을 고민하는 지점은 두 가지일 텐데요.
- 집을 지켜야 하기 때문.
- 미래의 집값 상승으로 인한 투자.
집에 대한 의지와 미래 투자, 다 좋습니다.
하지만, 대출 이자가 집값 상승보다 빠른데
이것을 정말로 ‘투자’라고 볼 수 있을까요?
또한, 경매에는 자비가 없습니다.
유찰될 때마다 집값은 깎이고,
결국 집을 뺏기고도 갚아야 할
‘미확정 채권’만 여러분 옆에
남아 계속해서 괴롭힐 텐데요.
집도 잃고, 신용대출은 여전히 존재하고,
경매 이후에 남은 잔금까지 떠안아야 하는
최악의 결과, 한 번의 실수가 바로
여러분의 미래가 될 수 있습니다.
일이 일어나고 난 후에 개인회생을 신청하는 것은
여러분이 갚아야 할 변제금만 늘어나는 꼴입니다.
현재 내 대출을 관리할 수 없는 사람에게
부동산은 자산이 아니라 재앙일 뿐입니다.
그러니 담보대출과 관련해 어떤 결정이
옳은 선택인지 고민이 든다면 언제든지
저희 법무법인 해일로 연락주세요.
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