기업형 민간임대주택, 과연 안전할까? "예비임차인" 용어의 함정 



“기업형 민간임대주택사업의 예비 임차인으로 가입하는 것이라서 안전합니다.”

최근 이런 말로 홍보되는 분양·임대 사업이 빠르게 늘고 있습니다.

하지만 계약서를 조금만 들여다보면, 이 사업은 임대차가 아니라 ‘투자’에 가까운 구조이고, 한 번 발을 들이면 10년 이상 묶이거나, 최악의 경우 납부한 돈을 돌려받지 못할 수도 있는 고위험 사업이라는 사실을 알게 됩니다.

특히 ‘입주위원회’, ‘예비임차인’, ‘우선공급권’이라는 말이 등장한다면, 그 순간부터는 반드시 법적 구조를 의심하고 멈춰 서서 확인해야 합니다.

1. 기업형 민간임대주택사업이란?

최근 협동조합형 민간임대주택사업과 함께 "기업형 민간임대주택사업"이라는 명칭으로 분양 홍보가 이루어지고 있습니다.

기업형 민간임대주택사업은 일반 법인(주식회사 등)이 임대사업자로 등록하여 민간임대주택을 건설·공급하는 사업을 말합니다. 협동조합이 아닌 일반 기업이 사업주체가 된다는 점에서 협동조합형과 차이가 있습니다.

민간임대주택에 관한 특별법 제2조에 따르면, 민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 등록한 주택을 의미하며, 이러한 임대사업자에는 협동조합뿐만 아니라 일반 법인도 포함됩니다 (민간임대주택에 관한 특별법 제2조).

2. 기업형 민간임대주택사업의 구조적 문제점

가. 분양 전환까지 최소 10년 이상 소요

기업형 민간임대주택사업의 가장 큰 특징은 장기일반민간임대주택으로 등록하여 최소 10년 이상의 임대의무기간을 거쳐야 한다는 점입니다 (민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호).

일반 분양 아파트의 경우 통상 2~3년 내에 입주가 가능하지만, 기업형 민간임대주택사업의 경우 건설 완료 후에도 10년간 임대주택으로 운영되어야 하므로, 실제 분양 전환까지는 최소 12~13년 이상이 소요될 수 있습니다.

나. 사업 초기 자금 확보의 어려움

기업형 민간임대주택사업자는 토지 매입, 건축비 등 막대한 초기 자금이 필요합니다. 그러나 일반 분양사업과 달리 분양대금을 즉시 회수할 수 없고, 10년간 임대료 수입에만 의존해야 하므로 자금 조달에 상당한 어려움이 있습니다.

이로 인해 사업 초기에 "선분양" 또는 "우선 공급권" 명목으로 계약금을 받는 경우가 많은데, 이는 실질적으로 사업 자금을 조달하기 위한 수단으로 활용되는 것입니다.

다. 임대사업자 등록 말소 위험

민간임대주택에 관한 특별법 제6조는 임대사업자 등록 말소 사유를 규정하고 있습니다. 특히 등록 후 3개월 이내에 임대차계약이 체결되지 않은 경우, 등록기준을 갖추지 못한 경우, 임대조건 위반, 임대차계약 부당 해지 등의 사유가 발생하면 등록이 말소될 수 있습니다 (민간임대주택에 관한 특별법 제6조).

등록이 말소되면 사업 자체가 중단되고, 이미 납입한 계약금 등의 반환이 어려워질 수 있습니다.

3. 협동조합형과의 비교

가. 유사점

기업형 민간임대주택사업과 협동조합형 민간임대주택사업은 다음과 같은 공통점이 있습니다:

• 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록 필요 (민간임대주택에 관한 특별법 제5조)

• 10년 이상의 임대의무기간 준수 필요

• 임대의무기간 종료 후 분양 전환 가능

• 사업 초기 자금 확보의 어려움

나. 차이점

그러나 다음과 같은 중요한 차이점도 존재합니다:

첫째, 협동조합형의 경우 조합원이 출자금을 내고 의결권을 행사하며 사업에 참여하지만, 기업형의 경우 일반 법인이 사업을 주도하고 계약자는 단순히 우선 공급권만 가지게 됩니다.

둘째, 협동조합형은 협동조합 기본법에 따른 정관, 총회 등 민주적 의사결정 구조가 있지만, 기업형은 일반 법인의 의사결정에 따라 사업이 진행됩니다.

셋째, 협동조합형은 조합원 모집 전 토지 사용권원 80% 이상 확보가 필요하지만 (민간임대주택에 관한 특별법 제5조의4), 기업형은 이러한 제한이 없어 더욱 불안정할 수 있습니다.

