입주자대표회의 의결 없는 장기수선충당금 사용 공사계약의 법률관계 

1. 관련규정

[공동주택관리법]

제5조(공동주택의 관리방법)

① 입주자등은 의무관리대상 공동주택을 제6조제1항에 따라 자치관리하거나 제7조제1항에 따라 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.

​제6조(자치관리)

① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 제11조제1항에 따른 요구가 있은 날(제2조제1항제2호마목에 따라 의무관리대상 공동주택으로 전환되는 경우에는 제19조제1항제2호에 따른 입주자대표회의의 구성 신고가 수리된 날을 말한다)부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다.

제7조(위탁관리)

① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다.

1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 “전자입찰방식”이라 한다)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

1의2. 다음 각 목의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것

가. 경쟁입찰: 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항

나. 수의계약: 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항

2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것

제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정)

의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의가 제23조제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제38조제1항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전(이하 “관리비등”이라 한다)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 다음 각 호의 기준을 따라야 한다.

1. 전자입찰방식으로 사업자를 선정할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것

제30조(장기수선충당금의 적립)

① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.

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④ 장기수선충당금의 요율ㆍ산정방법ㆍ적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[공동주택관리법 시행령]

제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정)

① 법 제25조에 따라 관리주체 또는 입주자대표회의는 다음 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정(계약의 체결을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하고 집행해야 한다.

1. 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 다음 각 목의 사항

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2. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 집행하는 다음 각 목의 사항

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3. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 다음 각 목의 사항

가. 장기수선충당금을 사용하는 공사

제31조(장기수선충당금의 적립 등)

① 법 제30조제4항에 따라 장기수선충당금의 요율은 해당 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 고려하여 관리규약으로 정한다. <개정 2021. 1. 5.>

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⑤ 법 제30조제4항에 따라 장기수선충당금은 관리주체가 다음 각 호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다.

1. 수선공사(공동주택 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 명칭과 공사내용

2. 수선공사 대상 시설의 위치 및 부위

3. 수선공사의 설계도면 등

4. 공사기간 및 공사방법

5. 수선공사의 범위 및 예정공사금액

6. 공사발주 방법 및 절차 등

2. 입주자대표회의 또는 주택관리업체가 체결한 계약의 당사자

의무관리대상 공동주택의 입주자는 동별 세대수에 비례한 대표자를 선출하여 그 선출된 동별 대표자로 입주자대표회의를 구성하고 당해 공동주택의 관리방법을 결정하여야 하고(공동 주택관리법 제5조), 입주자 등의 권리 및 의무, 위· 수탁관리계약에 관한 사항, 관리비 등의 징수와 사용에 관한 사항, 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차, 공동주택의 관리책임 및 비용부담 등이 포함된 '공동주택 관리규약'을 정하여야 합니다.(공동주택관리법 제18조 및 같은 법 시행령 제19조)

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공동주택의 관리방법은 자치관리 또는 위탁관리의 두 가지 방법이 있는데, 공동주택을 관리하는 '관리주체'는 자치관리기구의 대표자로 선임된 관리사무소장 또는 위탁관리업체로 선정된 주택관리업자가 되는 것입니다.(공동주택관리법 제6, 7조)

전자의 경우 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장이 관련법령과 그에 따른 관리규약에서 정한 공동주택의 관리업무를 집행하면서 체결한 계약에 기한 권리·의무는 비법인사단인 입주자대표회의에게 귀속되고, 그러한 계약의 당사자는 비법인사단인 입주자대표회의입니다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다62657 판결 참조).

반면 공동주택의 입주자가 주택관리업자로 하여금 공동주택을 관리하도록 하는 경우, 즉 위탁관리 방법을 선택한 경우 입주자대표회의와 관리주체인 주택관리업자의 권한 및 책임은 공동주택 관리규약에 따라 정해진다고 할 것인바, 공동주택의 관리를 위한 각종 계약의 체결 주체에 관한 사항이 공동주택 관리규약에 규정되어 있다면 입주자대표회의나 관리주체는 그에 따라 계약을 체결해야 하는 것이고, 관리규약에서 관리주체로 하여금 아파트 관리를 위한 용역이나 공사발주를 하도록 하면서 그 계약체결의 경우 계약서에 관리주체가 기명날인 또는 서명하도록 하고 있다면 계약체결 자체의 권한은 관리주체에게 있다고 할 것입니다(대법원 2007. 9. 7. 선고 2007다21986 판결 참조).

