[건축법위반] 불송치 결정 사례 

건축물분양법 위반 고발 사건 “불송치(혐의없음)” 성공사례

시행사의 단독 위반행위… 수탁 신탁사는 형사책임 없음 인정

1. 사건의 개요

의뢰인은 부동산 개발사업에서 관리형 토지신탁의 수탁사로 참여한 신탁회사였습니다. 그런데 시행사가 분양신고를 마치지 않은 상태에서 일부 호실에 대해 임의로 분양계약을 체결하면서, 수탁사인 의뢰인까지 건축물의 분양에 관한 법률 위반 혐의로 고발되는 상황이 발생했습니다.

수사기관은 “신탁사 명의로 사업이 진행된 점”, “분양계약서상 사업 관련 표시가 존재하는 점” 등을 근거로 수탁사 역시 분양의 주체 아니냐는 의심을 제기하였고, 자칫하면 신탁사가 형사처벌을 받을 수 있는 위기 상황이었습니다.

2. 사건의 핵심 쟁점

이 사건의 핵심은 단 하나였습니다.

“신탁사가 법률상 ‘분양한 자’에 해당하는가?”

건축물분양법은 ‘분양계약을 체결한 자’를 처벌 대상으로 규정하고 있습니다. 따라서 단순히 토지 소유명의자이거나 사업 구조상 참여자라는 사정만으로는 부족하고, 실제로 분양계약의 당사자로서 분양행위를 했는지가 처벌 여부를 가르는 결정적 기준이 됩니다.

3. 변호인의 조력 및 전략

본 변호인은 수사 초기부터 사건의 방향을 “형식이 아닌 실질 판단”으로 끌고 가는 데 집중했습니다. 주요 대응은 다음과 같았습니다.

• 관리형 토지신탁 계약 구조상 분양업무의 주체는 시행사이고, 신탁사는 소유권 관리 및 이전 협력 의무만 있다는 점을 계약서 특약을 통해 명확히 제시했습니다.

• 문제된 분양계약서에 신탁사는 계약 당사자로 기재되어 있지 않고 날인도 없다는 점을 증거로 제출했습니다.

• 오히려 신탁사는 시행사에 수차례 “분양신고 완료 후 계약을 진행하라”는 공문을 발송하며 위법행위를 제지해 왔다는 자료를 제출했습니다.

• 시행사 대표가 작성한 사실확인서를 통해 “분양은 시행사가 독단적으로 진행했고 신탁사는 사전 인지·승인한 사실이 없다”는 점을 확보했습니다.

• 대법원 판례가 말하는 ‘분양한 자’의 의미는 실제로 매매계약을 체결한 주체라는 법리를 정리하여 의견서에 체계적으로 반영했습니다.

이를 통해 수사기관이 보던 “사업 구조상 책임” 프레임을 “실제 계약 체결 주체” 프레임으로 전환시키는 데 성공했습니다.

4. 사건의 결과

수사기관은 최종적으로 의뢰인 신탁사에 대해

증거불충분으로 불송치(혐의없음)

결정을 내렸습니다.

수사결과,

• 신탁사는 분양계약의 당사자가 아니고

• 시행사의 위법 분양행위에 대한 사전 공모나 묵인이 인정되지 않으며

• 관리형 토지신탁의 수탁사라는 지위만으로 형사책임을 물을 수 없다는 점

이 받아들여진 것입니다.

결과적으로 의뢰인은 형사입건 상태에서 벗어나 기업 신뢰도와 대외 신용에 치명적인 타격을 피할 수 있었습니다.

5. 이 사건이 가지는 의미

부동산 개발사업에서 신탁사는 자주 “명의상 사업주체”로 보이기 때문에, 시행사의 위법행위까지 연대책임을 묻는 고발이 반복되고 있습니다. 그러나 형사책임은 사업 구조가 아니라 ‘행위 주체’ 중심으로 판단되어야 합니다.

이 사건은
✔ 신탁사의 역할을 법리적으로 정확히 구분했고
✔ 계약 구조, 공문, 사실확인서 등 객관적 자료로 고의 및 행위성을 배제했으며
✔ 수사 단계에서 사건의 프레임 자체를 바꿔낸 대응

이라는 점에서 의미 있는 선례가 되었습니다.

6. 비슷한 사건에서 중요한 점

건축물분양법, 주택법, 건축법 위반 사건에서는
초기에 누가 ‘실제로 행위한 자’인지 구조를 정리하지 못하면
형식적 지위만으로 억울한 형사책임을 지는 경우가 많습니다.

수사 초기 의견서 단계에서
사업 구조, 계약상 권한 배분, 실제 행위 주체를 명확히 정리하는 것이
사건의 결론을 좌우합니다.