안녕하세요 삼성동최변입니다.
오늘은 전세 또는 월세계약의 임차인이 임차목적물에 거주하던 중 수리가 필요한 상황이 발생한 경우
임대인과 임차인 중 누가 수리의무를 부담하는지에 관해 살펴보고자 합니다.
먼저, 민법 제623조에서는 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고
계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다.
이에 따라 전/월세집의 상태가 임차인이 거주하며 생활하기에 적합하지 않은 경우
원칙적으로 임대인이 이를 수선해야 할 적극적인 의무를 부담하는데요
하지만 임대인이 어느 경우에나 수리의무를 부담하는 것은 아닙니다.
관련된 대법원 판례를 살펴보겠습니다.
수선의무는 임대차의 목적을 달성하도록 하기 위한 것이므로 목적달성에 필요한 범위 내에서는 임대인이 수선의무를 부담하나, 쉽게 수선이 가능한 사소한 부분은 임대인이 수선의무를 부담하지 않는다(대법원 98두18053 판결).
임대차목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도가 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의해 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이면 임대인은 수선의무를 부담한다(대법원 94다34692, 34708 판결).
즉, 쉽게 수리가 가능한 경우(소규모의 수선)에는 임차인이 수리의무를 부담하고
그렇지 않은 경우(대규모의 수선)에는 임대인이 수리의무를 부담한다는 것인데요
그렇다면 "소규모의 수선"과 "대규모의 수선"을 어떻게 구분해야 할까요?
이에 대한 답 역시 대법원 판례에서 찾을 수 있는데요
임차인이 수리비를 부담해야 하는 소규모의 수선은 통상 발생할 수 있는 수선으로
형광등, 변기 막힘, 문 손잡이 등 소모품 교체, 현관문 잠금장치가 고장난 경우와
사용자 부주의로 발생한 하자 등이 이에 해당합니다.
(※ 다만 현관문 잠금장치가 고장난 경우에는 도의상 임대인이 수리비용을 보전해주는 경우가 있으므로
공인중개사를 통해 임대인에게 먼저 문의해볼 것을 권해드립니다)
임대인이 수리비를 부담해야 하는 대규모의 수선은 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선,
기본적 설비의 교체 등을 의미하는 것으로
벽 균열, 벽이나 천장의 누수, 보일러 고장, 배관 또는 수도시설, 전기설비에 문제가 생긴 경우 등이 이에 해당합니다.
(※ 임대인에게 귀책사유가 있는지 여부와 관계없이 임대인이 수리의무를 부담합니다)
다만, 주의해야 할 것은 임대차 계약서에 특약으로
임차인의 수선의무의 범위를 명시한 경우입니다.
즉, 임대인과 임차인이 임대차계약서에
수선의무의 범위를 구체적으로 정하여 임차인이 수선의무를 부담한다고 명시한 경우에는
'대규모의 수선'에 해당하더라도 임차인이 수리의무를 부담하게 될 수 있습니다.
(ex. 보일러 수리에 소요되는 비용은 임차인이 부담한다)
따라서 임대차계약 체결 시 이러한 특약이 포함되어 있는지 꼼꼼이 살펴보셔야 합니다.
다음은 실제로 제가 상담해 드린 의뢰인의 사례입니다.
Q. 누수가 발생했는데 임대인이 수리를 안해줘서 임차인인 저의 비용으로
수리했습니다. 임대인으로부터 수리비용을 돌려받을 수 있을까요?
당연히 돌려받을 수 있으며 그 근거는 민법 제626조의 필요비상환청구권입니다.
민법 제626조 (임차인의 상환청구권) ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
임대인에게 수리의무가 있는 경우임에도 임차인이 임대인을 대신하여 수리비용을 지급했다면
임차인이 "임차물의 보존에 관한 필요비를 지출"한 것에 해당하므로,
임대인을 상대로 즉시 수리비용을 상환해줄 것을 청구할 수 있습니다.
만약 임대차계약기간 중 임대인에게 필요비 상환을 청구하는 것이 껄끄러운 경우에는
임대차계약 종료를 앞둔 시점에 필요비 상환을 청구하는 것도 가능하며,
이 경우 수리에 앞서 임대인에게 수리가 필요하게 된 사실과 수리비용을 고지한 뒤
증빙자료로서 고지 사실에 관한 문자메시지와 수리비 견적서, 영수증을 잘 보관해두셔야 합니다.
🚨다만 주의할 것은 임대차 계약 시 필요비상환청구권을 포기하는 특약이 기재되는 경우가 있습니다.
따라서 임대차계약 체결 시 "임차인은 임차물의 보존에 소요된 비용의 상환을 청구할 수 없다"
와 같은 특약이 포함되어 있는지 반드시 확인하셔야 합니다.
Q. 임대인에게 누수로 인한 수리비를 청구했지만 여전히 돌려받지 못한
경우에는 어떻게 해야 하나요?
이 경우 임차인은
임대인의 채무불이행으로 이유로 손해배상을 청구할 수 있고
임차목적물의 사용, 수익에 지장이 있는 경우 그 범위 내에서 임차료의 지급을 거절할 수 있으며
임대인의 수리의무 불이행으로 인해 임차목적을 달성할 수 없는 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
다만, 임차목적물의 사용, 수익에 어느 정도 지장이 있는지,
임차목적을 달성할 수 없는 경우로 볼 수 있는지,
손해배상 받을 수 있는 구체적인 금액은 얼마인지는 임차인이 임의로 판단하기 어렵습니다.
따라서 손해 규모가 크다면 전문가의 상담을 받아보실 것을 권해드립니다.
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