계약금계약 해제와 배액배상의 문제 

​1. 들어가며

최근 부동산 매매를 둘러싼 이해당사자들의 다툼이 증가하고 있습니다.

그 분쟁 중 계약 해제를 둘러싼 다툼도 많은 비중을 차지합니다.

​

부동산 매매는 거래 금액이 거액이므로 일시불로 지급하는 것이 아니라 계약금, 중도금, 잔금을 나누어 지급하기로 약정하는 경우가 많고, 이때 계약금은 통상 매매대금의 10%로 정하게 됩니다.

2. 계약금계약과 임의해제​

​그런데 계약금만 지급하고 다른 일방이 중도금을 지급하는 등 이행에 착수하기 전이라면, 특별한 사정이 없는 한 매수인은 지급한 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 배액(2배)을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조 제1항).

​

​이는 계약금이 '해약금' 의 성질을 가지고 있다고 보기 때문입니다.

■ 민법

​제565조(해약금)

① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

​

매매대금 10억원(계약금 1억원,중도금 4억원,잔금 5억원)으로 정한 부동산 매매계약을 예로 들면,

​

1) 계약금 1억원을 지급한 매수인은 그 1억원을 포기하고 계약을 해제할 수 있고,

2) 매도인은 그 배액인 2억원을 매수인에게 지급하고 계약을 해제할 수 있습니다.

​

​

3. 계약금 중 일부를 가계약금으로 지급한 경우 계약해제의 기준이 되는 액수는?​

만일 위 매매대금 10억원(계약금 1억원, 중도금 4억원, 잔금 5억원)인 사안에서

매수인이 가계약금으로 1천만원을 지급한 경우라면 계약해제의 기준 금액은 어떻게 될까요?

​

매수인 1억원 포기, 매도인 2억원 지급일까요?

아니면

매수인 1천만원 포기, 매도인 2천만원 지급일까요?

​

대법원은 이와 관련하여 아래와 같이 판결한 바 있습니다.

"당사자가 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다"

​

"계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다."

​

​

이와 같은 대법원의 입장에 따르면 위 사안에서,

​

일종의 가계약금(1천만원) 액수를 기준으로는 한 계약금 포기 또는 계약금 배액상환으로 매매계약을 해제할 수는 없고,

​

약정 계약금(1억원) 액수를 기준으로 계약금 포기 또는 계약금 배액상환으로 매매계약을 해제할 수 있습니다.

​

​

4. 나가며

​

매매계약 당사자 일방이 계약금만 지급된 상태에서 임의로 계약을 해제하려면, 소위 '가계약금'이 아닌 '약정 계약금'을 기준으로 계약금 포기 또는 계약금 배액 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.

​​

다만, 구체적인 사례에 따라 약정 계약금을 기준으로 하는 것이 아니라 "가계약금을 기준"으로 계약이 해제될 수 있는 예외적인 경우가 있으므로, 해당 매매계약의 특수성이 없는지 면밀히 보아야 합니다.

​