가압류와 임차권등기, 전세보증금 지키는 방법은 뭐가 다를까 

전세계약은 끝났지만 보증금은 돌아오지 않는 상황입니다.
이사를 해야 할지, 먼저 법적 조치를 취해야 할지 판단이 어렵습니다.
이때 세입자들이 가장 많이 비교하는 제도가 있습니다.

가압류와 임차권등기명령입니다.
둘 다 보증금을 지키기 위한 수단이지만, 역할은 전혀 다릅니다.
이 차이를 모르고 선택하면 대응 방향 자체가 어긋날 수 있습니다.

1. 임차권등기명령은 권리를 유지하기 위한 제도입니다

“집을 비워도 지위는 사라지지 않습니다.”

임차권등기명령은 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 할 때 사용하는 절차입니다.
핵심은 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하는 데 있습니다.

등기가 완료되면 해당 주택에 실제로 거주하지 않아도 됩니다.
경매나 공매가 진행될 경우에도 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있습니다.

임차권등기명령은 돈을 즉시 받아내는 수단이 아닙니다.
권리를 잃지 않기 위한 방어 장치에 가깝습니다.

2. 가압류는 회수를 대비한 확보 수단입니다

“나중을 위해 지금 묶어두는 절차입니다.”

가압류는 임대인의 재산을 미리 동결해 두는 절차입니다.
보증금반환소송에서 승소했을 때 실제 집행이 가능하도록 만드는 목적입니다.

이 제도의 장점은 대상이 주택에 한정되지 않는다는 점입니다.
임대인 명의의 예금, 차량, 다른 부동산에도 신청할 수 있습니다.

다만 법원이 요구하는 담보 제공이 필요합니다.
절차와 비용 부담도 임차권등기보다 큰 편입니다.

3. 어느 쪽이 더 유리한지는 상황에 따라 달라집니다

“제도의 우열이 아니라 쓰임의 차이입니다.”

임차권등기와 가압류는 서로 대체 관계가 아닙니다.
하나는 권리를 지키는 수단이고, 다른 하나는 돈을 확보하는 수단입니다.

이사를 앞두고 있다면 권리 공백을 막는 것이 우선입니다.
임대인의 다른 재산이 확인된다면 회수 가능성을 높이는 전략이 필요합니다.

그래서 두 제도는 경쟁하는 선택지가 아닙니다.
상황에 따라 병행되는 도구입니다.

4. 실무에서 판단이 갈리는 기준

“이사 여부와 임대인 재산 상태가 핵심입니다.”

이사를 반드시 해야 하는 상황이라면 임차권등기명령이 우선입니다.
대항력과 우선변제권을 잃지 않는 것이 가장 중요합니다.

임대인의 예금이나 다른 부동산이 확인된다면 가압류가 실익을 가질 수 있습니다.
집 외의 재산에서라도 회수 가능성을 확보해야 하기 때문입니다.

임대인의 재산이 분산돼 있거나 불확실하다면 병행 전략이 가장 안전합니다.

5. 절차를 잘못 밟으면 오히려 불리해질 수 있습니다

“순서와 타이밍이 결과를 좌우합니다.”

가압류를 해두고 본안 소송을 제기하지 않으면 효력이 사라질 수 있습니다.
임차권등기를 하지 않은 채 이사를 나가면 대항력을 상실할 위험이 있습니다.

어떤 제도를 선택했느냐보다 중요한 것은 언제, 어떤 순서로 진행했는지입니다.
초기 판단 하나로 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

6. 유선종 변호사의 조언

“보증금 분쟁은 전략 문제입니다.”

보증금 반환 문제는 단순한 신청 절차가 아닙니다.
임대인의 재산 상태, 담보 관계, 향후 소송 가능성을 함께 고려해야 합니다.

상황에 맞지 않는 선택은 시간과 비용만 소모시키고 회수 가능성을 낮춥니다.
초기 단계에서 어떤 권리를 먼저 지켜야 하는지 판단하는 것이 핵심입니다.

임차권등기명령과 가압류는 성격이 전혀 다른 제도입니다.
하나는 권리를 지키는 방패이고, 다른 하나는 회수를 위한 수단입니다.

전세보증금을 돌려받지 못한 상황이라면 지금 필요한 것이 무엇인지부터 구분해야 합니다.
선택의 기준이 명확해야 결과도 달라집니다.

법무법인 반향은 보증금 반환 분쟁에서
임차권등기와 가압류를 포함한 실질적인 회수 전략을 설계해 왔습니다.
막막한 상황이라면 판단 전에 기준부터 확인하시기 바랍니다.