안녕하세요, 법무법인 해일의 정가온변호사입니다.
오늘은 '전세사기 개인회생' 시리즈의 마지막,
전세사기를 당했을 때, 어떻게 해야하는지에 대해
이야기해 보려고 합니다.
내가 당하기 전까지는 전세사기인지 모른다.
같은 집에서 2년을 살았다고 해도
당할 수 있는 것이 전세사기인데요.
✅ 경매 집행을 예고하는 우편물
✅ 이웃집에서 들려오는 불안한 소문
전세사기의 ‘의심’이 ‘확신’이
되는 경우들이 있는데요.
그래서 오늘 저희 해일은
전세사기를 당했을 때 어떻게
대처해야 할지 모르는 분들을 위해,
민·형사 대응부터 개인회생까지의
흐름을 알기 쉽게 설명하고자 합니다.
만약, 이미 소송을 진행하고 있다면
2번 개인회생부터 봐도 무방합니다.
민·형사적 소송을 통한 대응
전세사기 피해를 입은 상황에서
전세보즘금반환소송이 먼저일까요?
아니면 형사 고소가 먼저일까요?
실제로 많은 피해자분들이
이 차이를 알지 못한 채
법무법인 해일을 찾아오는데요.
민사 소송과 형사 고소는
목적이 전혀 다르기 때문에
두 개를 동시에 진행하면서
알맞은 전략을 세워야 합니다.
📢 민사 소송
민사 소송을 하는 목적은
‘전세보증금 반환’입니다.
임대인이 자진해서 보증금을 주지 않는다면,
경매, 압류와 같은 강력한 집행권원을 얻을 수 있죠.
그러나 일반적인 보증금 분쟁과 달리,
전세사기는 애초에 다수의 임차인을 상대로
보증금을 편취하기 위한 목적이기 때문에
민사적 대응을 한다고 하더라도 결과적으로
피해받은 금액을 회복할 가능성은 희박하죠.
📢 형사 고소
✅ 깡통전세로 인한 피해
✅ 전입신고 당일 임대인의 대출 실행
✅ 신탁 부동산을 이용한 사기
✅ 중개인으로 인한 피해
✅ 가짜임대인 (일명 ‘바지임대인’)
돈을 받기 위한 목적과 별개로
사기 행위를 한 임대인을 처벌하려면
형사 고소를 진행해야 합니다.
아마 이 글을 보시는 피해자분들은
개인회생까지 생각하고 계시겠죠.
개인회생에서 전세사기 혜택을 받으려면
형사 고소는 필수 과정이 되어야 합니다.
다만, 본격적으로 수사에 착수하기 위해서는
나의 상황이 정말 ‘사기’ 사건에 해당하는지
아니면 단순하게 민사적으로 보증금 미반환
사건인지를 입증할 필요가 있습니다.
사기죄가 성립되기 위해서는 크게
세 가지의 조건이 필요합니다.
✅ 애초에(①고의적 행위) 금전 편취를 목적(③재산편취)
✅ 거짓 등의 착오(②기망행위)를 일으킨 때
적게는 수천, 많게는 억대에 달하는
전세사기를 당하게 된다면 누구든,
나의 피해 사실에 집중할 수밖에 없는데요.
하지만, 원활한 수사 진행을 위해서는 단순히,
피해뿐만이 아니라 사기 행위의 전반에 대해
객관적인 증거들이 필요하므로 일반인 혼자는
형사 고소를 진행하기가 어렵습니다.
특히, 단체 고소가 아닌 개인 한 사람이
이러한 절차를 혼자 밟게 된다면,
‘사기’임을 설득하기는 더 어렵겠죠.
그러니 나 외에 또 다른 피해자가 있는지,
있다면 다 같이 법률 자문을 구한 뒤에
애초에 민·형사 대응부터 개인회생까지
같이 받는 것이 최적의 방법입니다.
개인회생을 통한 채무 탕감
소송을 진행했다고 가만히
기다리고 있으면 안 됩니다.
제일 중요한 ‘빚’이
남아있기 때문인데요.
형사 고소를 진행했다는 말은
집주인이 사기를 쳤다는 것이고,
다시 말해 피해자는 보증금을
돌려받을 수 없다는 뜻이죠.
전세보증금은 금액이 큰 경우가 많아
최우선 변제를 잘 받지도 못하는데요.
또한, 여러분이 고소를 진행하는 순간에도
대출 이자는 계속해서 납부해야 합니다.
그러나, 개인회생을 신청하면
이자가 더 이상 붙지 않는데요.
위의 이유로 개인회생은 소송 결과가
나오고 난 후에 진행하면 늦습니다.
시간과 돈 모두 절약할 수 있습니다.
이렇듯 전세사기를 당했을 때,
민·형사적 대응과 개인회생
이 세 가지는 세트라고 볼 수 있습니다.
세 가지 모두 중요하기 때문에
준비하는 시점이 같아야 합니다.
그럼 각각 진행하는 것보다는 한 곳에서
같이 하는 것이 시간과 돈 모두 이득이겠죠.
보통 전세사기는 ‘임차인 – 임대인’보다는
‘전세사기를 당한 건물의 임차인 모두’와
‘임대인’의 싸움이라고 볼 수 있는데요.
📢 한 곳에서 세 가지를 모두 했을 경우.
전세사기 피해를 당한 A씨와
B씨를 예로 들어 설명해 볼게요.
하나의 변호사 사무실에서 모두 진행한 A씨는
한 번의 필요 서류 제출로 민·형사 대응부터
개인회생까지 일사천리로 진행할 수 있었습니다.
그러나 민·형사와 개인회생을 따로한 B씨의 경우,
각각 진행에 필요한 시간도 비용도 두 배로 들었죠.
📢 사무실을 찾아서 다 같이 진행한 경우.
한 오피스텔의 임차인들이 전세사기를 당했고,
이들은 같은 사무실에서 진행하기로 했는데요.
이 중, 한 임차인 C씨가 본인은 홀로
소송을 진행하고 싶다고 밝혔죠.
결과적으로 같은 사건이어도 C씨의
형사 고소는 시간이 오래 걸렸습니다.
다 같이 진행한 피해자들은 일관된 진술로
경찰 조사도 적게 걸렸을 뿐만 아니라
개인이 가지고 있는 증거 이외에도
다른 피해자의 증거를 활용할 수 있었죠.
그러나 C씨의 경우, 홀로 전세사기의
모든 흐름을 설명해야 했기 때문인데요.
고민보다 상담이 빠릅니다.
“나는 돈을 돌려받을 수 있으니
개인회생은 필요 없을 거야.”
이렇게 생각하실 수도 있습니다.
그러나 해일이 피해자분들에게
개인회생에 대해 말하는 이유는
수많은 전세사기 사건을 통해
피해자들의 결과가 어땠는지를
이미 겪어왔기 때문입니다.
안타깝지만, 개인회생은 현실입니다.
혹시 지금 전세사기를 당했거나,
관련해 소송을 진행하고 있는데
다음을 어떻게 해야 할지 걱정인가요?
그렇다면 법무법인 해일로 언제든지
편하게 연락주시면 도와드리겠습니다.
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