집주인(임대인)이라면 임차인에게 무조건 보증금을 돌려줘야 할까? 

안녕하세요 오늘은 최근에 선고된 판결 중에서 1심에서는 주택을 보유하고 있는 집주인이 3억에 가까운 임대차보증금 반환을 하여야 한다는 판결을 받았음에도 2심에서는 집주인에게 임대차보증금을 반환할 필요가 없다는 판결이 이루어진 경위에 대해서 살펴보고자 합니다.

[이 사건의 발단]

이 사건에서 원고로 소를 제기하게된 철수네 회사는 실제 집주인이 아닌 명의신탁 된 부동산을 소유하고 있던 가짜 집주인(명의수탁자)과 임대차 계약을 체결하였고, 3억에 달하는 임대차보증금을 지급한 뒤 매달 월세를 지급하며 사용하고 있었습니다.

그러나, 철수네 회사에서는 이 사건에서 문제된 부동산을 직원들 숙소로 사용하여 오고있었는데, 해당 부동산에 살고 있던 갑동이네 직원은 전입신고를 하지 않고 살아오다 약 3년 가량이 지난 이후에나 전입신고를 하게 된 것이지요.

문제는, 이 사건 부동산의 실제 소유자였던 영희는 자신과 결혼한 배우자에게 이 사건 부동산을 명의신탁하여 놓은 상황이었는데 서로 간에 불화가 발생해 이혼하게 되자, 영희는 전 배우자에게 명의신탁을 해제하고 부동산을 돌려달라는 소송을 제기하여 승소를 하자, 갑동이네 회사가 임차하고 있던 부동산의 소유주가 바뀌어 버린 것이지요.

결국, 부동산의 소유권을 회복한 진짜 집주인 영희는 자신이 체결하지 않은 임대차계약을 통해 이 사건 부동산에 거주하고 있는 갑동이네 회사에게 부동산을 인도해줄 것을 요청하였고, 갑동이네 회사 입장에서는 나가더라도 보증금은 받고 나가겠다고 주장하며 이 사건이 발생하게 된 것입니다.

[임대인과 임차인의 계약상 의무와 임차인의 대항력]

임대인의 보증금반환의무와 임차인의 건물인도 의무는 함께 이루어져야 한다는 것이 원칙인데요. 이를 우리는 동시이행의무라고 부르고 있습니다. 간단하게 설명하면, 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않으면 살고 있는 집에서 거주하면서 부동산을 넘겨줄 의무가 없다는 것입니다.

따라서, 임대차계약이 체결된 이후 집주인이 바뀌는 경우에도 일반적으로 임대인의 의무는 바뀐 집주인에게도 승계가 되는 것이 원칙이기 때문에 일반적으로 바뀐 집주인이 부동산 인도를 청구하는 경우 임차인은 보증금을 반환해줄 것을 요청할 수가 있는 것이지요.

다만, 바뀐 집주인에게 보증금을 돌려달라고 말할 수 있으려면 임차인도 자신에게 권리가 있다는 점을 증명하여야 하는데, 우리는 이러한 증명을 소위 ‘임차인의 대항력’이라 불러 오고 있습니다.

일반적으로 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 전입신고와 확정일자가 필요하다는 건 모두 알고 계실텐데요.

이 사건의 경우에도 철수네 회사의 직원이 전입신고를 늦게 하게 되면서 보증금을 영희가 주는 것이 맞는지가 쟁점이 되게 된 것입니다.

[영희의 부동산 소유권 회복과 가처분등기, 그리고 임차인의 대항력]

당시 상황을 살펴보면, 철수네 회사 직원이 전입신고를 하기 일주일 전 쯤, 영희는 전 배우자를 상대로 처분금지가처분등기를 마치게 되었습니다. 하지만, 영희가 실제로 전 배우자로부터 부동산 소유권을 회복한 것은 철수네 회사가 전입신고 이후에나 이루어지게 되었습니다.

그렇다면 앞서 살펴본 상황처럼, 임차인(철수네 회사)이 전입신고(임차인의 대항력)을 한 이후에도 집주인이 바뀌게 된 상황이니 철수네 회사 입장에서는 당연히 보증금을 받을 수 있을거라 생각하게 된 것입니다.

결론부터 말씀드리면, 결국 가처분등기와 본등기가 이루어진 시점 중 어떤 시점을 소유권 취득시기로 보느냐가 이 사건의 쟁점이었고, 2심에서는 가처분 등기가 이루어진 시점에 영희가 소유권을 취득한 시점으로 보아 철수네 회사는 전입신고사실이 있었음에도 보증금을 돌려받지 못하게 된 것입니다.

이것은 가처분이 순위보전의 효력을 가지기 떄문인데요. 우리나라 대법원은 “임차주택에 대하여 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기에 기하여 본등기가 경료된 경우, 임차인이 양수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지 여부는 대항요건이 가등기 시점보다 먼저 구비되었는지 여부에 의하여 판단하여야 한다. 소유권 취득의 효력이 가등기 시에 소급하는 것은 아니지만, 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과가 있기 때문이다(대법원 1984. 2. 14. 선고 83다카2131 판결 등 참조).”라고 판시한 바 있고, 이 사건 2심에서는 처분금지 가처분의 경우에도 이와 같은 순위보전의 효력을 가진다고 보아 이처럼 결과가 이루어지게 된 것이지요.

[결론]

이러한 사건에서 확인할 수 있듯, 임대차계약을 체결하게 되면 임차인은 반드시 대항력을 갖춰야할 필요성이 있고, 집주인이라 하더라도 반드시 보증금을 반환해야 하는 것은 아니라는 점을 확인할 수 있어요.

그러니 앞으로 임대차계약을 체결하는 집주인과 임차인은 이런 내용들을 잘 파악해야한다는 것이 이번 포스트의 결론입니다.