깡통전세 무자본 갭투자 피해! 사기죄 성립부터 보증금 회수까지 

매매가보다 높은 전세가, 집주인과 중개인의 치밀한 함정일지 모릅니다

전 재산이나 다름없는 보증금을 잃을 위기라면

지금 당장 '형사 고소'와 '민사 소송'의 투트랙 전략을 세워야 합니다

최근 매매 가격보다 전세 가격이 높거나 비슷해 보증금을 돌려받지 못하는 '깡통전세' 피해가 급증하고 있습니다. 특히 자본력 없이 수십, 수백 채의 빌라를 사들이는 '무자본 갭투자' 수법은 서민들의 삶을 송두리째 흔들어 놓는 악질적인 범죄입니다.

문제는 집주인과 공인중개사가 조직적으로 짜고 시세를 부풀려 계약을 유도할 경우, 일반 임차인이 이를 미리 간파하기란 매우 어렵다는 점입니다. 뒤늦게 사실을 알고 반환을 요구해도 임대인은 "줄 돈이 없다"며 잠적하기 일쑤입니다.

화가 나고 억울하시겠지만, 지금은 감정적인 대응보다 냉철한 법적 조치가 우선입니다. 형사전문변호사와 함께 가해자들을 엄벌에 처하고 소중한 보증금을 되찾기 위한 확실한 대응 방안을 알아보겠습니다.

깡통전세 사기, 어떤 경우에 '사기죄'가 성립할까?

단순히 집값이 떨어져 보증금을 못 주는 것과 '전세사기'는 엄연히 다릅니다. 법원은 임대인이 계약 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 있었는지를 핵심으로 봅니다.

• 무자본 갭투자의 고의성: 자본이 전혀 없는 상태에서 대출과 보증금만으로 주택을 매입하고, 이후 보증금을 돌려줄 계획 없이 다음 세입자의 돈으로 돌려막기를 하려 했다면 '미필적 고의'에 의한 사기죄가 성립합니다.

• 사기 구조의 핵심: 신축 빌라의 경우 건축주, 브로커(분양대행사), 중개인이 리베이트를 나누어 갖고 그 차액을 임차인에게 전가하는 구조입니다. 법원은 이를 임차인을 속여 재산상 이익을 가취한 명백한 기망행위로 보고 10년 이상의 중형까지 선고하는 추세입니다.

가해자를 압박하는 첫걸음, '형사 고소'

자신이 깡통전세 사기의 피해자라고 확신한다면 즉시 형사 고소를 검토해야 합니다. 가해자들에게 형사 처벌의 압박을 가하는 것은 민사상 합의를 이끌어내는 강력한 수단이 됩니다.

📌 형사 고소 성공을 위한 포인트

증거 확보

단순히 "돈을 못 받았다"는 주장만으로는 부족합니다. 계약 당시 중개인이나 집주인이 시세를 속였거나, 위험성을 고의로 누락했다는 녹취, 문자메시지, 홍보물 등을 확보해야 합니다.

고지의무 위반 입증

계약에 중대한 영향을 미치는 사실 (불법 건축물 여부, 선순위 채권 관계 등)을 숨겼다면 사기 혐의의 성립 요건을 충족합니다.

인과관계 증명

상대방의 거짓 정보나 정보 은폐로 '착오'에 빠져 계약을 맺었고, 그 결과 경제적 피해를 입었다는 인과관계를 법리적으로 구성해야 합니다.

실질적 돈을 찾는 과정, '보증금 반환 민사 절차'

형사 고소가 가해자의 처벌을 위한 것이라면, 민사 절차는 내 돈을 실제로 돌려받기 위한 필수 과정입니다.

• 계약 해지 통보 및 내용증명: 우선 계약이 종료되었음을 명확히 하고, 미이행 시 법적 조치를 취하겠다는 서면 압박을 가합니다.

• 임차권등기명령: 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가야 한다면, 대항력을 유지하기 위해 반드시 신청해야 합니다.

• 보증금 반환 청구 소송: 임대인의 기망행위가 명백하다면 승소 가능성이 매우 높습니다. 판결문을 집행권원으로 삼아 해당 주택을 경매에 넘기거나 임대인의 다른 재산을 압류할 수 있습니다.

• 중개인 대상 손해배상 청구: 설명 의무를 위반한 공인중개사와 중개협회를 상대로도 공동 책임을 물어 피해 복구의 범위를 넓혀야 합니다.

[새움 사례] 잠적한 집주인과 중개인을 상대로 보증금 전액 회수

의뢰인 A씨는 원룸 전세 계약 만료 후 보증금 반환을 요구했으나, 임대인이 "돈이 없다"며 연락을 끊고 잠적했습니다. 확인 결과 해당 주택은 이미 매매가보다 전세가가 높은 깡통전세였습니다.

• 임대인 타겟: 계약 당시 이미 임대인이 다수의 주택을 소유하며 돌려막기를 하던 상황임을 파악, 반환 능력이 없음을 근거로 형사 고소 및 민사 소송 준비

• 중개인 타겟: 해당 매물의 위험성을 충분히 설명하지 않은 공인중개사의 과실을 잡아 손해배상청구를 병행

그 결과, 치밀한 증거 제시와 법리 대응 끝에 재판부로부터 임대인과 중개인의 책임을 모두 인정받았고, A씨는 청구액 전액과 지연 이자까지 돌려받으며 사건을 마무리했습니다.

기망행위 입증이 곧 승소의 열쇠입니다

깡통전세 사기 피해는 단순한 채무 불이행이 아닌 조직적인 범죄인 경우가 많습니다. 가해자들은 교묘하게 법망을 피하려 하므로, 일반인이 홀로 그들의 고의성을 입증하기는 매우 어렵습니다.

객관적인 사실관계에 입각해 가해자들의 기망행위와 고의성을 증명하고, 발생한 피해 금액을 정확히 산정해 민형사상 조치를 동시에 취해야 합니다. 초기에 법률 전문가의 상담을 통해 증거를 선별하고 대응 전략을 짜는 것이 보증금을 지키는 가장 빠른 길입니다.

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