임대차 계약이 종료됐는데도 세입자가 계속 집을 점유하고 있다면 불안해질 수밖에 없습니다.
당장 “불법점유 아닌가”라는 생각이 들지만, 퇴거불응 문제는 보증금 반환 여부에 따라 법적 판단이 달라집니다.
이 구조를 정확히 알지 못하면 민사뿐 아니라 형사 문제까지 엮일 수 있습니다.
1. 계약 종료 후 점유, 바로 불법은 아닙니다
“보증금 반환이 핵심 기준입니다.”
임대차 계약이 끝났다고 해서 세입자의 점유가 곧바로 불법이 되는 것은 아닙니다.
임대인이 아직 보증금을 반환하지 않았다면 세입자는 동시이행항변권을 근거로 퇴거를 거절할 수 있습니다.
즉, 보증금 반환 의무가 먼저 이행되지 않은 상태라면 세입자의 점유는 법적으로 정당한 범위에 머무를 수 있습니다.
2. 불법점유가 성립하는 시점은 언제인가
“반환 또는 적법한 제공 이후입니다.”
임대인이 보증금을 전액 반환했거나 현실적으로 수령 가능한 방식으로 제공했음에도 세입자가 퇴거를 거부한다면 그 시점부터는 불법점유가 성립할 수 있습니다.
이 경우 임대인은 명도소송과 손해배상 청구를 진행할 수 있고, 사안에 따라 형사 문제까지 이어질 수 있습니다.
3. 퇴거불응, 형사처벌로 이어질 수 있습니다
“민사 문제에서 끝나지 않습니다.”
형법 제319조는 정당한 권한을 가진 사람이 퇴거를 요구했음에도 계속 점유하는 경우 퇴거불응죄가 성립할 수 있다고 규정합니다.
이는 단순 분쟁을 넘어 벌금형은 물론 전과 기록까지 남을 수 있는 사안입니다.
다만 이 역시 전제가 되는 것은 임대인의 보증금 반환 이행 여부입니다.
4. 실제 분쟁에서 판단이 갈린 사례
“같은 상황처럼 보여도 결론은 달랐습니다.”
계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 B씨는 계속 거주했고, 임대인은 이를 문제 삼아 명도소송을 제기했습니다.
법원은 보증금 반환 의무가 이행되지 않았다는 점을 이유로 B씨의 점유를 정당하다고 판단했습니다.
결국 임대인이 먼저 반환 의무를 이행해야 세입자의 점유가 불법으로 전환된다는 점이 확인된 사례입니다.
5. 반드시 지켜야 할 정석 절차
“자력구제는 오히려 역풍이 됩니다.”
임대인이 선택해야 할 올바른 대응은 다음과 같습니다.
계약 종료 및 퇴거 요구에 대한 내용증명 발송
법원을 통한 명도소송 제기
판결 이후 강제집행 절차 진행
반면 임의로 물건을 치우거나 전기·수도를 끊는 행위는 명백한 불법 자력행사입니다.
이 경우 임대인이 주거침입, 손괴, 업무방해 등으로 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.
6. 유선종 변호사의 조언
“민사와 형사가 동시에 움직입니다.”
퇴거불응 사건은 보증금 반환, 점유의 정당성, 형사 책임 여부가 동시에 얽힙니다.
이 구조를 잘못 이해한 상태에서 감정적으로 대응하면 분쟁의 주체가 뒤바뀌는 결과도 적지 않습니다.
초기부터 절차를 정확히 설계하는 것이 가장 안전한 해결 방법입니다.
임대차 계약이 끝났다고 해서 모든 점유가 불법이 되는 것은 아닙니다.
보증금 반환 여부에 따라 퇴거불응 성립 시점과 대응 방식은 완전히 달라집니다.
법무법인 반향은 퇴거불응·명도소송 사건에서 민사와 형사를 함께 고려한 전략을 설계해 왔습니다.
지금 세입자 점유 문제로 고민하고 있다면, 혼자 판단하기보다 기준부터 정확히 확인하시기 바랍니다.
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