​한편, 2015. 8. 11. 제정되어 2016. 8, 12.부터 시행된 공동주택관리법 제25조와 같은 법 시행령 제25조 제1항에 의하면, 의무관리대상 공동주택에서 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정(계약의 체결을 포함합니다.)시 [관리주체가 선정하고 집행하는 사항(제1호)], [입주자대표회의가 선정하고 집행하는 사항(제2호)], [입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항(제3호)]으로 구분되어 있고, 장기수선충당금을 사용하는 공사는 [입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항]인 것입니다.

그리고, ​공동주택관리법에 따라 자치관리로 공동주택의 관리방법을 정한 아파트에서 자치관리기구 및 관리주체인 관리사무소장은 비법인사단인 입주자대표회의의 업무집행기관에 해당할 뿐 권리·의무의 귀속주체로 볼 수 없는 것이어서 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장이 공동관리주택법령 등에서 정한 공동주택의 관리업무를 집행하면서 계약을 체결하였더라도, 그 계약에 기한 권리·의무는 비법인사단인 입주자대표회의에게 귀속되고, 그러한 계약의 당사자는 비법인사단인 입주자대표회의라 보아야 할 것입니다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다62657 판결 참조).

​3. 입주자대표회의의 의결을 거치지 아니한 장기수선충당금을 사용하는 공사계약의 효력에 대한 판단

​비법인사단의 대표자가 정관에서 사원총회의 결의를 거쳐야 하도록 규정한 대외적 거래행위에 관하여 이를 거치지 아니한 경우, 이와 같은 사원총회 결의사항은 비법인사단의 내부적 의사결정에 불과하다 할 것이므로, 그 거래 상대방이 그와 같은 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우가 아니라면 그 거래 행위는 유효하다고 봄이 타당하고, 이 경우 거래의 상대방이 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었음은 이를 주장하는 비법인사단측이 주장· 증명하여야 합니다(대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다64780 판결, 대법원 2008. 10. 23. 선고 2006다2476 판결 등 참조).

​위 2.항에서 보는 바와 같이 공동주택관리법 제25조와 같은 법 시행령 제25조 제1항 제3호에 의한 [입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항]인 장기수선충당금을 사용하는 공사의 경우 입주자대표회의가 사업자 선정 등에 관하여 의결을 하여야 하는 것이고, 관리사무소장은 입주자대표회의의 의결에 따른 집행을 하여야 하는 것입니다.

여기서 입주자대표회의의 사업자 선정 등에 관한 의결을 거치지 아니한 채 관리사무소장이 사업자를 선정하는 절차를 거쳐 장기수선충당금을 사용하는 공사계약을 체결한 경우 효력이 문제될 수 있다고 할 것입니다

앞서 본 대법원판결들의 취지에 비추어 볼 때, 입주자대표회의가 계약 상대방이 공사계약 체결 당시 결의절차 상 하자를 알았거나 알 수 있었다는 사실을 주장 입증하지 못하는 한 공사계약은 유효하다고 할 것입니다.

4. 입주자대표회의의 관리사무소장에 대한 손해배상청구

위 3.항에서 보는 바와 같이 입주자대표회의의 사업자 선정 등에 관한 의결을 거치지 아니한 채 관리사무소장이 사업자를 선정하는 절차를 거쳐 공사계약을 체결한 경우, 입주자대표회의가 계약 상대방이 공사계약 체결 당시 결의절차 상 하자를 알았거나 알 수 있었다는 사실을 주장 입증하지 못하는 한 공사계약은 유효하다고 할 것입니다.

이처럼 공사계약이 유효함에도, 입주자대표회의가 내부 사정을 들어 공사계약의 무효를 주장하면서 일방적으로 계약을 불이행한 경우, 공사계약에서 정한 바에 따라 입주자대표회의는 계약 상대방에게 채무불이행을 이유로 한 손해배상책임을 진다고 할 것입니다.

이 경우 관리사무소장은 입주자대표회의의 의결이 없었음에도 임의로 공사와 관련한 공고를 하고, 공사계약을 체결함으로써 입주자들을 위해 선량한 관리자의 주의로 업무를 처리해야 할 의무를 위반한 것입니다.

따라서 관리사무소장의 선관주의 의무위반으로 인하여 입주자대표회의는 계약 상대방에게 손해배상으로 지급한 계약금 등 상당을 회수하지 못하는 손해를 입었다고 할 것이기에 관리사무소장은 입주자대표회의에게 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것입니다.