[분양칼럼] 매수자를 구했는데, 분양사가 이를 거절? 



안녕하세요. 이보람 변호사입니다.

저에게 분양해제를 하고 싶다고 찾아오신 분들은 거의 모두

'해제' 만을 원하는 것이 아니라,

분양계약의 구속력에서 벗어나고 싶어하시죠.

결국 분양계약의 구속력에서 벗어나는 방법은 4가지가 있어요.

1) 해제 / 철회 / 취소 / 무효

2) 전매

3) 회생 파산

4) [성격은 조금 다르지만] 잔금 납부 후 등기

그렇기에 해제와 관련한 사건을 하다가 전매로 더 잘 풀리시기도 하고,

회생파산을 전제로 해제 소송을 열심히 싸워드리기도 하죠.

[의뢰인의 현재 상황 요약]

오늘은 의뢰인(수분양자)분이 무려 두차례나 매수자를 구해왔음에도,

분양사가 사전심사를 통해서 거절을 해서 전매를 못하신 사례에요.

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#1. 전매승인 거부가 정당한 경우

분양사가 전매승인을 "정당하게" 거부한 경우도 있어요.

예를 들면

1) 수분양자가 분양계약상 의무(분양대금 납부 등)를 이행하지 않은 경우

2) 법률상 전매제한기간 내인 경우

3) 분양계약서에 명시된 전매제한 사유에 해당하는 경우

위 경우에 해당하지 않는데

채무이행을 거절하는 것은 신의성실의원칙에 반하여 권리남용에 해당하죠.

#2. 계약서상 전매제한 사유

계약서에 일반적으로 분양사측의 서면승인ㅇ늘 얻으라고는 하나,

구체적인 사유를 기재해놓은 경우는 드물어요.

그렇기에 합리적이고 타당한 이유가 있어야 하겠죠.

#3. 관련 판결문

해당 사실관계로 판결이 올라갔는데 이 경우에는

- 수분양자가 이자를 안낸 전력도 있었고,

- 분쟁이 발생한 후 분양사측이 전매를 승인해줘서,,,

명확한 판단을 받지는 못했습니다.

그럼에도 불구하고, 판례 전체 취지에 비추어 보면

특별한 사유 없이 전매사전승인을 거부하였을 경우

위법하다는 것은 전제하고 있어요.

[전략] 이렇게 분양사측이 전매를 허락하지 않은 경우

= 전매 거절에 대해 분양사측에 법적인 책임을 묻는 것이 어떠한 실익있을까요?

1) 첫째, 다음에 매수자를 찾을 경우 사전심사 후 거절할 확률이 거의 없다.

2) 둘째, 실제로 손해에 대한 배상을 청구하고 받을 가능성이 있다.

3) 셋째, 무엇보다도 <분양계약을 합의헤제>하는데 무기로도 쓰일 수 있습니다.

늘 마음이 편한 사람이 승자인 것 같습니다.

감사합니다.

- 이보람 드림