전세 묵시적 갱신 후 중도 해지? 임차인의 보증금 반환 전략 

묵시적 갱신 후 중도 해지

집주인이 "2년 더 살라"고 주장한다면?

전세 계약 만료 시점을 앞두고 임대인과 갈등을 겪는 세입자의 사연은 생각보다 흔합니다. 2년 계약 만료가 가까워왔는데 집주인의 연락이 없어 구두로 계약 연장에 합의하고, 묵시적 갱신이니 별도로 계약서를 쓰지 않기로 약속했다고 가정해 봅시다.

그런데 묵시적 갱신 후 6개월이 지난 시점에 사정상 중도 해지를 요청하자, 임대인이 갑자기 태도를 바꾸며 "구두 합의했으니 약속된 만료 기간까지 거주해야 한다"고 요구한다면 어떻게 해야 할까요? 과연 임대인의 말이 법적으로 맞을까요?

해당 사안은 일반적인 계약법 원칙과 임차인 보호를 위한 주택임대차보호법(주임법)이라는 특별법이 상충하여 매우 복잡해 보일 수 있습니다. 임대차 계약 분쟁에 휘말려 전세자금 반환이 지연된다면 심각한 경제적 손실로 이어질 수 있으므로, 정확한 법적 해석과 대응이 필수적입니다.

전세 묵시적 갱신 법리 해석: 임차인 권리가 우선한다

이 사안에 대해 법조계 전문가들은 '특별법(주택임대차보호법)'에 무게를 두고 세입자의 권리가 인정될 가능성이 훨씬 크다고 보고 있습니다.

1. 계약법 원칙 vs 주택임대차보호법

• 일반 계약법 주장 시: 구두 합의도 계약의 효력이 발생하므로, 묵시적 갱신 후 당사자들이 2년 연장에 합의했다면 유효하다고 볼 수 있습니다. 이 경우 임차인의 일방적인 중도 해지가 어려울 수 있습니다.

• 주임법 특별법 주장 시 (우선): 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해 제정된 주택임대차보호법에 더 무게를 둔다면 결론은 정반대가 됩니다.

2. 주택임대차보호법에 따른 세입자 권리

관련 대법원 판례 및 주택임대차보호법의 법리에 따르면, 임차인의 권리가 인정될 가능성이 높습니다.

• 법적 근거: 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)에 따르면, 묵시적으로 갱신이 이루어진 경우 임차인은 언제든 계약 해지 통보가 가능합니다.

• 해지 효력 발생 시점: 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 유효하게 발생합니다.

• 구두 합의의 효력 배제: 법적으로 묵시적 갱신이 성립했다면, 이후에 서면 계약 없이 구두로 갱신을 합의했더라도 해당 권리(중도 해지권)는 소멸하지 않는다고 봅니다.

따라서 위 사연에서 임차인이 묵시적 갱신(2025년 2월) 이후 중도 해지(2025년 11월)를 요청했다면, 임대인은 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 후 전세 보증금을 반환해야 할 의무가 발생합니다.

대화로 해결이 안 될 때: 법적 절차와 '보전처분' 전략

임대인이 법적 의무를 알면서도 순순히 전세자금을 내주지 않는다면, 지체 없이 법적 절차에 따라 해결해야 합니다.

1. 내용증명 발송 (사전 고지)

가장 먼저, 계약이 묵시적으로 갱신되었고, 임차인이 주임법에 따라 적법하게 해지를 요구하였으니 약속한 기한(해지 통보 3개월 후)까지 자금을 반환하지 않으면 법적인 조치를 취하겠다는 사실을 내용증명을 통해 임대인에게 공식적으로 고지해야 합니다. 이는 소송의 강력한 증거 자료가 됩니다.

2. 임차권등기명령 및 가압류 신청 (보전처분)

소송이 장기화될 경우를 대비하여, 소송 초기부터 임차권등기명령과 가압류/가처분 등의 보전처분 절차를 거쳐야 합니다.

• 임차권등기명령: 임대차 계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 할 경우, 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있게 해줍니다.

• 가압류: 임대인이 보증금 반환 의무를 회피하기 위해 재산을 은닉하거나 처분하지 못하도록 미리 재산을 묶어두는 절차입니다.

법리적으로 묵시적 갱신에 따라 임차인의 해지 권리가 인정된다는 사실을 명확히 증명하고 이러한 보전처분 절차를 진행해야 승소 이후에도 원활하게 자금을 반환받을 수 있습니다.

임대차반환 소송에서 원상회복 청구까지 방어한 사례

A씨는 집주인에게 연체된 월세를 제외하고 전세자금 반환을 요구했으나, 집주인은 묵시적 갱신을 주장하며 반환 의무가 없다고 버텼습니다. 난감한 상황에 변호사를 찾아 도움을 구했습니다.

• 묵시적 갱신 주장 방어: 변호사는 임대인이 주장하는 묵시적 갱신은 근거가 없음을 확인하고, 의뢰인이 집주인에게 도어락 비밀번호를 알리고 집을 비워주었으며, 그로 인해 상대가 자유롭게 집에 드나들었다는 점에서 부동산 인도가 완료되었다고 주장했습니다. 이를 통해 보증금 반환의 타당성을 입증하여 승소에 이르렀습니다.

• 과도한 원상회복 청구 방어: 임대인이 퇴거와 함께 과도한 원상회복 비용(540만 원)을 요구하자, 변호사는 관련 법규와 판례를 분석하여 임차인이 책임져야 하는 일부분에 대해서만 인정되도록 방어했습니다.

A씨는 승소하여 보증금을 돌려받았고, 임대인이 청구한 원상회복 비용 540만 원 중 170만 원만 부담하는 조건으로 사건을 유리하게 마무리할 수 있었습니다.

임대차계약 분쟁, 법률 조력은 필수

임차인의 입장에서 임대차 계약 분쟁은 전세자금이라는 큰 돈이 걸려있어 매우 까다롭고 심리적 압박이 큽니다. 임대인에게 자신의 권리를 정당하게 주장하기 어렵다면, 관련 법에 해박한 전문 변호사의 도움을 받는 것이 필수적입니다.

분쟁 발생 시 반드시 점검해야 할 사항

1️⃣ 법리적 권리 확인

묵시적 갱신 후 임차인의 중도 해지권 등 주택임대차보호법상 권리가 적법하게 발생했는지 확인합니다.

2️⃣ 보전처분 조치

보증금 반환이 지연되거나 거부될 경우, 내용증명 발송과 더불어 임차권등기명령, 가압류를 통해 재산을 묶어두는 선제적 조치를 취해야 합니다.

3️⃣ 과도한 비용 방어

원상회복 비용 등 임대인이 추가로 청구하는 비용이 과도한지 꼼꼼하게 따져보고 손해를 입지 않도록 방어해야 합니다.

변호사를 통해 손해를 입지 않고 원만하게 계약 관계를 정리하고 보증금을 안전하게 회수하시기 바랍니다.