주택법 제11조의 6에 의한 지역주택조합 가입 청약 철회 기산점 

1. 관련 규정

[주택법]

제11조의 6(조합 가입 철회 및 가입비 등의 반환)

① 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자가 주택조합 가입을 신청하는 때에 납부하여야 하는 일체의 금전(이하 “가입비등”이라 한다)을 대통령령으로 정하는 기관(이하 “예치기관”이라 한다)에 예치하도록 하여야 한다.

② 주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다.

③ 청약 철회를 서면으로 하는 경우에는 청약 철회의 의사를 표시한 서면을 발송한 날에 그 효력이 발생한다.

④ 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자가 청약 철회를 한 경우 청약 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관의 장에게 가입비등의 반환을 요청하여야 한다.

⑤ 예치기관의 장은 제4항에 따른 가입비등의 반환 요청을 받은 경우 요청일부터 10일 이내에 그 가입비등을 예치한 자에게 반환하여야 한다.

⑥ 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자에게 청약 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없다.

<부 칙(법률 제16811호, 2019. 12. 10.)> 

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제11조의6 및 제102조의 개정규정은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.  

제2조(가입비등의 환급에 관한 적용례) 제11조의6의 개정규정은 같은 개정규정 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 하는 경우(변경 신고는 제외한다)부터 적용한다.

2. 주택법 제11조의 6에 의한 지역주택조합 가입 청약 철회

2020. 12. 11.부터 지역주택조합 조합원 모집주체는 가입신청자가 가입을 신청하는 때에 납부하여야 하는 가입비 등의 일체의 금원을 예치기관에 예치하도록 하여야 하고, 가입신청자는 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있고, 모집주체는 가입신청자가 청약 철회를 한 경우 청약 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관의 장에게 가입비등의 반환을 요청하여야 하며, 예치기관의 장은 가입비등의 반환 요청을 받은 경우 요청일부터 10일 이내에 그 가입비등을 예치한 자에게 반환하여야 하고, 모집주체는 가입신청자에게 청약 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없는 것입니다.

주택법 제11조의 6은 제2항에서 “가입을 신청한 자는 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다.”고 규정하고 있으므로, 조합가입계약서 작성시점이 아니라 가입비 등을 예치한 날이 기준이 된다는 점을 주의하여야 할 것입니다.

그리고, 주택법 제11조의 6은 제3항에서 “청약 철회를 서면으로 하는 경우에는 청약 철회의 의사를 표시한 서면을 발송한 날에 그 효력이 발생한다.”고 규정하고 있으므로 내용증명 등으로 청약 철회를 표시하는 경우에 발송이 30일 이내에만 이루어지면 효력이 발생하고 해당 내용증명이 조합측에 송달이 되지 않거나 30일 이후에 송달된다고 하더라도 가입 철회의 효력에는 영향이 없는 것입니다.

그런데, 구두로 철회의 의사를 표시할 수도 있으나 철회 의사표시 시기, 철회 의사표시 행위 존재 자체에 대하여 다툼이 있을 수 있으므로 내용증명 등을 통하여 철회의 의사표시를 하는 것이 좋을 것으로 보입니다.

​주택법 제11조의 6에 의한 가입비 반환 규정은 2020. 12. 11. 이후 최초로 조합원 모집신고를 하는 경우(변경신고는 제외합니다.)부터 적용된다고 할 것입니다.

3. 주택법 제11조의 6에 의한 지역주택조합 가입 청약 철회 기산점

​주택법 제11조의 6 제1항에 의하면, 주택조합의 가입을 신청한 자가 주택조합 가입을 신청하는 때에 납부하여야 하는 일체의 금전을 ‘가입비 등’으로 규정하고 있다는 점에서 지역주택조합 가입계약에서 지역주택조합 가입 신청시 납부하여야 하는 것으로 정하고 있는 분담금 등이 위 주택법상 ‘가입비등’에 해당한다고 할 것입니다.

그리고, 주택법 제11조의 6은 조합가입 신청자의 철회권을 보장하여 그들의 재산권을 보호하기 위한 규정이므로, 위 조항에 의한 청약철회 기간은 조합원 가입신청자에게 일방적으로 불리하게 단축시키는 방향으로 제한 해석할 수는 없다고 할 것입니다.

이에 예컨대, ① 가입신청자가 2023. 3. 11. 청약신청금 1,000만원을 납부하고, 2023. 4. 1. 조합가입계약을 체결하면서 가입시 지급하여야 하는 계약금 중 일부를 기존 청약 신청금으로 대체하고 나머지 계약금을 납부한 경우에는 나머지 계약금을 납부한 시점에 주택법 제11조의 6 제2항에서 정한 '주택조합의 가입을 신청한 자로서 가입비 등을 예치한 자‘에 해당한다고 보아야 할 것이어서 청약철회 기산점은 나머지 계약금을 납부한 시점이라 할 것이고(광주지방법원 2024. 9. 25. 선고 2023가단563638 판결), ② 조합가입계약서 제7조 5. 특약사항 제4항에서 ’조합원 가입 후 계약금 전액을 완납한 경우에만 계약의 효력이 발생한다고.‘고 정하고 있는 경우 청약철회의 기산점은 계약서가 작성되고, 이에 따른 계약금 전액이 완납된 이후로 보아야 할 것입니다.(창원지방법원 마산지원 2024. 1. 11. 선고 2022가단104504판결)