임차인 사망시 상속포기와 임대차보증금 처리 문제 관련 검토 

1. 사안의 배경

모친 재산으로는 임대차보증금 채권 500만원이 전부고, 각종 채무가 더 많아서 자녀는 상속포기를 할 계획임. 그런데 위 임대차한 집에 모친과 위 자녀가 함께 거주하다가 모친이 사망하였는데, 임대차 계약의 당사자는 모친(임차인)이었고, 임대인은 자녀도 함께 사는걸 용인해 왔음. 이후 2026년 1월 3일 모친이 사망하자, 임대인은 자녀에게 임차인지위 및 보증금반환채권을 승계하여 계속 살라고 하였고, 1안으로 1월 2월 2달 임대료(한달 41만원임)를 보증금 500에서 공제하겠다고 하거나, 2안으로 1월 2월 임대료를 자녀가 내고, 추후 임대차계약 종료시 보증금 5백을 전부 반환해 주겠다고 하였음. 그런데 자녀 입장에서는 위 임대차승계 및 임대차보증금을 승계받거나, 임대차임을 대신 내거나 하면 상속포기에 영향을 주어 상속포기가 인정이 안될까봐 걱정임. 상속포기를 안전하게 하기 위하여는 위 임대차보증금도 포기해야 할지, 미납임대료는 자녀가 내지 말고 보증금에서 차감하게 하고 남은 보증금을 포기해야 할지, 다른 방법이 있는지 여부

2. 검토의견

아래 결론부터 정리하면, 상속포기를 “안전하게” 하려면 (1) 모친 명의 임대차의 임차인 지위/보증금반환채권을 ‘승계받는 형태’로 행동하지 말고, (2) 보증금 500만 원을 본인이 받거나(또는 공제에 동의하여 줄이는 방식으로) 행사하지 말고, (3) 본인이 계속 거주가 필요하면 ‘모친 임대차와 분리된’ 새 계약(또는 사용료 약정)을 임대인과 체결하는 쪽이 가장 안전합니다.

1) 왜 “보증금 수령/공제 동의/승계”가 위험한가 (법정단순승인 리스크)

- 상속인은 상속개시 있음을 안 날부터 3개월 내에 상속포기를 할 수 있고(민법 제1019조 제1항 민법_1026),

- 그런데 상속인이 상속재산을 ‘처분’하면 그 순간 단순승인으로 간주됩니다(민법 제1026조 제1호 주택임대차보호법_9). 단순승인이 되면 피상속인의 권리·의무를 제한 없이 승계합니다(민법 제1025조 민법_1022).

특히 법원은 피상속인의 채권을 추심(받아오는 것)을 “상속재산 처분”으로 보는 흐름이 강합니다. 실제로,

- 임대차보증금(반환채권)을 상속포기 전에 받아버리면 상속포기가 무효(단순승인 간주)라고 본 사례가 있습니다(서울고등법원 2015나2060663: 보증금 수령은 처분행위, 따라서 그 후 상속포기 효력 없음 서울고등법원 2016. 5. 18. 선고 2015나2060663 판결; 인천지방법원 2015가합50800도 같은 취지 인천지방법원 2015. 10. 2. 선고 2015가합50800 판결).

- 최근에도 임대차보증금 일부를 반환받은 행위 자체가 법정단순승인이라고 본 하급심 판결이 있습니다(의정부지방법원 고양지원 2023가단4199 의정부지방법원 고양지원 2024. 5. 21. 선고 2023가단4199 판결).

따라서 질문 사안에서 임대인이 제시한

- (1안) 1~2월 월세를 ‘보증금 500에서 공제’

- (2안) 월세는 자녀가 내고, 나중에 보증금 500 전액 반환(= 결국 자녀가 보증금 반환을 받는 구조로 이어질 가능성 큼)

는, 자녀(상속포기 예정자) 입장에서 보증금반환채권을 사실상 행사·처분(감액 포함)하거나 수령하는 흐름이 되기 쉬워 리스크가 큽니다.

2) “임차인 사망 시 임차권 승계” 규정과 질문 사안의 포인트

주택임대차보호법에는 임차인 사망 시 임차권 승계 규정이 있습니다(주택임대차보호법 제9조 민법_1025). 다만,

- 이 조항은 대표적으로 사실혼 배우자 등 특별한 승계구조를 정한 규정이고,

- 법원은 “상속포기한 상속인에게까지 (제9조를) 유추 적용해서 임차권을 승계할 수는 없다”는 취지로 보기도 합니다(서울고등법원 2015나2060663 판결의 판단 부분 서울고등법원 2016. 5. 18. 선고 2015나2060663 판결).

즉, 상속포기를 할 생각이라면 “임차인 지위를 승계해서 계속 살라”는 임대인 제안에 동의/서명/승낙하는 모양새 자체가 불리할 수 있습니다(최소한 분쟁 씨앗).

