전세사기 신탁부동산 연루 시, 보증금 회수 위한 '압류 전략’ 

내 돈으로 '호의호식'? 잠적한 집주인과 맞닥뜨린 신탁의 덫

"내 전세 보증금은 돌려주지 않은 채, 집주인은 다른 곳에서 버젓이 좋은 아파트에 전세로 살고 있다면?" 억울함과 분노를 넘어 분통이 터지는 상황일 것입니다.

최근 한 남성의 사연이 라디오 방송을 탔습니다. 전세사기 피해를 입어 어렵게 승소 판결을 받았지만, 집주인의 재산에 압류를 걸려던 순간 '신탁부동산'이라는 복잡한 문제에 부딪히며 절망에 빠졌습니다.

보증금 2억 5,000만 원을 돌려받지 못해 결국 전세자금반환청구소송에서 승소했음에도, 임대인은 계속 연락을 피했습니다. 어렵게 집주인의 다른 전세 주택을 찾아내 채권압류 및 추심명령을 신청했으나, 해당 집이 신탁부동산이었기에 문제가 발생한 것입니다.

억울하게 전세사기에 연루되어 돈을 돌려받지 못하는 피해자든, 순간의 잘못된 판단으로 사기죄의 가해자가 되었든, 법률적 쟁점은 매우 복잡하고 해결이 쉽지 않습니다. 특히 신탁부동산의 덫에 걸렸다면, 전문적인 법리 이해를 통한 초기 대응만이 보증금을 지켜낼 수 있는 유일한 길입니다.

전세사기 시 '신탁부동산'이 문제 되는 이유

신탁부동산이란, 개인이 아닌 신탁회사(법인)가 해당 부동산의 소유권을 보유하게 되는 것을 의미합니다. 임대인이 신탁회사에 소유권을 넘기고 수익권을 갖는 형태입니다.

세입자의 입장에서 신탁부동산이 문제가 되는 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 보증금 반환 의무자 모호성

소유권이 신탁회사에 넘어가므로, 세입자는 누구에게 보증금 반환을 요청해야 하는지 난감함을 느낍니다. 원칙적으로는 소유자인 수탁자(신탁회사)에게 보증금 반환 의무가 발생합니다.

2. 대항력 확보의 실패

더욱 심각한 문제는 전입신고일과 신탁회사로 소유권이 이전된 시점이 동일하거나 근접할 경우 발생합니다.

• 대항력 발생 시점: 민법상 전입신고가 이루어진 다음 날 0시를 기준으로 효력이 발생합니다.

• 문제 발생: 만약 세입자가 5월 4일에 전입신고를 했는데, 집주인이 같은 날 신탁사로 집을 넘겼다면, 세입자의 대항력은 신탁등기 효력보다 늦게 발생합니다.

• 결과: 대항력(세입자로서 권리를 주장할 권리)을 확보하지 못한 세입자는 신탁회사에 대해 자신의 임차권을 주장하기 어려워집니다.

위 사례의 남성처럼, 승소 판결을 받았더라도 신탁 때문에 집행이 어려워지는 상황에 처할 수 있습니다.

보증금 회수를 위한 ' 압류 전략'

이처럼 복잡하게 얽힌 신탁부동산 전세사기 사건의 경우, 압류에도 전략이 필요합니다. 즉, 원래 임대인(위탁자)과 신탁회사(수탁자) 둘 다 묶어서 채무자로 압류를 신청하는 것입니다.

• 전략의 실행: 양쪽 모두를 제3의 채무자로 지정하여 법원에 채권압류 및 추심명령을 신청합니다.

• 결과: 법원은 채권압류 결정문을 양쪽 모두에게 전달하게 되며, 둘 중에 누구든지 보증금을 내주도록 하는 것이 가능해집니다.

관련 대법원 판례에 따르면, 신탁등기가 완료되었다면 사실상 모든 권리는 수탁자에게 넘어가는 것이 원칙입니다. 그러나 만일의 사태와 복잡한 법리적 다툼을 대비하여, 변호사의 도움을 받아 양쪽 모두에게 채권압류명령을 받아놓는 것이 세입자의 권리를 안전하게 보전하는 최선의 방법입니다.

전세사기 피해 및 가담 사례

전세사기 피해 소송 진행한 사례 (피해자 구제)

A씨는 공인중개사의 도움으로 전세 계약을 맺었으나, 만료 후 집주인이 연락을 끊었습니다. A씨는 변호사를 찾아 보증금반환청구 소송을 제기하는 동시에, 당시 계약을 진행했던 공인중개사와 보조인이 공인중개사법을 위반한 사실을 확인했습니다.

변호사는 쌍방에게 소송을 제기하는 전략을 세웠습니다.

• 집주인: 반환 능력이 부족하거나 의사가 없는데도 고의적으로 재산을 편취하고자 계약을 맺은 불법적 기망행위를 입증.

• 공인중개사/보조인: 중개대상물에 대한 정확한 확인 및 설명 의무를 위반한 사용자책임 및 손해배상 책임을 증명.

그 결과, A씨는 변호사의 도움으로 집주인에게서 전세자금반환청구의 소 승소 판결을 받았습니다. 추가적으로, 공인중개사법 위반 사실에 대해서도 손해배상금 8,000만 원을 받을 수 있었습니다.

전세대출 사기 가담하였다가 집행유예 이른 사례 (가해자 감형)

B씨는 부동산 소유자 C씨에게 임차인 D씨를 소개한 후, 다른 임차인을 중복으로 연결하여 은행으로부터 대출자금 2억 5,000만 원을 가로챘습니다. 결국 사기죄로 기소에 이르자 B씨는 변호사를 찾았습니다.

변호사는 사기 혐의 부인이 어려움을 감안하여 감형 전략을 수립하였습니다.

• 감형 요인 소명: 비록 B씨에게 전과가 있지만 해당 범죄와는 무관한 점, 이번 사건으로 범죄 수익을 별도로 취하지 않았다는 점, 이미 발생한 피해금액의 절반에 대해 피해 보상을 이행했다는 점 등을 토대로 적극 감형을 호소했습니다.

그 결과, B씨는 실형이 예상되는 심각한 상황이었음에도 불구하고, 변호사의 조력 덕분에 집행유예로 선처를 받아 사회로 돌아올 수 있었습니다.

전세사기 사건은 민사상의 보증금 문제와

형사상의 사기죄 문제가 복합적으로 얽혀 있어 대응이 매우 어렵습니다.

위 두 개의 사례처럼, 피해자는 민사절차를 통해 보증금을 회수하고 추가적인 손해배상을 이끌어내야 하며, 가해자는 실형을 피하기 위한 강력한 감형 요인을 마련해야 합니다.

피해자(보증금 회수)

신탁부동산 등 복잡한 상황에 처했다면

'쌍끌이 압류 전략' 등 전문 법리를 활용하여

보증금 회수의 가능성을 극대화해야 합니다.

가해자(형사 처벌 방어)

범죄 수익 미취득, 피해 회복 노력, 범행 경위 등을 상세히 소명하여 감형 요인을 최대한 마련하고

실형을 피하는 것이 목표입니다.

출처 입력

만일 자신이 전세사기 피해자 혹은 가해자의 입장으로 조사를 받아야 한다면, 어느 쪽이든 초기부터 적극적인 대처를 통해 유리한 결과를 이끌어내야 합니다.