⚖️전세사기 범죄단체 인식과 법적 대응 

안녕하세요 고재영 변호사입니다.

최근 전세사기는 1) 조직적 역할 분담 2) 반복적 범행 3) 다수 피해자 4) 공인중개사·브로커·명의자·임대인 등 각 단계별 역할 구성의 특징을 보이고 있고, 이에 형법상 범죄단체에 해당한다는 논의가 커지고 있습니다.

일반적인 사기죄보다, 범죄단체를 조직했다고 판단되는 경우 처벌 수위가 더 강하기에, 피해 회복의 측면에서도 범죄단체가 적용되는 것이 유리할 수 있습니다.

그렇다면 어떤 경우에 범죄단체로 볼까요?

1️⃣ 범죄단체란?

범죄단체란 다음 요소를 충족해야 합니다.

① 범죄의 중대성(사형, 무기 또는 장기 4년 이상의 징역에 해당하는 범죄)

② 다수의 구성원 존재

③ 범죄를 목적으로 결합(공동목적의 존재)

④ 계속적 결합체

⑤ 최소한의 지휘, 통솔 체계

그리고 형법은 범죄단체를 조직, 가입, 활동한 경우를 모두 처벌하고 있습니다.

2️⃣전세사기조직이 범죄단체에 해당하려면?

전세사기 조직의 경우, 아래 요소들을 종합적으로 고려하여 범죄단체에 해당하는지 여부를 판단합니다.

1. 임대인 명의를 여러 명으로 분산

2. 브로커가 허위 임대인·임차인 연결

3. 브로커로부터 정보를 전달받은 공인중개사가 계약 실행

4. 조직적인 허위 시세 설명·대출 구조 안내

5. 동일 방식으로 반복 실행되어, 수십~수백 명 피해자 발생

3️⃣ 실제 적용 가능성이 높은 이유

최근 전세사기를 ‘조직범죄’로 엄벌하는 기조입니다.

✔ 「부산 115억대 전세사기 검거」 사건 → 검찰이 범죄단체조직죄 적용 검토

✔ 「인천·수원 전세사기 조직」 사건 → 브로커·임대인·중개사 역할 분담이 명확해 범죄단체 인정 가능성이 높다는 평가

즉, 현대 전세사기는 ‘개인 사기’가 아니라 ‘구조적·조직적 금융형 범죄’로 인식되고 있습니다. 그래서 사법부에서도 이를 엄벌해야 한다고 생각하고 있고, 범죄단체에 해당하는지를 적극적으로 검토하고 있습니다.

4️⃣ 중개인에게도 범죄단체가입죄 적용될까?

중개인도 범죄단체 가입, 활동했다고 평가될 수 있습니다.

만약 중개인 범죄조직과 무관하고, 선의의 임대인이 내놓은 물건을 중개만 한 것이라면, 중개인에게 범죄조직의 책임을 물을 수 없을 것입니다.

하지만 아래의 경우에는 중개인도 범죄단체 가입, 활동의 책임을 피하지 못할 수도 있습니다.

✔ 단순 중개 여부를 넘어

- 허위 시세·허위 설명 제공

- 명백한 위험성 인지

- 반복적·지속적 협업

- 금전적 대가 수수

이 있었다면,

✔그리고 ‘적극적으로 계속적인 개입’이 입증된 경우

단순 부주의 또는 단발성 중개행위만으로는 부족합니다. 하지만 최근 사례를 보면 중개인의 특정 행위가 반복적으로 문제되고 있습니다.

- 10회 이상 반복 계약

- 임대인과 브로커와의 지속적 커뮤니케이션

- 허위 시세 공모

✔중개인에게도 범죄단체가입죄가 적용되고 있습니다.

🔍 정리

최근 300억대 전세사기처럼 대규모 피해, 다수의 구성원들의 역할 분담, 조직적인 반복 범행, 통솔 체계 등의

구조가 명확하다면, 전세사기 조직은 범죄단체로 평가될 수 있습니다.

피해자 입장에서는 범죄단체조직죄가 적용되면 피해 회복 가능성도 높아집니다.

전세사기 조직이 범죄단체로 인정되는 경우, 수사기관에서는 강력한 압수·수색 등 적극적이고 광범위한 수사가 이루어지고, 법원 또한 조직원들에 대해 강한 처벌을 하기 때문에, 초기에 적절한 조치가 이루어진다면, 피해 회복 가능성도 높아집니다.