[성공사례] 전략적 강제집행을 통한 전세보증금 및 변호사비용 전액 회수 

임대차 계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못하는 상황은

임차인에게 단순한 금전적 손실을 넘어 일상을 흔드는 중대한 문제입니다.

본 사례는 지급명령 확정 후에도 변제를 거부하던 임대인을 상대로,

전략적인 강제집행을 통해 보증금은 물론 소송 비용 전액을 회수한 실제 성공사례입니다.

의뢰인은 임차인으로서 임대차 계약 기간이 만료되었음에도

보증금을 반환받지 못해 임차권등기명령을 완료하고 퇴거한 상태였습니다.

이미 지급명령을 통해 집행권원을 확보했으나,

임대인의 자발적인 변제를 기대하기 어려운 상황에서 저를 찾아오셨습니다.

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많은 임차인이 판결문(집행권원)만 얻으면 사건이 해결될 것이라 믿지만,

진정한 해결은 채무자의 재산을 찾아내 실질적으로 현금화하는 강제집행 단계에 있습니다.

📝 신용정보조사

우선 채무자의 정확한 재산 상태를 파악하기 위해 신용정보조사를 선행하였습니다.

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• ➡️ 재산 상태 확인: 조사 결과 채무자는 신용도가 최우량 상태였으며, 보유 부동산에 근저당 채무조차 없는 실질적 자산가임이 확인되었습니다.

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• ➡️ 다각적 압박 전략 수립: 단기적으로는 생활의 불편을 주는 예금통장 압류를 진행하고, 만약 금융재산이 충분하지 않을 시 부동산 강제경매를 통해 채무자를 압박하는 계획을 수립했습니다.

⛔ 채권 및 부동산에 대한 집행

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• ➡️ 금융재산의 선제적 압류: 제1금융권 5개 은행의 예금통장을 압류하여 채무자의 자금줄을 묶고 일부 채권을 추심하였습니다.

• ✅ 부동산 강제경매와 도미노 압박: 경매개시결정이 내려지자 해당 건물에 거주하던 다른 세입자들 또한 배당요구 신청을 하기 시작했습니다. 이는 채무자에게 단순한 한 명의 채무 이행을 넘어, 건물 전체의 임대 사업이 흔들릴 수 있다는 거대한 심리적 압박으로 다가갔습니다.

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• ✅ 단호한 협상 태도: 채무자가 감액 합의를 시도했으나, "원금, 이자, 경매비용, 변호사 선임료 전액"이 입금되지 않을 시 경매를 멈추지 않겠다는 채권자의 의사를 명확히 반영하여 채무자와 협상하였습니다.

💯 완전한 승소

채무자는 경매를 중단시키기 위해 원금과 이자만을 변제공탁하며 경매취하 합의를 유도하였으나, 결국 예금통장 사용과 신용도 회복이 다급해진 채무자로부터 경매 예납금과 변호사 수임료까지 전액 추가 입금받는 결과를 이끌어냈습니다.

결론적으로 의뢰인은 보증금 원금과 이자는 물론, 일반적인 경매 절차만으로는 회수가 불가능했던 변호사 선임료까지 단 1원의 손실 없이 모두 회수하며 사건을 종결하였습니다.

📢 변호사의 조언

부동산 경매는 낙찰까지 상당한 시간이 소요되고, 유찰 시 경매 신청 채권액보다

매각대금이 낮아질 리스크가 존재합니다. 특히 경매 배당 절차만으로는

선임한 변호사 보수를 회수할 근거가 부족합니다.

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본 사건은 채무자의 우량한 신용 상태와 경매 개시로 인한 다른 세입자들의 동요 등 심리적 약점을

정확히 파악하여, 협상을 통해 모든 부대비용을 받아낸 전략적 승리였습니다.

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🔶집행권원을 가지고도 실질적인 회수에 어려움을 겪고 계신다면,

법률 전문가와 함께 치밀한 집행 전략을 세워 대응하시기 바랍니다.🔶