전세사기, 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있습니다. 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세사기, 깡통전세를 포함한 임대차 분쟁이 급격히 늘고 있습니다.

문제는 많은 임차인들이 임대인뿐 아니라 공인중개사의 설명을 믿고 계약에 이르렀다는 점입니다.
저와 상담한 임차인들 중 상당수가 계약 과정에서 공인중개사의 “괜찮다”, “문제 없다”, “선순위는 있지만 큰 위험은 아니다”라는 말에 의존해 계약을 체결하게 된 경우였습니다.

그런데 막상 보증금 문제가 터지면, 공인중개사는 “그 부분은 몰랐다”, “임대인이 알려주지 않았다”, “확인할 방법이 없었다”는 식으로 책임에서 빠져나가려는 경우가 많습니다.

하지만 최근 대법원 판례의 흐름은 분명히 달라지고 있습니다. 최근 대법원은 임대차 계약을 중개하는 공인중개사의 확인·설명 의무를 이전보다 넓게 인정하면서 임대차 관련 사고가 발생할 시 임차인 등이 임대인 뿐만 아니라 공인중개사에게도 손해배상 책임을 물을 수 있는 길을 열어놓았습니다.

더 나아가, 공인중개사는 중개업을 하기 위해 공제조합에 가입되어 있기 떄문에 설명의무 위반으로 임차인에게 손해가 발생한 경우에는 공인중개사 개인만이 아니라 공제조합에 대해서도 손해배상을 청구할 수 있는 길이 열려 있습니다.

즉, 임대인에게서 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서도 공인중개사의 설명의무 위반이 인정된다면, 공제조합을 통해 일정 부분 손해를 보전받을 수 있는 길이 열린 것입니다.

아래에서는 이러한 판단 기준을 구체화한 최근 대법원 판례를 중심으로,
어떤 경우에 공인중개사의 설명의무 위반이 인정되는지, 그리고 임차인이 실제로 손해배상을 받아낼 수 있는지 살펴보겠습니다.

1. 다세대주택 공동저당이면 ‘다른 호실’까지 확인·설명 대상이 됩니다.

다세대주택(구분소유)에서는 내가 계약하는 호실의 권리관계만 잘 살피면 된다고 오해하기 쉽습니다.

등기부를 떼 보고, 해당 호실에 설정된 근저당 정만 확인하면 충분하다고 생각하는 경우도 많습니다.

하지만 건물 내 여러 호실을 소유한 임대인이 자기 소유 부동산 전체를 공동 담보로 제공해 대출을 받은 경우에는 이야기가 달라집니다. 이런 상태에서 경매가 진행되면, 내가 계약한 호실만 따로 평가되는 것이 아니라 같은 건물에 속한 다른 호실들의 선순위 권리관계가 함께 작용하게 됩니다.

결국 같은 건물 안에 선순위 근저당이 얼마나 설정돼 있는지, 먼저 들어온 임차인이 있는지에 따라 내가 계약한 호실에서 보증금을 배당받을 수 있을지 여부가 크게 달라집니다. 겉으로 보기에는 문제 없어 보이는 집이라도, 다른 호실의 권리관계 때문에 내 보증금이 위험해질 수 있는 구조인 것입니다.

최근 대법원은 이런 상황에서 공인중개사가 내가 계약하는 호실만 확인·설명했다고 해서 책임을 면할 수는 없다고 보고 있습니다. 공인중개사는 공동담보로 묶여 있는 다른 호실들의 권리관계까지 확인하고, 그 내용이 임차인의 보증금 회수에 어떤 영향을 미칠 수 있는지를 설명해야 한다는 취지입니다.

개업공인중개사는 임차의뢰인에게 중개대상물의 부동산등기부에 표시된 공동저당권의 권리관계를 확인·설명하여야 하고, 그 공동저당권에 의하여 담보되는 동일인의 다른 세대에 설정된 선순위 권리도 확인·설명하여야 한다. 또한 동일인이 다세대주택 여러 세대를 소유하는 경우 임차인이 있는지를 확인하고, 임차인이 있다면 그 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 그 내용을 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다(대법원 2024다283668).

다세대주택에서 공동저당이 설정돼 있다면, ‘다른 호실’은 더 이상 참고사항이 아니라 설명의무의 핵심 대상이 됩니다.

2. 다가구주택은 “선순위가 있어요” 한마디로 면책되지 않습니다

다가구주택은 각 호실 별로 구분소유 관계가 성립하는 것이 아니라 건물 전체가 하나의 소유권으로 묶여 있습니다.
그래서 경매가 진행되면 특정 호실만 따로 계산되는 것이 아니라, 모든 호실의 선순위 보증금과 권리관계가 한꺼번에 영향을 미치게 됩니다.

이런 특성 때문에 다가구주택에서는 선순위 임차인의 존재와 보증금 규모가 무엇보다 중요합니다.

