전세보증금, 끝까지 받아냅니다 

1. 사건의 개요

의뢰인은 광교 소재 아파트에 거주하던 임차인으로, 임대차기간이 만료되었음에도 전세보증금을 반환받지 못한 상태였습니다.

임대인은

• “새 임차인이 들어오면 돌려주겠다”고만 반복하였고

• 구체적인 반환 일정이나 자금 조달 계획을 밝히지 않았으며

• 연락을 지연하거나 회피하는 태도를 보였습니다.

임대차는 이미 종료되었고, 의뢰인은 이사 일정과 기존 대출 상환 문제로 인해
보증금 전액을 신속히 회수해야 하는 절박한 상황이었습니다.

2. 사건의 리스크

이 사건의 가장 큰 위험 요소는 임대인의 자금 경색 및 부동산 시세 하락 상황이었습니다.

당시 광교 일대 아파트 거래가 둔화되면서 신규 임차인 유입이 지연되고 있었고,

• 임대인은 실질적 지급 능력이 불투명한 상태였으며

• 근저당권이 설정되어 있어 후순위 회수 위험이 존재했고

• 장기 소송으로 갈 경우 회수 시점이 상당히 늦어질 가능성이 있었습니다.

특히 전세보증금은 임차인에게 사실상 전 재산에 가까운 금원인 경우가 많기에,

단순 승소가 아니라,“실제 회수”까지 연결되는 전략이 필요한 사안이었습니다.

3. 김상훈 변호사의 솔루션

✔ 솔루션 1. 반환의무 확정 및 지연손해금 구조 명확화

우선 임대차 종료 사실과 보증금 반환의무의 발생 시점을 명확히 정리했습니다.

• 임대차계약서

• 계약갱신 거절 통지 내역

• 명도 완료 자료

를 체계적으로 정리하여

보증금 반환의무가 이미 확정되었음을 분명히 구성했습니다.

또한 소장 단계에서부터 지연손해금 기산일과 법정이율을 명확히 특정하여
임대인에게 지연 시 손해가 확대된다는 압박 구조를 만들었습니다.

✔ 솔루션 2. 가압류 및 집행 가능성 선제 확보

본안 소송과 병행하여

• 임대인 소유 부동산에 대한 가압류 검토

• 집행 가능 재산 분석

• 근저당 순위 및 채권액 파악

을 선제적으로 진행하였습니다.

단순히 판결문을 받는 것이 아니라, 판결 이후 즉시 강제집행이 가능한 구조를 사전에 설계했습니다.

✔ 솔루션 3. 협상 병행 전략

소송 진행과 동시에 임대인 측과의 협상을 병행하였습니다.

• 전액 지급이 어려울 경우 분할 지급안 제시

• 기한 특정 합의서 작성

• 지연 시 즉시 집행 가능하도록 공증 구조 설계

결국 임대인은 소송 장기화 및 강제집행 리스크를 고려하여
보증금 전액 및 소송비용을 반환하기로 합의하였습니다.

4. 사건의 결과

의뢰인은 전세보증금 전액 및 관련 소송비용을 회수할 수 있었습니다.

그 결과

• 예정된 일정에 맞추어 이사 진행이 가능했고

• 금융 부담을 최소화할 수 있었으며

• 장기 분쟁 없이 사안을 종결할 수 있었습니다.

무엇보다, “혹시 못 받는 건 아닐까”라는 불안에서 벗어나
생활의 안정을 회복할 수 있었습니다.

5. 결론

전세보증금 반환소송은 단순히 승소 판결을 받는 문제가 아닙니다.

✔ 임대인의 자산 구조 분석
✔ 집행 가능성 확보
✔ 가압류 등 선제 조치
✔ 협상 압박 구조 설계

이 모든 것이 맞물려야 ‘판결’이 아닌 ‘실제 회수’로 이어집니다.

특히 최근 부동산 시장 상황에서는 속도와 구조 설계가 결과를 좌우합니다.

전액 회수가 어려워 보이는 상황이라도 초기 대응을 어떻게 설계하느냐에 따라
결과는 완전히 달라질 수 있습니다.

전세보증금 문제로 고민 중이시라면,
늦기 전에 전략을 세우시기 바랍니다.