안녕하세요.
법무법인 한서의 대표 김형민 변호사(25년차 경력 변호사, 부동산 전문 변호사)입니다.
부동산 경기 침체가 이어지면서 상가·오피스텔을 분양받은 수분양자들이 계약을 해제하고 분양대금 반환을 요구하는 사례가 증가하고 있습니다.
이와 함께 건축물분양법에 따른 ‘시정명령’이 계약 해제의 중요한 기준으로 등장하면서 실무에서도 분쟁이 크게 늘고 있습니다.
최근 판례에서 어떤 기준이 형성되고 있는지, 일반인의 눈높이에 맞춰 정리해드립니다.
1. 시정명령이 왜 중요한가?
건축물분양법은 분양사업자가 수분양자에게 정확한 정보를 제공하도록 다양한 의무를 규정하고 있습니다.
특히,
시정명령,
벌금형 이상의 형
과태료 처분
이 내려진 경우에는 수분양자에게 분양계약을 해제할 권리를 부여할 수 있도록 분양계약서에 반드시 기재하도록 하고 있습니다.
즉, 시정명령이 내려지면 수분양자가 계약 해제를 주장할 수 있는 근거가 되는 것입니다.
그래서 분양사업자도, 수분양자도 시정명령 여부에 따라 법적 지위가 크게 달라지게 됩니다.
그렇다면, 어떤 경우 시정명령이 내려지고, 이 명령을 받으면 정말로 누구나 계약을 해제할 수 있을까요?
최근 판례는 이 문제를 세부적으로 다루고 있습니다.
2. 시정명령은 ‘재량’인가, ‘의무’인가?
분양사업자들은 “시정명령은 행정청의 재량이므로, 위반사항이 있더라도 반드시 내려야 하는 것은 아니다”라고 주장해 왔습니다.
그러나 대다수 판례는 다음과 같이 판단합니다.
→ 건축물분양법에서 정한 광고의무를 어긴 객관적 사실이 있으면,
시정명령은 반드시 내려야 하는 ‘기속행위’에 해당한다.
즉, 단순 착오라 하더라도 법에서 정한 정보를 누락하면 시정명령의 대상이 되고, 특별한 사정이 없는 한 행정청은 명령을 내려야 합니다.
따라서 “재량이므로 위법이 아니다”라는 주장은 실익이 크지 않은 흐름입니다.
3. 주요 쟁점 ①
● 분양광고에 ‘교육환경보호구역’ 여부를 누락한 경우
2020년 2월 21일부터 분양광고에는 반드시 교육환경보호구역 설정 여부를 기재해야 합니다.
하지만 많은 사업장에서 이를 인지하지 못해 누락이 발생했고, 실제로 시정명령 처분이 이어지고 있습니다.
● 처분 전 정정조치를 했다면 시정명령이 무효일까?
이 부분은 최근 두 갈래의 판례가 나왔습니다.
1. 정정했으니 처분사유가 없다 → 시정명령 위법
목적은 ‘잘못된 정보로 인한 수분양자의 착오 방지’이므로 이미 조치했다면 추가 명령은 필요 없음
심각한 허위광고는 별도 벌칙으로 제재 가능
민사상 구제도 가능
2. 정정해도 위반 사실 자체는 사라지지 않음 → 시정명령 가능
시정명령은 이미 계약한 사람들까지 보호하기 위한 제도
분양계약 해제 사유와도 연결되므로 더욱 중요
건축물분양법이 시정명령을 기속행위로 정한 점을 고려해야
아직 대법원 판례가 없어, 정정조치의 효과는 향후 중요한 분쟁 포인트가 될 전망입니다.
● 교육환경보호구역 자체가 없는 경우
“없는 사실을 적지 않았는데도 위반인가?”
하급심 판결 중 일부는
해당 구역 여부 자체를 명시해야 하는 입법취지상, ‘없다’는 사실을 기재하지 않은 것도 시정명령 사유가 된다고 보고 있어 주의가 필요합니다.
4. 주요 쟁점 ②
● 분양대금 관리자와 분양사업자 관계 미기재
분양광고에는 분양대금의 관리자와 분양사업자 사이의 관계도 반드시 표시해야 합니다.
여기서 특히 문제가 되는 경우는,
납부계좌 예금주만 적어놓은 경우
‘토지신탁’ 등 관리 형태만 간단히 언급한 경우
최근 판례는 다음과 같이 엄격하게 해석합니다.
→ “예금주 기재만으로는 양자의 관계가 무엇인지 알 수 없다.
→ 따라서 법에서 요구하는 ‘관계 표시’ 요건을 충족했다고 보기 어렵다.”
결국, 광고에 관리자와 사업자의 법적·실질적 관계를 명확히 표현해야 하며, 그렇지 않으면 시정명령 사유로 인정될 가능성이 높습니다.
5. 시정명령을 받으면 무조건 계약을 해제할 수 있을까?
이 또한 최근 판례가 나뉘는 부분입니다.
● 의견 1: “시정명령만 받으면 무조건 해제 가능”
건축물분양법의 입법취지를 중시
수분양자 보호를 위한 규정이므로 다른 요건 불문
벌금형·과태료·시정명령 모두 동일하게 해제권 인정
● 의견 2: “추가 요건이 있어야 한다”
분양사업자에게 귀책이 있을 것
시정명령 사유가 계약 체결에 중요한 영향을 미친 사정일 것
최근 서울고등법원 판결은 첫 번째 견해(무조건 해제 가능) 를 취하고 있으며, 이 판결이 확정되면서 앞으로 판례가 이 방향으로 정착될 가능성이 있습니다.
6. 마무리 — 분쟁 대응 시 주의사항
● 분양사업자라면
시정명령 ‘사전통지’를 받는 즉시 정정조치를 해야 합니다.
필요하다면 집행정지 신청도 검토해야 합니다.
시정명령 이후 해제통지가 들어오면 큰 손해로 이어질 수 있기 때문입니다.
● 수분양자라면
분양광고와 분양계약서에 법정기재사항이 정확히 들어있는지 꼭 확인해야 합니다.
시정명령 여부, 과태료·형사처벌 여부는 해제권 행사와 직결되는 중요한 요소입니다.
건축물분양법은 작은 광고 누락만으로도 시정명령 → 계약해제 → 분양대금 반환으로 이어질 수 있을 만큼 영향력이 큰 법령입니다.
분양사업자와 수분양자 모두 정확한 법적 판단이 필요하며, 무엇보다 초기 대응 전략이 분쟁의 결과를 좌우합니다.
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