안심보장증서 미교부 조합원의 사정변경에 의한 가입계약해제 가능성 

【서울고등법원(인천) 2024. 8. 30 선고 2024나12079 판결】

『3. 청구원인에 대한 판단

가. 사정변경으로 인한 해제 및 원상회복청구에 관한 판단

1) 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수원칙의 예외로서 당사자는 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다276338 판결 참조).

2) 앞서 든 증거들, 갑 제8, 9호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실이나 사정을 종합하면, 원고들이 제2 조합원가입계약을 체결할 당시의 사정과 비교해 현재 그 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되었으며, 원고들은 제2 조합원가입계약 체결 당시 제1 조합원가입계약이 무효로 될 것임을 예견할 수 없었고, 이로 인하여 위 계약을 그대로 유지하는 것은 원고들의 이해에 중대한 불균형을 초래한다고 봄이 타당하다.

① 피고는 2020. 9. 25. 조합원 모집신고를 하고 조합원들을 모집하였고, 2021. 11. 1.에 조합원 모집(변경) 신고를 하여 다시 조합원들을 추가 모집하였는데, 제1심 공동원고들 중 D, E, A, G, H, F은 위 모집(변경) 신고를 하기 전에 제1 조합원가입계약을 체결하였고, 원고들은 그 이후에 제2 조합원가입계약을 체결하였다. 피고는 제1 조합원들과 제1 조합원가입계약을 체결할 당시에는 이 사건 안심보장증서를 교부하였으나, 원고들과 제2 조합원가입계약을 체결할 때부터는 안심보장증서의 교부를 중단하였다.

② 피고는 제2 조합원가입계약을 체결할 당시에 '제1 조합원들에게 이 사건 이 사건 안심보장증서를 교부하였다는 사실'을 원고들에게 고지하지 아니하여 원고들은 이 사건 안신보장증서 교부로 인하여 제1 조합원가입계약이 무효로 된 아래와 같은 사정을 전혀 예견할 수 없었다.

③ 제1심 공동원고들에 대한 부분이 분리․확정됨으로써 제1 조합원가입계약은 무효로 확정되어 현재 조합원 모집비율은 원고들이 제2 조합원가입계약을 체결할 당시보다 현저히 낮아지게 되었고, 조합설립인가신청 또한 쉽지 않게 되었다. 또한 제1 조합원들은 제1 조합원가입계약이 무효로 되어 이미 납부하였던 분담금을 모두 반환받을 수 있게 되었고, 이는 결과적으로 사업부지 확보 등을 위한 자금의 부족을 초래하여 원고들을 포함하여 남은 조합원들의 부담 증가로 이어지게 될 수밖에 없게 되었다.

④ 피고가 제1 조합원들에게만 이 사건 안심보장증서를 교부한 것은 원고들의 부담의 정도에 중대한 영향을 미치고 조합원들 사이의 형평에도 어긋나는 사항에 해당할 뿐 아니라, 향후 조합설립인가신청 등 사업의 추진을 현저히 곤란하게 하는 사정으로 보인다.

3) 따라서 원고들은 사정변경으로 인한 해제를 할 수 있고, 원고들의 해제의 의사표시가 담긴 이 사건 항소이유서 부본이 2024. 6. 11. 피고에게 송달됨에 따라 제2 조합원가입계약은 적법하게 해제되었다. 따라서 피고는 원상회복의무로서 원고들에게 원고들이 납부한 각 분담금을 반환할 의무가 있다(원고들의 이 부분 주장을 받아들이는 이상 원고들이 이와 선택적 혹은 예비적으로 구하는 반환 주장에 관하여는 따로 판단하지 아니한다).』

1. 지역주택조합의 환불보장약정

지역주택조합(또는 지역주택조합 추진위원회, 이하 지역주택조합이라 합니다.)은 가입자들과 조합가입계약을 체결하는 과정에서 일정한 사유가 발생하는 경우(예컨대, 조합가입계약을 체결한 날로부터 2년 이내에 설립인가 신청을 하지 못한 경우 등) 가입자가 납입한 업무대행비를 포함한 납입금 전액을 반환한다는 취지의 내용(이하 ‘환불보장약정’이라 합니다.)을 기재한 안심보장증서(또는 안심보장확약서){이하 ‘안심보장증서’라 합니다.}를 교부하는 경우가 있습니다.

환불보장약정과 관려하여 대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결은 [위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 안심보장증서상의 환불보장 약정은 이 사건 조합가입계약에 따른 납입금에 관한 특약 사항을 정하기 위한 목적으로 조합가입계약에 수반하여 경제적, 사실적으로 일체로서 체결된 것이므로, 전체적으로 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있다. 따라서 안심보장증서상의 환불보장 약정이 원심의 판단과 같이 피고 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라고 한다면, 법률행위의 일부무효의 법리에 따라 이와 일체로서 체결된 조합가입계약도 무효가 되는 것이 원칙이지만, 환불보장 약정이 없더라도 조합가입계약을 체결하였을 것임이 인정되는 경우에는 조합가입계약은 여전히 효력을 가지게 될 것이므로, 원심으로서는 이에 관한 당사자들의 가정적 의사를 심리하여 이 사건 조합가입계약의 무효 여부를 판단했어야 한다.]고 판시하였습니다.

