청주변호사 전세 수리비 분쟁, 집주인 책임일까 세입자 부담일까? 

안녕하세요. 법무법인 법승 청주사무소의 형사전문변호사 정진구변호사입니다.

전세 보일러 수리비 분쟁, 집주인 책임일까 세입자 부담일까?

​

겨울철이 되면 전·월세 주택에서 가장 자주 분쟁이 발생하는 문제 중 하나가 바로 보일러 고장 수리비를 누가 부담해야 하느냐는 문제인데요. 난방과 온수는 주거에 필수적인 설비이기 때문에, 보일러가 고장 나면 세입자는 즉각적인 수리가 필요하지만, 이 과정에서 집주인이 “그건 세입자가 써서 고장 난 거 아니냐” “반반씩 내자” 대응한다면 갈등이 생길 수밖에 없죠. 집주인과 비용 부담을 두고 갈등이 생기는 경우가 많습니다. 특히 계약 만료를 앞둔 시점이라면, 수리비 문제는 재계약 여부와도 연결되어 더 민감해질 수 있습니다.

전세 보일러 고장, 원칙적인 수리 의무는 누구에게 있을까?

▶ 결론부터 말하면, 보일러 노후화로 인한 고장은 원칙적으로 집주인의 수리 의무에 해당합니다.

이 기준은 민법에서 찾을 수 있습니다.

민법 제623조는 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 임대 목적물을 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무가 있음을 명시하고 있습니다.

보일러는 난방과 온수를 담당하는 주택의 핵심 설비이므로,

• 정상적으로 사용하고 있었고

• 설비의 수명 또는 노후화로 고장이 발생했다면

이는 세입자의 책임이 아니라 임대인이 부담해야 할 수리(수선) 의무에 해당하게 됩니다.

📌 그렇다면 “전세는 세입자, 월세는 집주인 부담”이라는 말, 사실일까?

일상적으로 많이 퍼져 있는 말이지만, 법적으로는 맞지 않습니다.

​

전세든 월세든 관계없이 집의 기본적인 기능을 유지하기 위한 수리 세입자가 정상적으로 생활하기 어려울 정도의 하자 이런 경우에는 임대인이 수리 책임을 집니다. 예를 들면 다음과 경우에 해당됩니다.

​

"겨울철 보일러 고장, 노후 전기 배선 문제, 화장실·싱크대 등 주요 설비의 자연적 고장" 이러한 하자는 전·월세 구분 없이 집주인이 수리해야 합니다.

그렇다면 세입자가 수리비를 부담해야 하는 경우는 언제일까요?

모든 수리 책임이 집주인에게 있는 것은 아닙니다. 세입자의 과실이나 관리 소홀로 인한 고장이라면, 수리비는 세입자에게 부담됩니다.

​

예를 들면 다음과 경우에 해당됩니다.

​

• 한파 예보가 있었음에도 보일러 전원을 완전히 끄고 장기간 외출해 동파가 발생한 경우

• 수도 계량기나 보일러 동파 방지를 위한 최소한의 조치를 하지 않은 경우

• 세입자가 임의로 보일러를 분해하거나 수리하다가 고장을 키운 경우

​

이처럼 고장의 원인이 세입자의 부주의로 인정되면, 수리비는 세입자가 부담해야 합니다.

​

📌 외출 시 보일러를 꺼두는 것도 과실일까?

​

외출할 때 보일러를 끄는 행위 자체는 일상적인 생활 범위 내의 행동으로 보아, 일반적으로 문제 되지 않습니다. 다만, 한파주의보·경보가 발령된 상황에서 보일러를 완전히 꺼두고 며칠 이상 집을 비운 결과 동파가 발생했다면 이 경우에는 세입자의 관리 책임이 인정될 가능성이 있습니다.

‘보일러 노후화’는 어떻게 증명해야 할까?'

보일러 수리비 분쟁에서 가장 중요한 것은 고장 원인(“왜 고장 났는지”)에 대한 객관적 증거입니다. 따라서, 다음과 같은 자료를 확보해 두는 것이 좋습니다. 공식 수리업체의 점검 결과/수리 명세서 또는 점검 확인서/“열교환기 노후화”, “설비 수명 경과” 등의 문구가 기재된 서면 자료 이러한 기록은 해당 고장이 세입자의 과실이 아니라 자연적 노후화라는 점을 입증하는 핵심 자료가 됩니다.

​📌 집주인이 끝까지 수리를 거부한다면?

집주인이 수리를 미루거나 비용 분담을 요구하며 협의가 되지 않는 경우, 세입자는 다음과 같은 방법을 고려해 볼 수 있습니다.

​

수리 전 상태를 사진·영상으로 기록, 집주인에게 문자·메신저 등으로 수리 필요 사실을 알림, 전문 업체를 통해 수리 진행, 영수증과 함께 수리비 청구 이 과정에서 가장 중요한 점은 집주인에게 사전 통지를 남겨 두는 것입니다. 또한, 이를 통해 “무단 수리”라는 문제 제기를 예방할 수 없습니다.

​

▶ 분쟁을 예방하려면 계약서 특약이 중요합니다.

​

가장 확실한 예방책은 임대차 계약 시 특약을 명확히 정하는 것입니다.

​

예를 들어 다음과 같은 내용을 미리 기재해 둘 수 있습니다.

1) 일정 금액 이하의 소모성 수리는 세입자 부담​

2) 일정 금액 초과 또는 노후 설비 교체는 집주인 부담

3) 입주 전 발생한 하자는 임대인이 책임진다는 내용

📌 그래도 해결이 어렵다면? 분쟁조정도 가능합니다.

당사자 간 협의가 끝내 이루어지지 않는다면, 주택임대차 분쟁조정위원회를 통한 조정 신청도 가능합니다.

​

이 단계에서 상당수의 분쟁이 소송까지 가지 않고 해결되는 편이며, 그래도 합의가 안 되면 최종적으로 민사 소송을 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우에는 아래의 증거를 철저히 준비하는 것이 중요합니다.

​

▶ 임대차 계약서

​

▶ 수리 요청 내역

​

▶ 수리 전후 사진

​

▶ 전문가 점검 자료

전세 보일러 고장이 노후화에 의한 것이라면, 수리비는 원칙적으로 집주인이 부담해야 합니다.

​

세입자는 감정적으로 대응하기보다는 객관적인 자료를 갖추고, 법적 기준에 따라 차분히 요구하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 겨울철 난방 문제는 단순한 불편을 넘어 생활의 기본권과 직결되는 문제인 만큼,관련 기준을 미리 알아두면 불필요한 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 됩니다.

고민하고 있는 시간, 언제라도 연락주십시오.

법무법인 법승 청주사무소가 함께하겠습니다.

감사합니다.