빌라왕 전세사기 중개보조원,피해자 합의 집행유예

엄건용 변호사

피해자합의집행유예

전세사기 중개보조원 사건, 유죄 인정 시 전략 포인트

1,500채 빌라왕과 거래한 공인중개사

A씨는 2019년~2021년경 사이에 서울, 경기, 인천 일대에서 빌라, 다세대 주택 등 주택 1,500채를 무자본으로 취득했다가, 2022년경 극단적 선택으로 사망했다.

A씨는 매매계약과 전세계약을 동시에 체결하면서, 전세금과 매매대금을 동일하게 설정하는 방법으로, 자기자본을 전혀 들이지 않는 방식의 갭투자(소위 "무자본 갭투자")를 통해 부동산 투자를 하고 있었다.

B씨는 인천 소재 "C 공인중개사사무소"를 운영하고 있었는데, A씨를 매수인으로 하는 동시진행 매물을 취급하게 되었다.

B씨는 소위 "동시진행"의 방법을 과거부터 여러 번 취급했을 뿐만 아니라, 사망한 A씨 외에도 여러 무자본 갭투자와 다수 거래를 하고 있었다.

빌라왕인줄 모르고 동시진행 거래에 가담

그러던 중, 의뢰인은 B씨의 사무실에 중개보조원으로 취업하였다. 의뢰인은 광주광역시에 거주하다가 처음으로 서울에 상경했는데, 상경해서 첫번째로 취업한 곳이 위 공인중개사무소였다.

B씨는 인천 미추홀구 소재 오피스텔의 소유자 최씨를 만나서 다음과 같이 제안하였다.

"요즘은 부동산 투자자들이 많아서 전세계약과 매매계약을 동시에 진행하는 경우가 많다. 당신이 원하는 매매대금 1억 1,500만 원에 투자자의 투자비용 1,600만 원을 추가하여 1억 3,100만 원에 전세계약 과 매매계약이 체결되게 해 줄 테니, 차액 1,600만 원을 우리가 지정하는 계좌로 송금해달라."

최씨는 B씨의 제안을 받아들였고, 의뢰인은 B씨의 지시에 따라 임대계약서, 매매계약서 등을 준비했다. 의뢰인은 매수인 A씨가 1,500채 빌라왕인 것에 대하여는 전혀 알지 못했다.

빌라왕의 사망,

보증금 못받은 임차임

공인중개사, 중개보조원을 고소

위와 같은 계약에 따라, 임차인 C씨는 무자본 갭투자자 A씨로부터 임대보증금을 상환받아야 하는 상황에 놓였다.

그런데 2022년부터 부동산 시장이 냉각되자, 무자본 갭투자자 A씨는 다수의 보증금 반환채무 부담을 이기지 못하고 사망하였다.

임차인 C씨는 보증금을 돌려받지 못하자, 공인중개사 B씨와 중개보조원(의뢰인)을 사기죄, 공인중개사법위반(초과수수료)로 고소하였다.

엄건용 변호사

전세사기 사건: 유죄 인정 vs 무죄 주장 기준

필자는 이 블로그에서도, 전세사기 사건의 경우 유죄를 인정할 것인가, 아니면 무죄를 주장할 것인가를 선택하는 것이 대단히 중요하다는 점을 설명한 바 있다.

특히, 투자자의 매매계약에 관여한 중개보조원(또는 컨설턴트)의 경우, 무죄를 주장하다가 받아들여지지 않은 사안에서 징역형의 실형이 선고되는 경우가 많으므로, 무죄를 주장할 때에는 증거기록을 철저히 검토한 다음 승산이 있는 경우에만 시도해야 한다(징역 8개월을 선고한 사례로는 인천지방법원 부천지원 2023고단2368 사건, 징역 2년의 실형이 선고된 사례로는 서울중앙지방법원 2023고단4248 사건).

만일 무죄를 주장하기로 선택한 경우라도, 피해자(임차인)와 합의를 보기 위한 시도를 하는게 좋다. 재판부 입장에서는 사기죄의 성립에 관하여 법리상 확신이 없다고 해도, 피해자의 피해 회복이 전혀 되지 않은 사안에서는 무죄를 선고하기가 어렵기 때문이다.

피해자 합의 성사 포인트(변호인 직접 조력)

이 사건의 경우, 증거기록 검토 결과 무죄를 주장해서는 승산이 낮아보였다. 의뢰인이 매수인이 1,500채를 매수한 빌라왕인 것은 몰랐지만, 적어도 수채~수십채의 부동산을 매수한 사람이라는 것을 알 수 있었다는 정황은 남아 있었기 때문이다.

한편, 피해자인 임차인은 수사 단계에서부터 중개보조원에 대한 엄벌의 의사를 표시한 바 있었다. 이런 사안에서는 임차인과 합의를 보는게 중요하다.

왜 변호인이 직접 합의를 진행했나

전세사기 사건과 같이 피해자의 경제적, 정신적 피해가 극심한 사건에서는, 그에 관련된 사람들이 직접 합의에 나서서는 성공 가능성이 매우 낮다.

피해자는 사기를 당했다고 생각하기 때문에, 그에 관련된 중개보조원들의 말을 결코 신뢰하지 않기 때문이다.

그리하여 필자는 형사 사건을 수행할 때 가해자를 대신해서 피해자에게 직접 접촉하고, 합의 의사를 타진하고 있다. 의뢰인께서는 합의 때문에 마음 고생할 필요가 없다.

이 사건의 경우 처음 피해자에게 전화를 했을 때에는 합의에 난색을 표했으나, (1) 합의하더라도 다른 가해자(공인중개사 B씨와 같은 주범들)에 대한 형사처벌에는 아무런 영향이 없다는 점, (2) 민사상 조치에도 불이익을 받을 여지는 없다는 점을 충실히 설명드렸고, 결국 합의에 이르는데 성공할 수 있었다.

처벌불원서에 날인을 요청할 때에도, 다른 피고인들에게는 합의의 효력이 미치지 않는다는 점을 처벌불원서에 반영해서, 별다른 거부감 없이 날인할 수 있도록 도와드렸다.