[매매계약해제] 불법 증축 건물, 계약금 전액 반환 받았습니다 

사건의 개요

“계약은 끝났고, 잔금만 남았다”는 말에서 사건은 시작됐습니다.

의뢰인은 피고와 건물 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 상태였습니다. 잔금지급기일을 앞두고 인수 준비를 진행하던 중, 최종 현장 점검 과정에서 결정적인 문제가 드러났습니다. 건물 내부 곳곳에서 심각한 누수 흔적이 발견되었고, 일부 구조물은 불법 증축된 상태임이 확인된 것입니다.

의뢰인은 즉시 매도인에게 문제를 알리고 보수 및 시정을 요청했습니다. 그러나 매도인의 태도는 단호했습니다.
“계약은 이미 체결됐고, 잔금은 예정대로 지급해야 한다”는 입장이었습니다. 이대로라면 의뢰인은 하자와 법적 위험을 모두 떠안은 채 건물을 인수해야 하는 상황이었습니다.

고준용 변호사는 이 사건을 이렇게 보았습니다

이 사건의 핵심은 ‘계약을 깰 수 있느냐’가 아니라, 언제, 어떤 근거로 해제하느냐였습니다. 고준용 변호사는 계약이 이미 체결되었고 계약금까지 지급된 상황에서, 막연한 하자 주장만으로는 방어가 어렵다는 점을 먼저 짚었습니다. 그래서 접근 방식을 분명히 했습니다.

“이 하자는 계약의 전제가 된 건물 상태를 무너뜨릴 정도로 중대한가?”
“매수인이 계약 당시 이를 알 수 있었는가?”
“매도인은 문제 발생 이후 어떤 태도를 취했는가?”

고준용 변호사는 하자를 '불편사항'이 아닌 '해제사유'로 바꾸었습니다

고준용 변호사는 사건 초기부터 증거 구조를 해제 중심으로 재편했습니다. 계약 당시에는 확인할 수 없었던 하자임을 입증하기 위해 중개 과정 자료, 현장 점검 전후의 사진, 당사자 간 메시지 내역을 정리했습니다. 동시에 누수 상태와 불법 증축 부분을 객관적으로 보여주는 자료를 확보해, 단순 보수로 해결될 문제가 아니라는 점을 부각시켰습니다.

특히 매도인이 하자 통지 이후에도 보수 요청을 거부하며 계약 이행만을 강요했다는 점에 주목했습니다. 이는 매도인이 매매 목적물에 대한 성실한 이행의무를 저버린 정황으로 정리되었습니다.

결과 - 계약은 해제되었습니다

법원은 제출된 자료를 종합해, 이 사건 건물에는 매매 목적을 달성할 수 없을 정도의 중대한 하자가 존재하며, 매도인이 이에 대한 시정을 거부한 점을 명확히 인정했습니다. 그 결과 의뢰인의 매매계약 해제는 정당하다고 판단했고, 매도인에게 계약금 전액 반환과 함께 손해배상 및 지연손해금 지급을 명령했습니다.

“포기했을 돈”을 지켜냈습니다.

의뢰인은 계약이 이미 체결된 상황에서 계약금까지 잃을 수 있다는 불안 속에 상담을 요청하셨습니다. 그러나 해제 시점을 놓치지 않고 전략적으로 대응한 결과, 계약을 원점으로 돌리고 실질적인 경제적 손실 없이 사건을 마무리할 수 있었습니다.

이 사건은 부동산 매매계약이라 하더라도, 하자와 위법 상태가 계약의 기초를 무너뜨리는 수준이라면 해제가 가능하다는 점을 보여주는 사례입니다. 문제는 ‘하자가 있다’는 사실 그 자체가 아니라, 그 하자를 어떻게 주장하고 언제 움직이느냐입니다.

부동산 매매계약은 한 번 체결되면 되돌리기 어렵다고 생각하기 쉽습니다.
그러나 하자의 성격, 발견 시점, 매도인의 대응 태도를 정확히 짚어낸다면 계약을 해제할 수 있는 결정적 타이밍은 분명히 존재합니다.

법무법인 도모, 고준용 변호사와 함께라면
계약을 유지해야 할 사건인지, 지금이 해제를 선택해야 할 시점인지부터 면밀히 구분하여
실제로 계약을 되돌릴 수 있는 방향으로 사건을 설계합니다.