이에 위 대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결에 의하면 환불보장약정이 무효인 경우에 있어서 조합원은 환불보장약정이 무효라면 이 사건 조합가입계약을 체결하지 않았을 것이 분명하므로 일부 무효의 법리에 따라 이와 일체로서 체결된 조합가입계약 역시 무효라는 주장을 할 수 있다고 할 것입니다.

​그리고, 조합원은 조합가입계약 체결 당시 환불보장약정의 효력에 대한 착오가 없었다면 조합가입계약을 체결하지 않거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 않았을 것이라는 점 등에 비추어 조합가입계약의 중요한 부분인 환불보장약정의 효력에 관하여 착오에 빠져 조합가입계약을 체결한 것으로 착오를 이유로 조합가입계약의 취소를 주장할 수도 있다고 할 것입니다.

2. 안심보장증서를 교부받지 못한 조합원의 사정변경을 이유로 한 조합가입계약 해제 가능성

가. 문제의 소재

계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 당사자는 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다고 할 것입니다.{대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다276338 판결 등}

지역주택조합(또는 지역주택조합 추진위원회, 이하 ‘지역주택조합’이라 합니다.) 조합원을 모집하는 과정에서 1차로 모집한 조합원(이하 ‘1차 모집 조합원’이라 합니다.)들에게는 환불보장약정을 기재한 안심보장증서를 교부하였는데, 2차로 모집한 조합원(이하 ‘2차 모집 조합원’이라 합니다.)들에게는 안심보장증서를 교부하지 아니한 경우에 2차 모집 조합원이 사정변경을 이유로 한 조합가입계약의 해제를 주장할 수 있는지 문제될 수 있습니다.

나. 서울고등법원(인천) 2024. 8. 30 선고 2024나12079 판결

서울고등법원(인천) 2024. 8. 30 선고 2024나12079 판결은 [① 피고는 2020. 9. 25. 조합원 모집신고를 하고 조합원들을 모집하였고, 2021. 11. 1.에 조합원 모집(변경) 신고를 하여 다시 조합원들을 추가 모집하였는데, 제1심 공동원고들 중 D, E, A, G, H, F은 위 모집(변경) 신고를 하기 전에 제1 조합원가입계약을 체결하였고, 원고들은 그 이후에 제2 조합원가입계약을 체결하였다. 피고는 제1 조합원들과 제1 조합원가입계약을 체결할 당시에는 이 사건 안심보장증서를 교부하였으나, 원고들과 제2 조합원가입계약을 체결할 때부터는 안심보장증서의 교부를 중단하였고, ② 피고는 제2 조합원가입계약을 체결할 당시에 '제1 조합원들에게 이 사건 이 사건 안심보장증서를 교부하였다는 사실'을 원고들에게 고지하지 아니하여 원고들은 이 사건 안신보장증서 교부로 인하여 제1 조합원가입계약이 무효로 된 아래와 같은 사정을 전혀 예견할 수 없었고, ③ 제1심 공동원고들에 대한 부분이 분리․확정됨으로써 제1 조합원가입계약은 무효로 확정되어 현재 조합원 모집비율은 원고들이 제2 조합원가입계약을 체결할 당시보다 현저히 낮아지게 되었고, 조합설립인가신청 또한 쉽지 않게 되었다. 또한 제1 조합원들은 제1 조합원가입계약이 무효로 되어 이미 납부하였던 분담금을 모두 반환받을 수 있게 되었고, 이는 결과적으로 사업부지 확보 등을 위한 자금의 부족을 초래하여 원고들을 포함하여 남은 조합원들의 부담 증가로 이어지게 될 수밖에 없게 되었고, ④ 피고가 제1 조합원들에게만 이 사건 안심보장증서를 교부한 것은 원고들의 부담의 정도에 중대한 영향을 미치고 조합원들 사이의 형평에도 어긋나는 사항에 해당할 뿐 아니라, 향후 조합설립인가신청 등 사업의 추진을 현저히 곤란하게 하는 사정으로 보인다.]는 사정을 종합하면, [원고들이 제2 조합원가입계약을 체결할 당시의 사정과 비교해 현재 그 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되었으며, 원고들은 제2 조합원가입계약 체결 당시 제1 조합원가입계약이 무효로 될 것임을 예견할 수 없었고, 이로 인하여 위 계약을 그대로 유지하는 것은 원고들의 이해에 중대한 불균형을 초래한다고 봄이 타당하다.]고 하면서 [원고들은 사정변경으로 인한 해제를 할 수 있고, 원고들의 해제의 의사표시가 담긴 이 사건 항소이유서 부본이 2024. 6. 11. 피고에게 송달됨에 따라 제2 조합원가입계약은 적법하게 해제되었다.]고 판시 하였습니다.

위 서울고등법원(인천) 2024. 8. 30 선고 2024나12079 판결의 취지에 비추어 볼 때, 안심보장증서를 교부받은 1차 모집 조합원들과 지역주택조합 사이의 조합가입계약이 무효로 확정됨으로 인하여 사업부지 확보 등을 위한 자금의 부족을 초래하여 안심보장증서를 교부받지 못한 2차 모집 조합원들을 포함하여 남은 조합원들의 부담 증가로 이어지게 될 수밖에 없게 되는 등이 사정이 존재하는 경우 2차 모집 조합원들은 사정변경을 이유로 조합가입계약을 해제할 수 있는 가능성이 있다고 보여집니다.