그런데 실무에서는 공인중개사가

“선순위 임차인이 있긴 하다”,
“정확한 금액은 모른다”,
“임대인이 자료를 안 준다”는 말만 하고 정확한 정보는 제공하지 않은 채 그저 괜찮다고만 하여 임차인은 그 말만 믿고 계약하게 되는 경우가 매우 많습니다.

최근 대법원은 이런 설명만으로는 공인중개사의 책임이 면제되지 않는다고 보고 있습니다. 임대인이 자료 제출에 협조하지 않았다는 사정만으로 설명의무가 사라지는 것은 아니며, 공인중개사는 건물 규모, 주변 시세, 임대 형태 등을 종합해 선순위 보증금이 어느 정도일지 합리적으로 추정하고, 그 위험성을 임차인이 이해할 수 있도록 설명해야 한다는 취지입니다.

개업공인중개사는 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 등을 확인하여 이를 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 하며, 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 관련 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 설명하여야 한다. 자료요구에 불응한 경우에도 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 한다(대법원 2024다305087)

즉 “선순위가 있다”는 사실을 알렸다는 것과, 그 선순위 때문에 내 보증금이 얼마나 위험해질 수 있는지를 설명했다는 것은 전혀 다른 문제인 것입니다.

3. 설명의무 위반이 문제되는 전형적 패턴

실무에서 설명의무 위반이 인정되는 사건들은 대체로 비슷한 흐름을 보입니다.

1. 중개대상물 확인·설명서에는 형식적인 문구만 적혀 있고, 실제로 어떤 자료를 확인했는지, 어떤 위험을 설명했는지는 남아 있지 않은 경우입니다.
   

2. 또 “근저당이 있다”는 사실은 말했지만, 그 근저당과 선순위 임차 관계가 보증금 회수에 어떤 영향을 미치는지까지는 설명하지 않은 경우도 많습니다.
   

3. 다세대 공동저당임에도 다른 호실 권리관계를 전혀 확인하지 않았거나, 확인했더라도 임차인에게 제공·설명한 흔적이 없는 경우 역시 대표적인 분쟁 유형입니다.

이런 사안에서는 “설명은 했다”는 중개사의 주장보다, 무엇을 설명하지 않았는지가 손해배상 책임 판단의 핵심이 됩니다.

4. 임차인이 기억해야 할 현실적인 체크포인트

임차인 입장에서 가장 중요한 것은 ‘기억’이 아니라 ‘기록’입니다.

중개대상물 확인·설명서에 어떤 내용이 적혀 있는지, 자료 제출 불응 사실이나 위험 설명이 구체적으로 남아 있는지가 이후 책임 인정 여부를 좌우합니다.

다세대주택이라면 공동저당 여부와 다른 호실 권리관계가 설명됐는지, 다가구주택이라면 선순위 임대차 규모에 대한 설명이나 추정 근거가 있었는지를 반드시 확인해 둘 필요가 있습니다.

가능하다면 중개사의 설명 내용을 문자나 메신저로 한 번 더 정리해 달라고 요청해 두는 것만으로도 이후 입증에서 큰 차이를 만들어낼 수 있습니다.

이러한 자료를 바탕으로 고준용 변호사와 같이 임대차 사건에 전문성 있는 변호사의 도움을 받게 된다면, 임대인 뿐만 아니라 공인중개사, 더 나아가 공인중개사가 가입한 한국공인중개사협회 공제사업에 손해배상책임을 물어 손해를 보전받을 수 있는 길이 열리게 되는 것입니다.

임차인 입장에서는
“중개사가 잘못했다”는 감정적인 주장보다, 어디까지가 설명의무였고 그 선을 어떻게 넘었는지를 정리하는 것이 핵심입니다. 다세대 공동저당, 다가구 선순위 임대차처럼 구조적으로 위험이 내포된 계약에서는, 공인중개사의 책임이 인정될 경우 임대인뿐 아니라 공인중개사, 더 나아가 공제조합을 상대로 실제 손해배상을 받아낼 수 있는 길이 열립니다.

반대로 공인중개사 입장에서도
“설명은 했다”는 말만으로는 방어가 되지 않는 사건들이 늘고 있습니다. 책임을 어디까지 인정하고, 공제 책임과 개인 책임을 어떻게 나눌지에 따라 결과는 크게 달라집니다.

임대차 관련 공인중개사 설명의무 위반 사건은 사실관계 정리와 법리 선택에 따라 결론이 완전히 달라지는 분야입니다. 지금 상황이 애매하게 느껴진다면, 그 자체로 이미 혼자 판단하기엔 늦은 단계일 수 있습니다.

저는 임차인(원고)과 공인중개사(피고) 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 누가 억울한지보다 법원이 책임을 어디까지 인정할지를 기준으로 냉정하게 사건을 파악하고 전략을 설계합니다.

보증금 문제로 고민하고 있다면, 혹은 중개 과정에서 설명이 부족했다는 생각이 든다면, 지금 단계에서 방향을 바로잡는 것이 결과를 바꿀 수 있는 마지막 기회일 수 있습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.