건물 공용부분 독점 사용 부당이득금 반환 성공 사례 

1. 사건의 개요 및 쟁점

이 사건에서 의뢰인은 서울 광진구의 한 소규모 집합건물에서

201호를 소유하고 있었습니다.
그런데 건물의 옥상 및 옥탑(공용부분)을 피고가

10년 이상 통신사 3곳(KT·SKT·LGU+)에 임대하고,
그 임대료 전액을 혼자 수령해 온 사실이 뒤늦게 밝혀졌습니다.

해당 건물의 옥상과 옥탑은 구분소유자 전체의 공용부분임에도 불구하고,
피고는 이를 독점적으로 사용하면서 수익까지 취하고 있었습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같았습니다.

• 공용부분 임대료는 구분소유자 전체의 지분에 따라 배분되어야 하는지

• 상대방이 주장하는 “분양 당시 약정”이 공용부분 전체에 효력을 미치는지

• 의뢰인의 지분 비율(70.5㎡ / 534.09㎡)에 따른 부당이득 산정액은 얼마인지

2. 변론 전략 및 핵심 주장

저는 다음과 같은 방향으로 사건을 설계했습니다.

① 공용부분 독점 사용은 집합건물법 위반이라는 점

집합건물의 옥상·옥탑은 원칙적으로 공용부분에 해당하며,
특정 구분소유자가 이를 독점적으로 사용하려면
구분소유자 전체의 집회결의(특별결의)가 필요합니다.

저는 상대방이 주장하는 ‘분양 당시 약정’은
이러한 법적 절차를 대체할 수 없다는 점을 분명히 했습니다.

② 임대료 전체 내역을 기간별·통신사별로 정밀 검증

10년 이상 수령된 임대료를

• KT

• SKT

• LGU+

각 통신사별로 기간과 금액을 세부적으로 특정해
총 97,921,149원을 상대방이 독점 수령한 사실을 밝혔습니다.

이후 의뢰인의 지분 비율 13.19%를 적용해
부당이득 반환 범위를 구체적으로 산정했습니다.

③ '승계 약정'은 존재하지 않으며 의뢰인에게 효력 없음

상대방은 “전 소유자와의 약정이 원고에게도 그대로 승계된다”고 주장했지만,
저는 승계에 대한 의사 표시나 집합건물법상 동의 절차가 전혀 없었다는 점을

중심으로 반박했습니다.

3. 법원의 판단 및 결과

법원은 제가 제시한 주장을 전부 받아들여 다음과 같이 판단했습니다.

① 옥상·옥탑은 공용 부분이며 상대방의 단독 사용은 부당

분양 당시 약정만으로 공용부분 전체를 독점할 수 없고,
이는 구분소유자 전체의 결의가 필요한 사항임을 인정했습니다.

② 의뢰인은 지분에 따른 임대료를 받을 권리가 있음

상대방이 수령한 임대료 총 97,921,149원 중
의뢰인 지분 상당액인 12,925,613원을 반환하라고 판결했습니다.

③ 지연손해금 전부 인정

• 소장 송달 다음 날부터 연 5%

• 판결 선고 다음 날부터 연 12%

의 지연손해금도 모두 인정되었습니다.

최종 결과

• 의뢰인 승소

• 부당이득금 12,925,613원 반환

• 지연손해금 전부 인정

• 피고의 ‘분양 당시 약정’ 주장은 모두 배척