[금융] 해외부동산 펀드 불완전판매, 손실피해 지속되고 있어 

안녕하세요. 법무법인 강건 형사전문 변호사 유한나입니다.

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해외 부동산펀드 사모펀드가 대규모 손실이 발생하면서, 기관투자자 및 판매사들의 불안이 가속화되고 있습니다.

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특히, 사모펀드의 구조상 투자자들은 증권회사나 은행 등 판매사들의 설명만을 듣고서 투자를 결정할 수 밖에 없는데 위 과정에서 적절한 정보제공이 이루어지지 않아 문제가 되고 있는바,

오늘은 위 '불완전판매'에 대해서 소개해드리도록 하겠습니다.

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Q. 사모펀드는 운용사와 신탁회사, 판매사가 분리되어 있는 구조인데요. 위와 같은 구조로 판매사가 제대로 된

설명없이 해외부동산 펀드를 판매시 투자자들의 피해가 늘어날 수 밖에 없을 것 같습니다.

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대부분의 펀드의 경우, 자산운용사가 상품을 제조해서 신탁회사에 맡기고, 이후 시중은행 및 증권사 등의 판매사들이 금융소비자들에게 판매하고 있습니다. 이러한 구조로 인하여 금융소비자들은 해외부동산 사모펀드 가입과정에서 자산운용사나 신탁회사와 접촉할 일이 거의 없어 판매사 직원들의 말을 믿고 투자를 하고 있습니다.

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그런데, 해외부동산 사모펀드의 경우, 위 펀드를 판매한 직원들조차 수익구조, 사업현황, 포트폴리오, 원금 손실가능성, 권리구제 여부 등에 대해서 제대로 인지하지 못한 상태에서 금융소비자들에게 판매하여 문제가 되고 있습니다.

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Q. 법무법인 강건에서는 2024년도부터 꾸준히 해외부동산 사모펀드의 불완전판매 피해를 호소하는 소송을

지속해 온 것으로 알고 있는데요?

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본 변호사는 2024년 상반기부터 홍콩 ELS 뿐 아니라 해외부동산 사모펀드 과정에서도 시중은행 및 증권사 등의 판매사들이 금융소비자에게 적절한 설명·고지없이 확정적인 수익률만을 강조하며 투자를 권유·판매해왔기에 자본시장법 위반 등의 문제를 제기하며 소송 등을 지속해 온 바 있습니다.

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일례로 일반투자자에게 1등급 초고위험성 상품인 해외부동산 사모펀드 가입을 권유한 사례가 있었습니다.

금융소비자는 해당 펀드에 관한 사업구조 현황 내지는 포트폴리오, 상품설명서, 운용사 및 신탁업자 등이 상세히 기재된 서류들을 교부받지 못한 채 1페이지 분량의 요약된 투자설명서만 제공받았는데요.

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특히, 금융감독원에서 각 펀드 불완전판매 현황에 대해 모니터링을 시작하자, 판매사의 직원들이 금융소비자들에게 연락해 사실확인서 등의 작성을 부탁하는 웃지못할 일이 발생하기도 하였습니다.

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Q. 국내에서 판매된 해외부동산 펀드의 64%가 원금손실을 기록한 것으로 알려져 있는데요. 수익률이 0%에

이르는 상품들도 있다고요?

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이지스글로벌부동산투자신탁 204A, 키움히어로즈유럽오피스부동산, 900억원대 투자금이 들어간 벨기에 펀드, 덴마크 펀드, 노르웨이 펀드 등이 최소 -30%에서 최대 -100%에 이르는 손실률이 발생한 것으로 알고 있습니다.

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결국, 손실률을 회복하기 위해서는 만기를 연장하거나 기초자산의 상환·환매 등의 조치가 취해져야 할 것인데요.

그런데, 위 과정에서 만기 연장에 대해 금융소비자들의 동의없이 이루어지고 있어 또다시 논란이 되고 있습니다.

Q. 투자자들의 동의없이 해외부동산 펀드 상품의 만기가 연장되기도 한다고요?

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일부 해외부동산 펀드의 경우, 기초자산의 상환 연기 등 일정한 사유 발생시 판매사·운용사 등이 일방적으로 만기를 연장하거나 권리 내용을

조정할 수 있다는 내용이 가입계약서에 포함되어 있는데요.

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위 부분을 근거로 "투자자들의 동의없이 일방적인 만기연장"이 이루어지고 있는 것을 파악하였습니다. 그런데, 투자자들은 가입과정에서

이러한 중요한 내용을 설명·고지받지 못하였다고 하면서 피해를 호소하고 있습니다.

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Q. 해외 부동산 펀드 상품의 손실률은 단기간에 회복되기는 어려울 것 같은데요. 변호사님이 보시기에 위 판매과정 에서 문제가 있었다고 판단하시는 지점은 무엇인가요?

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"투자자 동의없는 일방적인 만기연장 가능성"은 투자금 회수 시점 및 가능성과 관련되는 사항으로 투자자가 투자계약 체결 여부를 결정함에 있어 가장 중요하고 핵심적인 사항이라 할 것입니다.

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그런데, 이러한 내용을 설명·안내·고지없이 하였다면 계약의 착오 등에 해당할 수 있습니다.

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또한, 해외부동산 사모펀드의 경우, 위 펀드를 판매한 직원들조차 수익구조, 사업현황, 포트폴리오, 원금 손실가능성, 권리구제 여부 등에 대해서 제대로 인지하지 못한 상태에서 금융소비자들에게 판매하였는바, "불완전판매"가 강하게 의심되고 있습니다.

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Q. 거대 금융사를 상대로 소송을 준비하기 위해서는 어떻게 해야 하나요?

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아시다시피 증권사 및 은행은 대형로펌을 선임해 방어를 하고 있습니다. 따라서, 경제 및 금융에 대해 이해도가

높은 변호사와 초기부터 자료를 준비하여 법률분쟁을 시작하는 것이 유리하다고 할 것인데요. 가입계약서, 투자설명서, 계좌이체내역, 잔고확인서 등을 지참하시어 자세한 법률상담을 받으실 것을 권해드립니다.