보존등기 후에도 민간건설임대주택으로 임대사업자 등록이 가능할까? 

안녕하세요 삼성동최변​입니다.

오늘은 임대사업자 분들에게 유용한 정보인

주택의 건설을 완료하여 소유권보존등기를 마친 후에도 해당 주택에 관하여

'민간건설임대주택'으로 임대사업자 등록을 하는 것이 가능한지에 대해 살펴보겠습니다.

먼저, 「민간임대주택에 관한 특별법」에서는 민간임대주택을 아래와 같이

"민간건설임대주택"과 "민간매입임대주택"으로 구분하고 있습니다.

“민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

​가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

​나. 「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중

사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택 (민간임대주택법 제2조 제2호)

"민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

(민간임대주택법 제2조 제3호)

그런데 「종합부동산세법」에서는 일정한 요건을 갖춘 민간임대주택의 경우

과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 것으로 본다고 규정하고 있고,

​「종합부동산세법 시행령」에서 임대주택 유형별 종합부동산세 과세표준 합산배제 요건을 정하고 있는데요

"민간건설임대주택"의 경우 "민간매입임대주택"에 비해 더 완화된 요건을 적용하고 있습니다.

​

따라서 임대사업자의 입장에서는 "민간매입임대주택"보다는 "민간건설임대주택"으로 등록하는 것이

세금 측면에서 더 유리하다고 볼 수 있습니다.

(※ 임대주택 유형별 종합부동산세 과세표준 합산배제 요건에 관한 상세한 설명은

아래 국세청 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다)

​https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=6539&cntntsId=7966

그렇다면 "민간건설임대주택"으로 등록하기 위해서는 어떤 요건을 갖추어야 하는지 궁금하실 텐데요

이에 대한 행정청의 입장은 다음과 같습니다.

임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에 해당하기 위해서는

주택의 건설 완료 시점인 "소유권보존등기" 전까지 그 주택에 관하여 "임대사업자 등록"을 마쳐야 한다.

이는 국토교통부와 법제처 모두 ​임대를 목적으로 건설한 주택인지를

소유권보존등기 전 임대사업자 등록 여부라는 획일적인 기준에 따라 판단하고 있기 때문인데요

그런데 행정청이 이러한 기준을 고수하면서

​실제로 임대할 목적으로 주택을 건축하였으나 소유권보존등기 전까지 임대사업자 등록을 마치지 않았다는 이유로

행정청이 "민간건설임대주택"으로 등록을 받아주지 않는 사례가 발생하고 있습니다.

​

특히, 민간임대주택법을 비롯한 관련법령 어디에도 "민간건설임대주택"으로 등록하기 위해서는

소유권보존등기 전까지 임대사업자 등록을 마쳐야 한다는 규정이 없기 때문에

​사업자의 입장에서는 사전에 이를 알기 어려움에도 행정청은 예외 없이 위 기준을 적용하고 있는 것입니다.

그렇다면 사업자의 입장에서 취할 수 있는 조치는 무엇일까요!?

​

답은, 행정청의 "임대사업자 등록신청 반려처분"을 대상으로 그 취소를 구하는 소송을 제기하는 것입니다.

​

법원은 관련 사건들에서 아래와 같이

임대 목적으로 건설하여 임대하는 주택(=민간건설임대주택)인지 여부를

소유권보존등기 시점을 기준으로 판단하는 것은 타당하지 않으며,

​민간건설임대주택에 해당하는지 여부는 주택 건설 전후의 여러 사정을 종합적으로 고려하여

그 주택이 임대를 목적으로 건설된 것인지 구체적이고 개별적으로 판단해야 한다고

일관되게 판시하며 원고의 청구를 인용하였습니다.

따라서 주택 건설 전후의 여러 사정을 고려한 결과 임대를 목적으로 주택을 건설하였음이 인정된다면,

소송에서 승소하여 "민간건설임대주택"으로 등록할 수 있는 것입니다.

(※ 참고로, 임대사업자 등록신청 반려처분 취소소송에서 원고가 승소할 경우

행정청은 판결의 취지에 따라 기존의 등록신청을 수리해줄 의무를 부담합니다)

​

​

그리고 아래와 같은 사정들이 존재할수록 임대를 목적으로 주택을 건설한 것으로 판단되어

"민간건설임대주택"으로 인정될 가능성이 높아집니다.

​

✅ 주택 건설 전에 작성된 사업계획서에 임대사업과 관련된 내용이 기재되어 있는 경우

✅ 건축주가 사업자등록을 하면서 업종에 건물 임대업을 포함시킨 경우

✅ 주택 완공 후 얼마 지나지 않아 임대차계약을 체결하고 임대한 경우

✅ 건축주나 그 가족들이 해당 주택을 사용하거나 주민등록을 두고 거주한 사실이 없는 경우

✅ 건축주가 주택 건설 전후 분양을 시도한 사실이 없는 경우

✅ 분양 또는 매각이 이루어진 호실이 없거나 극히 일부에 불과한 경우

✅ 해당 주택이 호실별로 분양이 어려운 다가구주택인 경우

따라서 주택의 소유권보존등기 전까지 임대사업자로 등록해야 하는 것을 인지하지 못해서

"민간건설임대주택"으로 등록하지 못하고 부득이 "민간매입임대주택"으로 등록하신 분이 있다면,

위에 제시한 사정들이 존재하는지 확인하신 후

행정청을 상대로 소송을 제기하는 것을 적극적으로 고려해 보시기 바랍니다.