[승소사례] 임차인 아닌 ‘점유자’에 대한 점유이전금지가처분 결정 

임대차 계약이 해지되었음에도 임차인이 건물을 비워주지 않아 명도소송을 준비하는 임대인이 많습니다.

명도소송은 최종적으로 강제집행을 통해 건물을 인도받는 것이 목표인데,

소송 과정에서 임차인이 점유를 다른 사람에게 넘겨버리면 판결문을 받고서도 강제집행을 할 수 없는

'집행불능' 상황에 빠지게 됩니다.

이러한 불상사를 막기 위해 반드시 소송 전에 진행해야 하는 것이 바로 부동산점유이전금지가처분입니다.

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최근 제가 진행한 사건의 승소사례를 통해 실제 계약 당사자인 임차인이 아닌 '점유자'를

점유이전금지가처분 사건의 당사자로 왜 포함해야하는지에 대해

알아보고자 합니다.

그런데, 임차인이 아닌 제3의 사업체나 가족 등이 목적물을 함께 점유하고 있는 상황이라면,

이들 또한 가처분 채무자에 포함해야 할까요?

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🙆‍♀️네, 반드시 포함해야 합니다.

즉, 임차인 외의 점유자가 있다면, 그 점유자 또한 명도소송의 피고로 지정해야 하며,

그에 앞서 가처분 신청의 채무자로 포함시켜야 합니다.

📌 쟁점 사례: 임차인의 무단 전대 또는 공동 점유

임대인 A와 임차인 B가 상가임대차계약을 체결했지만, 임차인은 장기간 월차임을 연체하고 있었습니다.

임차인이 해당 부동산에서 영업을 계속하고 있었음에도요. 참다 못한 임대인이 결국 저를 찾아와 임대차계약 해지 및 명도소송과 그 동안 밀린 차임에 대한 반환청구 소송을 의뢰하셨습니다.

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그런데 해당 부동산에는 임차인 B 외에 다른 사업자 C가 공동으로 영업하고 있는 정황이 포착되었고,

이에 저는 본안 소송 전에 임차인 B와 점유자 C를 상대로 점유이전금지가처분 신청을 해드렸습니다.

🚨 모든 점유자를 포함해야 하는 결정적인 이유

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만약 임대인 A가 임차인 B에게만 점유이전금지가처분을 신청하여 가처분 결정을 받더라도, 실제 집행 시 제3자 C가 점유하고 있는 사실이 파악되면 집행관은 집행불능결정을 합니다. 이때 주의할 점은, 점유자 C가 적법한 권한을 가지고 있는지 여부는 무관합니다.

즉 임대인 A의 동의 없는 무단 전대라도 반드시 점유자 C에 대해서도 점유이전금지가처분을 받아야 합니다.

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점유자 C를 포함하지 않아 집행불능을 받게 되면, 임대인은 다시 C를 상대로 처음부터 다시 가처분 신청을 해야 하는 불필요한 절차적 부담과 시간적·경제적 손실을 감수해야 합니다.

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따라서, ​임차인 외에 제3의 점유자가 존재하는 정황이 파악되면, 처음부터 모든 점유자를 채무자로 포함하여 점유이전금지가처분을 신청해야, 추후 본안 소송(명도소송) 승소 후 원활한 강제집행이 가능해집니다.

👉 집행불능 예시

그렇다면 임차인 외 다른 점유자를 어떻게 파악할 수 있나요?

🔍 기타

• ➡️ 주변 탐문: 주변 이웃이나 관리사무소 등을 통해 누가 실제로 거주하거나 사용하는지 문의해 볼 수 있습니다.

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