4. 기업형 민간임대주택사업에서 특히 주의할 점

가. 사업자의 재무 건전성 확인

기업형 민간임대주택사업의 경우 사업 주체인 법인의 재무 건전성이 매우 중요합니다. 해당 법인이 충분한 자본금과 사업 수행 능력을 갖추고 있는지, 과거 유사 사업 경험이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

특히 신설 법인이거나 자본금이 적은 경우, 사업 진행 중 자금난으로 사업이 중단될 위험이 매우 높습니다.

나. 토지 확보 여부 확인

계약 체결 전 반드시 사업 대상 토지의 소유권 또는 사용권원이 확보되었는지 확인해야 합니다. 토지가 확보되지 않은 상태에서 계약금만 받는 경우, 이는 사실상 사업 자금 조달을 위한 것으로 볼 수 있습니다.

민간임대주택에 관한 특별법 제5조의4는 조합원 모집 시 건설대지의 위치와 면적 및 사용권·소유권 확보 현황을 설명하도록 규정하고 있는데, 이는 기업형 사업에도 유추 적용될 수 있습니다 (민간임대주택에 관한 특별법 제5조의4).

다. 임대사업자 등록 여부 확인

계약 체결 시점에 이미 임대사업자 등록이 완료되었는지 반드시 확인해야 합니다. 등록이 되지 않은 상태에서 계약을 체결하는 것은 매우 위험합니다.

또한 등록 후에도 민간임대주택에 관한 특별법 제6조에 따른 등록 말소 사유가 발생하지 않도록 사업이 적법하게 진행되고 있는지 지속적으로 확인해야 합니다 (민간임대주택에 관한 특별법 제6조).

라. 계약서 내용의 명확성

계약서에 다음 사항이 명확히 기재되어 있는지 확인해야 합니다:

• 임대의무기간 및 분양 전환 시기

• 분양 전환 가격 산정 기준

• 사업 지연 또는 중단 시 계약금 반환 조건

• 임대 기간 중 임대료 수준

• 우선 공급권의 구체적 내용

민간임대주택에 관한 특별법 제5조의4 제1항은 조합원 모집 시 설명해야 할 사항을 규정하고 있는데, 기업형 사업의 경우에도 이러한 사항들이 계약서에 명확히 기재되어야 합니다 (민간임대주택에 관한 특별법 제5조의4).

5. "입주위원회" 방식의 위험성

가. "입주위원회"와 "예비임차인"의 실체

최근 기업형 민간임대주택사업에서는 "XXX 입주위원회"라는 단체를 만들고, 실제로는 임차인이 될 사람들을 "예비임차인"이라는 이름으로 입주위원회 회원으로 가입시키는 방식이 사용되고 있습니다.

민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제14조의6은 임대사업자가 예비임차인을 선정하는 절차를 규정하고 있습니다. 그러나 이는 임대사업자가 공개모집을 통해 임차인을 선정한 후, 당첨이 취소되거나 계약을 체결하지 않은 경우를 대비하여 예비임차인을 선정하는 것을 의미합니다 (민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제14조의6).

그런데 일부 사업자들은 이러한 법령상의 "예비임차인" 개념을 악용하여, 사업 초기 단계에서부터 일반인들을 "예비임차인"으로 모집하고 있습니다. 이는 법령이 예정한 예비임차인 제도와는 전혀 다른 것입니다.

나. "예정분담금"의 투자금 성격 명시

더욱 심각한 것은, 이러한 예비임차인이 납부하는 "예정분담금"이 공동주택 신축사업을 추진하기 위한 "투자" 비용임을 계약서에 명시하는 경우가 많다는 점입니다.

일반적으로 임대차계약에서 임차인이 지급하는 임대차보증금은 임대차 종료 시 반환받을 수 있는 성격의 금원입니다. 임대차보증금은 임차인의 채무를 담보하는 기능을 하지만, 임대차 종료 시 임차인은 목적물을 반환하고 보증금을 돌려받을 권리가 있습니다 ().

그러나 계약서에 납부금이 "투자" 비용임을 명시하는 경우, 이는 임대차보증금과는 전혀 다른 성격의 금원이 됩니다. 투자금은 사업이 성공하면 수익을 얻을 수 있지만, 사업이 실패하면 원금을 회수하지 못할 위험을 부담하는 것이기 때문입니다.

