분양대금 소송에서의 신탁수익채권 가압류로 채권 선점 

우리나라 분양 시장은 '선분양 후시공' 방식이 일반적입니다. 이 때문에 계약 시점의 기대와 달리 완공 후 문제가 발생하거나, 시행사 측의 일방적인 문제로 계약이 틀어지는 일이 자주 발생합니다. 계약서와 다른 자재 사용, 허위/과장 광고, 장기간 준공 지연 등 시행사의 귀책사유가 명확하다면 계약을 해지하고 분양대금 반환을 요구할 수 있습니다.

하지만 상대방이 순순히 돈을 돌려주지 않고 소송으로 이어진다면, 단순히 소송에서 승소하는 것만으로는 부족합니다. 오늘은 분양대금 반환 소송에서 승소 후 채권을 실제로 회수하기 위해 왜 '신탁수익채권 가압류'와 같은 보전처분이 필수적인지에 대해 상세히 알려드리겠습니다.

분양대금 반환이 가능한 주요 상황

분양대금 반환 청구는 사소한 문제가 아닌, 계약의 목적 달성이 불가능한 중대한 귀책사유가 있을 때 가능합니다.

중대한 귀책사유 예시

• 시행사의 허위·과장 광고로 계약을 체결하여 계약의 중요한 부분이 지켜지지 않은 경우

• 사업 승인 취소 또는 장기간의 중대한 준공 지연이 발생하는 경우

• 시행사의 재정 문제 등으로 계약 목적 달성이 불가능해진 경우

상대방이 계약 해지에 대한 책임을 인정하고 반환해주면 좋겠지만, 대부분 자신의 잘못을 부정하며 반환을 거부합니다. 결국 분양대금반환 청구 소송을 진행해야 하는데, 이때는 상대방의 중대한 잘못으로 해지되는 상황임을 명확히 입증해야 합니다.

• 주요 입증 자료: 분양광고 자료, 시행사의 공문, 공사 진행 내역서, 시행사와의 통화·메시지 내용, 통장 입출금 내역 등

분양대금 반환 소송의 '함정'과 가압류의 필요성

많은 분들이 소송에 승소하면 당연히 돈을 돌려받을 수 있다고 생각하지만, 현실은 그렇지 않습니다. 소송에서 이겨도 상대방에게 돈이 없으면 받을 수 없습니다.

1) 채권 회수를 위한 '선점 효과'

분양 사업에 문제가 생겼다면, 나 한 사람뿐 아니라 다른 투자자나 수분양자들이 동시다발적으로 소송을 진행하게 됩니다. 이들이 먼저 시행사의 재산에 압류를 걸기 시작하면, 나중에 승소한 사람은 정작 회수할 재산이 남지 않을 수 있습니다.

따라서 소송을 진행하는 동시에 혹은 소송 전에 청구 금액에 해당하는 재산에 대해 가압류나 가처분을 신청하여 미리 확보해 두어야 합니다.

2) 신탁수익채권 가압류가 필요한 결정적인 이유

분양 사업의 경우, 시행사는 자금 관리를 위해 사업 부지나 건물을 '부동산 신탁' 회사에 맡겨두는 경우가 많습니다. 시행사가 사업을 통해 얻는 수익은 신탁 회사를 통해 지급되는데, 이를 '신탁수익채권'이라고 합니다.

신탁수익채권 가압류를 걸어두면, 시행사(채무자)가 이 수익을 마음대로 처분하거나 인출할 수 없게 됩니다. 이는 다른 채권자들에게 재산이 분산되는 것을 막고 채권자에게 심리적 압박을 가하여 순순히 분양대금을 반환하게 유도하는 강력한 보전처분 수단이 됩니다.

신탁수익채권 가압류 진행 사례와 입증의 중요성

의뢰인은 중도금 대출이 실행되는 조건으로 분양계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다. 그러나 이후 중도금 대출이 부결되면서 분양대금반환 청구 소송을 진행하게 되었고, 채권 회수의 안전을 위해 신탁수익채권 가압류를 추가로 신청하고자 했습니다.

채무자 의무 불이행 명확히 소명

가압류를 진행하기 위해서는 해당 채권을 확보해야 하는 '보전의 필요성'을 명확히 소명해야 합니다.

• 계약상 주된 의무 입증: 저희는 '중도금 대출 실행'이 해당 분양 계약의 핵심적인 의무(채무자의 의무)라는 점을 계약서 및 당사자 간 대화 자료를 통해 입증했습니다.

• 채무 불이행 강조: 주된 의무인 대출이 부결됨으로써 이미 시행사 측의 채무 불이행 문제가 발생했음을 강조했습니다.

이와 같은 신탁수익채권 가압류의 필요성과 정당성을 집중적으로 소명한 결과, 법원으로부터 신속하게 가압류 결정을 받아내어 의뢰인이 향후 채권 회수를 안정적으로 보장받을 수 있었습니다.

채권 가압류 신청 시 반드시 주의해야 할 사항

분양대금 반환을 위해 소송 전 혹은 동시에 보전처분을 신청하는 것이 좋습니다. 이때 몇 가지 주의사항을 통해 실수를 줄이고 시간을 확보해야 합니다.

1) 신속성과 서류의 완벽성

신속한 인가: 가압류 인가가 늦어지면 다른 채권자에게 재산을 선점당할 위험이 커집니다.

서류 누락 금지: 청구 원인을 명확히 하고 관련 서류를 빠짐없이 제출해야 합니다. 서류가 누락될 경우 이를 보충하는 과정(보정 명령)에서 귀중한 시간이 허비되어 재산 확보에 어려움이 발생할 수 있습니다.

2) 보증 공탁금 문제 해결

가압류는 상대방의 재산권에 대한 제한을 두는 것이므로, 법원은 채무자에게 발생할 수 있는 피해에 대한 '보증 공탁금'을 요구합니다.

공탁금은 현금으로 지급되거나 보증보험을 이용할 수 있습니다. 금액이 클 경우 현금 공탁은 큰 경제적 부담이 됩니다.

대부분 보증보험으로 처리될 수 있도록 현금 공탁이 어려운 사유를 법원에 강조하여 유도하는 것이 중요합니다.

소송은 물론, 이후의 가압류나 가처분 등의 보전처분까지 동시에 진행하는 것은 전문적인 지식을 요합니다. 피해가 발생하는 일이 없도록 청구 원인을 명확하게 하여 소송을 진행하시고, 동시에 보전처분까지 안정적으로 대처할 수 있도록 형사전문변호사의 법률 자문을 받아보시기 바랍니다.