분양신청을 했는데 재건축 조합 현금청산자가 될 수 있나요? 

분양신청을 했는데 재건축 조합 현금청산자가 될 수 있나요?

안녕하세요 부울경 건설전문 김무송 변호사입니다.

“재건축 조합원이라면 한 번쯤은 이런 고민을 하게 됩니다. ‘이미 분양신청을 했는데, 그래도 현금청산을 선택할 수 있을까?’ 실무에서는 분양신청 여부만으로 현금청산 가능 여부가 단정되지 않고, 조합 정관, 분양계약 체결 요구의 존재, 그리고 그 기간의 경과 여부에 따라 결과가 전혀 달라지는 경우가 많습니다.

오늘은 재건축 조합원으로서 분양신청을 했음에도 불구하고 현금청산이 가능한 경우는 언제인지, 그리고 현금청산금 산정 과정에서 반드시 짚어야 할 핵심 쟁점을 실제 분쟁 사례에서 가장 문제가 되는 부분 중심으로 정리해드리겠습니다.”

✅ 1. 분양신청을 했어도 현금청산자가 될 수 있는 경우

우선, 분양신청을 하여 재건축 조합원이 되었다고 하더라도, 정관에 분양계약을 체결하지 아니한 경우 현금청산자가 될 수 있다는 규정이 있고, 조합 측에서 실제로 분양계약 기간을 정하여 통보하였다면 그 기간이 지난 다음날부터 더 이상 조합원이 아니게 되고 현금청산자가 됩니다.

그런데, 재건축 조합 측에서 여러 사정으로 분양계약 체결 자체를 요구하지 않았다면 현금청산대상자가 되기는 어렵습니다. 따라서 조합 측에서 분양계약 체결기간을 두어 분양계약 체결를 요구하고 그 기간이 지나야 하는 것입니다.

✅ 2. 분양계약 체결기간의 의미와 1차·2차 기간의 법적 효과

그런데, 조합에서 1차 분양계약 체결기간을 두어 그 기간이 도과하였는데 또다시 2차 분양계약 기간을 둔 경우라면 어떨까요?

이 경우에는 1차 기간이 도과하면 계약을 체결하지 아니한 조합원은 현금청산대상자가 되는 것이고 2차 기간이 지나는 것을 또다시 기다릴 필요는 없겠습니다.

✅ 3. 현금청산금 산정 구조와 ‘적정시가’ 대응 전략

다음으로, 현금청산자가 되었다면 현금청산금은 어떻게 계산하는지 살펴보도록하겠습니다.

현금청산금은 적정시가-정비사업비-피담보채무액으로 계산을 할 수 있는데요, 그렇다면 현금청산자로서는 적정시가는 높이고 정비사업비와 피담보채무액은 낮추어야 할 필요가 있겠습니다. 적정시가는 현금청산자와 조합 측이 이견을 보이는 부분입니다.

이 부분은 법원의 감정절차를 통해 결정이 되는데, 현금청산대상자로서는 소극적으로 가만히 있을 것이 아니라 자신의 자산에 대한 적절한 가치를 주장하여야 하고, 필요하다면 사감정도 미리 진행해 두어야 합니다.

✅ 4. 정비사업비 공제 요건과 조합이 자주 놓치는 쟁점

정비사업비는 많은 조합들이 조합 정관에 추상적으로 공제되는 비용으로 기재하여 둔 경우가 많은데요, 이 경우에 정비사업비가 공제되기 위해서는 조합 측에서 현금청산 대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 총회의 결의 등으로 미리 정하여야 하고 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 규정하여야 합니다.

✅ 5. 근저당권 미말소 시 현금청산금 지급 범위와 조합의 한계

즉, 조합측에서 현금청산 대상자가 조합원의 지위를 상실한 후에 뒤늦게 정하였거나 미리 정하였다고 하더라도 비용 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 규정하지 않았다면 정비사업비는 공제될 수 없는 것입니다.

끝으로 현금청산에서 종전 자산을 조합 측에 소유권이전등기와 인도를 마쳤으나 그 위에 설정되었던 근저당권설정등기가 말소되지 않은 경우가 있습니다. 일부 재건축 조합은 그러한 근저당권설정등기가 말소되기 전까지는 현금청산금 전액을 지급하지 않는다는 주장을 하기도 하는데, 조합 측에서 지급하지 않을 수 있는 금액, 즉 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는 금액은 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 금액이 한정되므로, 조합은 그 차액에 대해서는 현금청산자에게 지급할 의무를 부담합니다.

“재건축 현금청산은 단순히 ‘분양을 받지 않는다’는 선택의 문제가 아니라, 언제 조합원 지위를 상실했는지, 어떤 비용이 실제로 공제될 수 있는지, 조합이 지급을 거절할 수 있는 금액의 범위가 어디까지인지를 정확히 따져보아야 하는 고도의 법률 문제입니다.

특히 적정시가 산정, 정비사업비 공제, 근저당권 존재 여부와 같은 쟁점은 대응을 어떻게 하느냐에 따라 수억 원의 차이가 발생하기도 합니다.

재건축 조합과의 현금청산 문제로 고민하고 계시다면, 형식적인 안내에 그치지 말고 본인의 상황에 맞는 법적 기준을 정확히 점검한 뒤 신중하게 대응하시길 바랍니다.