다. 사업 실패 시 예정분담금 반환 불가능

위와 같이 예비임차인으로 가입하면서 납부한 예정분담금이 "투자" 비용으로 명시된 경우, 나중에 사업이 실패로 끝나더라도 예비임차인으로 가입한 일반인들은 자신이 지급한 돈을 돌려받지 못하게 될 가능성이 매우 높습니다.

1) 투자금 반환청구의 어려움

투자금의 경우, 사업이 실패하면 원칙적으로 반환청구가 어렵습니다. 투자는 본질적으로 위험을 부담하는 것이고, 사업 실패의 위험은 투자자가 부담하는 것이기 때문입니다.

대법원은 "투자약정에 따라 투자금을 지급한 경우, 사업이 실패하여 투자금을 회수할 수 없게 되었다고 하더라도 이는 투자에 따른 위험의 실현에 불과하므로, 특별한 사정이 없는 한 투자금 반환을 청구할 수 없다"는 취지로 판시한 바 있습니다 (대법원 2009. 5. 14. 선고 2009다16643 판결).

2) 사기죄 성립의 어려움

설령 사업자가 처음부터 사업을 성공시킬 의사나 능력이 없었다고 하더라도, 이를 입증하기는 매우 어렵습니다. 사업자는 "사업을 추진하려고 했으나 여러 사정으로 실패했을 뿐"이라고 주장할 수 있기 때문입니다.

다만, 사업자가 지속적인 수익을 낼 가능성이 없음에도 불구하고 고율의 이익배당과 원금보장을 약속하며 투자금을 유치한 경우에는 사기죄가 성립할 수 있습니다 (서울남부지방법원 2019. 6. 14. 선고 2018가합1484 판결).

3) 손해배상청구의 한계

사기죄가 성립하여 손해배상을 청구하는 경우에도, 이미 지급받은 수익금이 있다면 이를 공제한 차액만 청구할 수 있습니다. 대법원은 "불법행위로 인한 손해배상에 있어서 손익상계가 허용되기 위해서는 손해배상 책임의 원인이 되는 행위로 인하여 피해자가 새로운 이득을 얻었고 그 이득과 손해배상책임의 원인행위 사이에 상당인과관계가 있어야 한다"고 판시하고 있습니다 (수원지방법원 2018. 10. 18. 선고 2017가합455 판결).

따라서 예비임차인이 일부 배당금을 받았다면, 그 금액은 투자금에서 공제되어 실제 회수 가능한 금액은 더욱 줄어들게 됩니다.

라. "입주위원회" 방식의 법적 문제점

1) 민간임대주택법상 예비임차인 제도의 취지 위반

민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙이 규정한 예비임차인 제도는 임대사업자가 공개모집을 통해 임차인을 선정한 후, 당첨 취소나 계약 미체결 등의 사유로 남은 주택이 발생할 경우를 대비한 것입니다 (민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제14조의6).

그러나 사업 초기 단계에서 일반인들을 "예비임차인"으로 모집하고 "투자금"을 받는 것은 이러한 법령의 취지와 전혀 맞지 않습니다.

2) 임대차계약과 투자계약의 혼동

임대차계약은 임대인이 목적물을 사용·수익하게 하고 임차인이 차임을 지급하는 계약입니다. 임대차보증금은 임차인의 채무를 담보하는 기능을 하지만, 임대차 종료 시 반환되는 것이 원칙입니다.

그러나 "투자금"은 사업의 성패에 따라 수익을 얻거나 손실을 부담하는 것으로, 임대차보증금과는 전혀 다른 성격입니다. 이 둘을 혼동하여 계약을 체결하게 하는 것은 일반인들을 기망하는 것입니다.

3) 설명의무 위반

민간임대주택에 관한 특별법 제5조의4는 조합원 모집 시 사업의 내용, 건설대지의 위치와 면적 및 사용권·소유권 확보 현황 등을 설명하도록 규정하고 있습니다 (민간임대주택에 관한 특별법 제5조의4).

"예비임차인"으로 모집하면서 납부금이 "투자금"이라는 점, 사업 실패 시 반환받지 못할 수 있다는 점 등을 명확히 설명하지 않는다면, 이는 설명의무 위반에 해당할 수 있습니다.