3) 질문별 답: “보증금도 포기해야 하나?”, “월세는 내야 하나?”

(A) 상속포기를 하면 “보증금도 자동으로 포기”되는가?

- 원칙적으로 상속포기가 수리되면, 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 되므로(소급), 보증금반환채권(상속재산)에 대한 권리도 취득하지 않습니다.

- 따라서 ‘보증금을 따로 포기하는 추가 절차’가 필요한 개념은 아닙니다.

다만, 포기 결정이 나오기 전에 보증금과 관련해 받거나/공제에 동의하거나/반환청구를 하거나 하면, 그게 문제(법정단순승인)입니다.

(B) 1~2월 미납(또는 발생) 월세는 “자녀가 내지 말아야 하나?”

- 모친 생전의 월세 채무는 원칙적으로 상속채무 영역이므로, 상속포기 예정이라면 굳이 ‘상속인’으로서 변제하지 않는 방향이 안전합니다.

- 다만 자녀가 사망 후에도 계속 점유·거주한다면, 그 기간에 대해 임대인이 차임 또는 부당이득(사용료)을 청구할 수 있어 “0원으로 버틴다”는 실무적으로 어렵습니다.

→ 해결책은 아래처럼 “내 거주분은 내 돈으로(내 이름으로)” 정리하되, 모친 보증금과 연결시키지 않는 방식입니다.

(C) “보증금에서 월세 공제하고 남은 보증금을 포기”는 안전한가?

- 공제 자체가 보증금반환채권(상속재산)을 줄이는 ‘처분’으로 평가될 여지가 있어 안전하다고 보기 어렵습니다(민법 제1026조 제1호 주택임대차보호법_9 + 보증금 수령/추심을 처분으로 본 다수 판결 흐름 서울고등법원 2016. 5. 18. 선고 2015나2060663 판결, 인천지방법원 2015. 10. 2. 선고 2015가합50800 판결, 의정부지방법원 고양지원 2024. 5. 21. 선고 2023가단4199 판결).

- 즉, ‘공제 후 잔액은 안 받을게요’도 위험할 수 있습니다(“안 받는다”가 아니라 “상속재산을 정산/처분했다”로 보일 수 있음).

4) 가장 안전한 진행 시나리오(권고)

시나리오 1) “상속포기 + 빠른 퇴거” (가장 안전)

1. 상속포기 신고를 3개월 내에 즉시 진행(민법 제1019조 제1항 민법_1026).

2. 임대인에게 서면(문자/내용증명 권장)으로:

- “상속포기 예정(또는 진행 중)”

- “모친 임대차의 임차인 지위/보증금반환채권을 승계하지 않음”

- “퇴거 예정일”

- “퇴거일까지 점유에 대한 사용료(= 내 돈) 지급 의사(필요시)”

를 명확히 통지.

3. 퇴거일까지의 금액은 ‘보증금 공제’가 아니라, 본인 명의로 별도 지급(영수증/이체내역 확보).

시나리오 2) “계속 거주 필요” (보증금과 분리해서 새로 계약)

- 임대인과 ‘새 임대차(또는 단기 점유사용 합의)’를 자녀 단독 명의로 새로 체결하세요.

- 핵심은 모친 보증금 500만 원과 연결되는 문구(승계, 공제, 정산, 반환 등)를 계약서에 넣지 않는 것입니다.

- 모친 보증금 500만 원은

- 임대인이 상속재산관리인에게 반환하거나,

- 반환 상대가 불명확하면 공탁으로 처리하는 방식이 통상적입니다(임대인 입장에서도 안전장치).

참고: 상속인들이 모두 상속포기하면, 임대인 입장에서는 “누구에게 보증금을 돌려줘야 하는지”가 불명확해질 수 있어 공탁/상속재산관리인 선임이 실무적으로 자주 등장합니다(유사 구조의 공탁 분쟁 사례로 의정부지방법원 고양지원 2021가단88124 의정부지방법원 고양지원 2022. 5. 19. 선고 2021가단88124, 2021가단89608 판결).

5) “절대 하지 말아야 할 것” 체크리스트(상속포기 안전용)

상속포기 접수~수리 전까지는 특히 다음을 피하는 게 안전합니다.

- 임대차 승계 동의서/확인서/합의서 서명

- 임대차보증금 반환받기, 계좌로 입금받기

- “월세를 보증금에서 빼자” 등 공제·상계에 동의하는 문구 남기기

- “보증금은 내가 받을게요(나중에라도)” 취지의 의사표시

3. 결어

상속포기를 할 생각이라면, 함부로 피상속인의 재산을 건드려서는 안되는바, 먼저 법률검토를 받는 등 하여 대응하실 필요도 있다고 보입니다.