매매계약 해제되면 계약금, 정말 돌려받을 수 있을까 

부동산 매매계약이 깨지는 순간, 가장 먼저 떠오르는 질문은 하나입니다.
“이미 준 계약금, 돌려받을 수 있을까.”

많은 분들이 계약금을 해약금처럼 생각하지만, 매매계약 해제의 경우 법적 판단 기준은 전혀 다릅니다.
이 차이를 놓치면 분쟁의 방향이 완전히 바뀔 수 있습니다.

1. 계약해제는 단순 변심과 다릅니다

“처음부터 계약이 없었던 상태로 되돌립니다.”

민법상 계약해제는 당사자 일방의 의무 불이행 등 정당한 사유가 있을 때 인정되는 권리입니다.

계약이 해제되면 계약은 소급적으로 효력을 잃고, 법적으로는 처음부터 계약이 없었던 것과 같은 상태가 됩니다.

이 점에서 단순한 해약이나 변심과는 구분됩니다.

2. 계약이 적법하게 해제되면 원상회복이 원칙입니다

“계약금 반환은 여기서 출발합니다.”

계약해제가 인정되면 당사자 사이에는 원상회복의무가 발생합니다.

즉, 매수인은 지급한 계약금을 돌려받고, 매도인은 받은 계약금을 반환해야 하는 것이 원칙입니다.

계약이 소급적으로 사라지기 때문에 각자 받은 것을 되돌려놓는 구조입니다.

3. 계약금 반환이 제한되는 대표적인 경우

“모든 해제가 반환으로 이어지지는 않습니다.”

계약금 반환 여부는 누구의 책임으로 계약이 깨졌는지가 핵심입니다.

다음과 같은 경우에는 반환이 제한되거나 거절될 수 있습니다.

• 매수인이 잔금 지급을 지연하거나 주요 의무를 위반한 경우

• 계약서에 계약금을 손해배상액으로 본다는 조항이 있는 경우

• 계약 파기의 귀책사유가 매수인에게 있는 경우

이때 매도인은 계약금을 손해배상으로 주장할 수 있습니다.

4. 계약서 조항 하나로 결과가 달라집니다

“손해배상 예정 조항을 반드시 확인해야 합니다.”

계약서에 “계약금은 위약 시 손해배상액으로 한다”는 문구가 있다면, 계약이 해제되더라도 계약금 반환이 제한될 수 있습니다.

다만 이 역시 모든 경우에 자동 적용되는 것은 아니며, 해제 사유와 귀책 주체에 따라 법원의 판단은 달라질 수 있습니다.

결국 계약서 해석이 핵심 쟁점이 됩니다.

5. 실제 분쟁에서 갈리는 판단 기준

“해제 사유에 따라 결론은 정반대입니다.”

실무에서 판단은 다음과 같이 갈립니다.

• 매도인이 등기 이전 의무를 이행하지 않은 경우
  → 계약 해제 가능, 계약금 반환 인정

• 매수인이 잔금 지급을 이행하지 않은 경우
  → 계약금 반환 어려움

• 쌍방 책임 없는 사유로 계약이 불가능해진 경우
  → 계약금 상호 반환, 손해배상은 제한

같은 ‘계약 해제’라도 책임의 방향에 따라 결과는 완전히 달라집니다.

6. 유선종 변호사의 조언

“계약금 분쟁은 해석 싸움입니다.”

매매계약 해제와 계약금 반환 문제는 사실관계보다 법적 해석이 결과를 좌우합니다.

해제 사유가 정당한지, 계약서 조항이 어떻게 해석되는지, 상대방의 귀책을 어떻게 입증할지가 분쟁의 핵심입니다.

이 단계를 놓치면 돌려받을 수 있는 계약금도 스스로 포기하는 결과가 될 수 있습니다.

매매계약 해제 시 계약금은 무조건 돌려받는 것도, 무조건 포기해야 하는 것도 아닙니다.

누가 계약을 깨뜨렸는지, 계약서에 무엇이 적혀 있는지, 해제 사유가 법적으로 인정되는지가 모두 함께 판단됩니다.

법무법인 반향은 부동산 매매계약 해제와 계약금 반환 분쟁을 다수 처리한 경험을 바탕으로 사건 초기부터 전략적으로 대응하고 있습니다.

지금 계약 해제를 고민하고 있다면, 감정이 아니라 기준부터 확인하시기 바랍니다.