환산보증금 초과 상가임대차에서 일방적인 차임증액 가능한가 

1. 사안의 쟁점

의정부지방법원 고양지원 2018가단899**(의정부지방법원 2019나213***) 판결 사안입니다.

환상보증금을 초과하는 상가임대차의 경우에도 임차인은 상가임대차법에 따라 10년의 범위 내에서 갱신요구권을 행사할 수 있는데, 5% 범위에서 증감할 수 있다는 상가임대차법 제10조 제3항 단서는 적용되지 않습니다.

다만, 상가임대차법 제10조의2는 “제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다”는 규정을 두고 있습니다.

본 건은 임대인이 3년 기간 동안 보증금 1억 3,000만 원, 월차임 720만 원의 임대차계약에 대해 그 기간이 만료하자, 갱신요구권 행사를 한 임차인을 상대로 차임을 920만 원으로 증액해달라고 요구하였고, 임차인이 이를 거부하자 임차인을 상대로 임대료증액청구소송을 제기하였던 사건입니다.

2. 법원의 판단

원고가 제출한 증거만으로는 상가임대차법 제10조의2에서 정한 사유인 이 사건 부동산에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정 등의 변동 등으로 인하여 기존에 정한 임차보증금 및 차임 액수가 적정하지 않게 되었다고 보기 어려우므로, 원고의 청구는 받아들이지 않는다.

1) 상가임대차법 제10조의2에서 정한 '상가건물의 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등'의 사정은 예시 규정으로써 가격 등락, 국민소득 변화, 경기호황 또는 불황, 영업실적의 상승하락, 임금지수 변화, 임차건물의 유지·관리·개량비용의 등락, 인근 유사건물과의 차임 등 차이, 임차건물의 사용방법 또는 목적의 변경 등 차임 및 보증금 결정에 관련되는 모든 경제사정의 변동이 포함되고, 그로 인하여 기존의 차임 또는 보증금이 상당하지 아니하게 되어야 하는데, 차임 또는 보증금의 변동률, 경제사정의 변동원인과 정도, 사정변경의 급박성, 계약체결 후 경과된 기간 등이 고려되어야 한다

2) 그런데 원·피고 사이에 기존 임대차계약이 갱신된 시점(2018. 10. 1.)은 보증금 증액 시점인 2015. 10. 28.로부터 불과 2년 9개월이 경과한 시점이고, 2015년부터 2018년까지 소비자물가상승률은 합계 4.5%에 불과하며(갑 9호증), 원고가 주장하는 사정은 이 사건 부동산 및 주변 부동산의 차임이 기존에 비하여 증가하였다는 것 이외에는 다른 특별한 사정을 주장하고 있지 않다.

3) 또한 제1심의 이 사건 부동산에 관한 임료감정결과에 의하면 기존 임대차계약 갱신 이후로서 원고가 구하는 기간인 2018. 10. 1. ~ 2019. 5. 31.의 월 임료액이 8,080,000원{임차보증금 1억 5,000만 원을 감안한 금액, 감정평가에 관한 규칙상 임료 평가는 임대사례비교법에 의하는 것이 원칙이나, 대상물건과 동일 또는 유사한 다른 물건의 임대사례 수집·포착이 어려워 적산법을 사용한 것으로 기재되어 있다(임료감정결과 11쪽)}.

4) 게다가 위 임료감정 결과는 임대차계약 갱신시점(기존 임대차계약에서 정한 기간 종료일)이 아닌 갱신시점 이후 시가변동 등을 감안하여 산정한 것이어서, 임대차계약의 갱신시점의 차임을 제대로 반영한다고 볼 수 없다.

5) 원고가 제출한 나머지 증거들만으로는 이 사건 부동산에 관한 차임에 관한 증액청구를 인정하여야 할 정도로 이 사건 부동산에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정 등의 변동 등이 있다고 보기 어렵다.

3. 결론

임대인은 증액의 타당성을 인정받기 위해 임료감정까지 진행을 하였는데, 감정결과가 기존 차임과 비교하여 큰 차이가 있지는 않았고, 감정결과도 갱신시점의 차임이라기보다는 갱신 이후의 예상되는 임료액이었으며, 임대사례비교법으로 진행되지 못한 점도 있었습니다.

결국, 환산보증금 초과 임대차의 경우에도 임차인에게 갱신요구권의 행사가 인정될 때에는, 증액을 인정해야 할만큼의 큰 변화가 인정되기 어려운 상황에서는 단순히 임대료를 몇 년 동안 올리지 않았다거나 주변시세 보다 낮은 편이라는 이유만으로 증액을 인정받기는 많이 어렵다는 것을 알 수 있습니다.