6. 기업형 민간임대주택사업 계약에서 벗어나는 방법

가. 계약 취소 또는 해제

만약 다음과 같은 사유가 있다면 계약 취소 또는 해제를 주장할 수 있습니다:

• 사업자가 중요 사항에 대해 허위 설명을 하거나 고지 의무를 위반한 경우

• 토지 확보, 임대사업자 등록 등 계약의 전제 조건이 충족되지 않은 경우

• 사업 진행이 현저히 지연되거나 중단된 경우

• 납부금이 "투자금"이라는 점을 명확히 설명하지 않은 경우

특히 "예비임차인"으로 가입하면서 납부한 금원이 "투자금"이라는 점, 사업 실패 시 반환받지 못할 수 있다는 점을 명확히 설명받지 못했다면, 이는 중요 사항에 대한 설명 의무 위반으로 계약 취소 사유가 될 수 있습니다.

민간임대주택에 관한 특별법 제5조의4는 조합원 모집 시 설명의무를 규정하고 있으며, 이를 위반한 경우 계약 취소 사유가 될 수 있습니다 (민간임대주택에 관한 특별법 제5조의4).

나. 소송을 통한 해결

계약 취소나 해제가 원만하게 이루어지지 않는 경우, 소송을 통해 계약금 반환을 청구해야 합니다. 이 경우 다음 사항을 입증해야 합니다:

• 계약 체결 시 중요 사항에 대한 설명 부족 또는 허위 설명

• 사업자의 계약 위반 또는 의무 불이행

• 사업 진행 불가능성 또는 현저한 지연

• 납부금의 "투자금" 성격에 대한 설명 부족

특히 "예비임차인"으로 가입하면서 납부한 금원이 실질적으로는 사업 자금 조달을 위한 "투자금"임에도 불구하고, 이를 임대차보증금과 유사한 것처럼 설명하여 일반인들을 기망한 경우에는 사기에 해당할 수 있습니다.

지역주택조합 사업과 유사하게, 민간임대주택사업의 경우에도 사업 자체가 관련 법령에 따른 인·허가의 원활한 취득 여부와 부동산 경제 현황 등에 따라 사업 진행의 속도가 지연될 위험성을 가지고 있습니다 (인천지방법원 2019. 10. 10. 선고 2018가단204793 판결).

다. 투자금 반환청구의 특수성

만약 계약서에 납부금이 "투자금"임이 명시되어 있고, 이에 대한 설명도 충분히 이루어진 경우라면, 단순히 사업이 실패했다는 이유만으로는 반환청구가 어려울 수 있습니다.

이 경우에는 사업자가 처음부터 사업을 성공시킬 의사나 능력이 없었음을 입증하여 사기죄 성립을 주장하거나, 사업자의 설명의무 위반 등을 주장해야 합니다.

대법원은 "투자약정에 따른 투자금 반환의무는 약정사유가 발생하는 때는 물론이고 상당한 기간 내에 약정사유가 발생하지 않는 때에도 성립한다"고 판시한 바 있으므로 (대법원 2009. 5. 14. 선고 2009다16643 판결), 사업이 상당 기간 진행되지 않는 경우에는 투자금 반환을 청구할 수 있을 것입니다.

7. 결론

기업형 민간임대주택사업은 협동조합형과 마찬가지로 다음과 같은 구조적 문제점을 안고 있습니다:

• 10년 이상의 장기간 소요

• 사업 초기 자금 확보의 어려움

• 가입한 사람들은 입주위원회의 회원에 불과하여 사업진행에 참여하기 어려움

• 사업 진행 과정의 불투명성

특히 기업형의 경우 협동조합형과 달리 민주적 의사결정 구조가 없어 사업자의 일방적 결정에 따라 사업이 진행될 위험이 더 큽니다.

더욱이 최근에는 "입주위원회"를 만들고 일반인들을 "예비임차인"으로 가입시키면서, 납부금을 "투자금"으로 명시하는 방식이 사용되고 있습니다. 이 경우 사업이 실패하면 납부한 금원을 돌려받지 못할 가능성이 매우 높습니다.

따라서 "기업형 민간임대주택사업", "민간임대주택 우선 공급", "입주위원회", "예비임차인" 등의 명칭으로 홍보되는 사업에 대해서는 각별한 주의가 필요합니다.

특히 다음 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다:

• 납부금이 "투자금"인지 "임대차보증금"인지 명확히 확인

• 사업 실패 시 반환 가능 여부 확인

• 토지 확보 여부 및 임대사업자 등록 여부 확인

• 사업자의 재무 건전성 및 사업 수행 능력 확인

계약 체결 전 반드시 전문 변호사의 상담을 받으시기 바랍니다.

이미 계약을 체결하신 경우에도, 지역주택조합 및 협동조합형 민간임대주택 소송 경험이 풍부한 전문 변호사에게 상담을 받아 계약 취소 또는 해제 가능성을 검토하시기 바랍니다.