등기명의신탁의 신탁자와 매도인 사이의 매매계약이 무효인 경우 

【대법원 2024. 6. 27 선고 2024다212178 판결】

『가. 구「 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 」(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 국토계획법’이라고 한다)에서 정한 허가구역 안에 있는 토지 등의 거래계약 허가에 관한 관계규정의 내용과 입법취지에 비추어 볼 때, 토지의 소유권 등 권리를 이전 또는 설정하는 내용의 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이며, 허가를 받기 전의 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효하게 될 여지가 없다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 등 참조).

나. 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면, 안산시에 소재한 이 사건 토지는 이 사건 매매계약 체결 당시 구 국토계획법이 정한 토지거래계약 허가구역 안에 있었는데, 원고는 인천광역시에 주민등록을 두고 있어 토지거래허가를 받을 수 없었던 반면 안산시에 거주하던 피고는 토지거래허가를 받아 그 명의로 이 사건 토지를 매수할 수 있었으므로, 원고와 매도인 C 사이에는 처음부터 원고 명의로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 할 의사가 없이 원고와 피고 사이의 명의신탁 약정에 따라 명의수탁자인 피고 명의로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 할 의사로 매매계약을 체결하였음을 알 수 있다.

다. 사정이 이러하다면, 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 원고와 C 사이의 매매계약은 처음부터 구 국토계획법에 따른 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 것이어서 확정적으로 무효이고, 원고로서는 C에 대하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권이나 토지거래허가 신청절차에 협력할 의무의 이행청구권을 가진다고 볼 수 없으며, 결국 위 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 C을 대위하여 피고를 상대로 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 소유권이전등기의 말소등기절차 이행을 구하는 이 사건 소는 채권자대위권의 피보전권리가 인정되지 않아 원고에게 당사자적격이 없어 부적법하다고 볼 여지가 충분하다.』

[사례]

A 교회는 토지거래허가를 받을 수 없는 것이어서 토지거래허가구역 내에 있는 토지(이하 '이 사건 토지'라 합니다.)를 매수하면서 토지거래허가를 받을 수 있는 교인 B와 이 사건 토지에 관하여 교인 B 단독 명의로 소유권이전등기를 하되, 토지거래허가구역지정이 해제되거나 A 교회가 토지거래허가를 취득하면 교인 B가 A 교회에게이 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기등기를 경료 해 주기로 약정 하였습니다.

1. (3자간) 등기명의신탁​

(3자간) 등기명의신탁{매매계약의 당사자는 매도인과 명의신탁자}이란 명의신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하되, 매도인과의 합의 아래 그 등기를 매도인으로부터 {명의신탁자인 매수인과 명의신탁약정을 맺은} 명의수탁자 앞으로 직접 이전하는 경우로서 ‘중간생략등기형 명의신탁’이라고도 부릅니다. 

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위 사례의 경우 이 사건 토지에 관하여 체결된 매매계약의 매수인은 A 교회이고{교인 B가 아닙니다.}, A 교회는 매도인 C와 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결하면서 C 및 교인 B와의 사이에 3자간 등기명의신탁 약정을 체결하고, A 교회가 이 사건 토지에 관하여 B 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다고 할 것이어서 3자간 등기명의신탁이라 할 것입니다.

2. 교인 B명의의 등기의 효력 등

교인 B는 A 교회와 이 사건 토지에 관하여 명의신탁약정(3자간 등기명의신탁)을 맺고, 그 약정에 따라 이 사건 토지 전부에 관하여 B 앞으로 소유권 이전등기를 마쳤다고 할 것이어서 A 교회와 B 사이의 이 사건 토지에 관한 명의신탁약정은 부동산실권리자명의등기에관한법률(이하 '부동산실명법'이라 합니다.) 제4조 제1항에 따라 무효입니다.

이 사건 토지에 관한 B 명의의 등기는 A교회와 B 사이의 명의신탁약정에 따라 이루어진 것이므로, A교회와 B가 소유권이전 약정을 체결하였다고 하더라도, 위와 같은 소유권이전 약정은 적어도 새로운 약정의 형식을 통해 무효인 명의신탁약정이 유효함을 전제로 명의신탁 부동산 자체의 반환을 약속한 것에 불과하여 역시 무효라고 하지 않을 수 없습니다.(대법원 2006. 11. 9. 선고 2006다35117 판결, 대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다103472 판결 등 참조)

​3. 매도인 C와 A 교회 사이의 매매계약의 효력 등

​가. 일반적인 3자간 등기명의신탁

​명의신탁 약정은 무효입니다. 매도인으로부터 수탁자에게로의 소유권 이전도 무효가 되어 매도인이 소유자가 됩니다. 따라서 매도인은 명의수탁자를 상대로 소유권에 기하여 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다.

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한편, 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 유효하기 때문에 명의신탁자는 매도인에게 매매를 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 이를 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있으나, 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 직접 부당이득을 이유로 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다.

다만, 명의수탁자가 명의신탁자에게 임의로 그 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐주면, 그 등기는 실체적권리관계에 부합하여 유효합니다.

​나. 매도인 C와 A 교회사이의 매매계약의 효력 등

​A 교회는 B에게 이 사건 토지에 관하여 명의를 신탁하였고, 이는 3자간 등기명의신탁이므로 B 명의 등기는 부동산실명법에 위반하여 무효입니다.

그런데 ​A 교회는 C와의 사이에 이 사건 매매계약이 유효함을 전제로 매매계약에 따른 C에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 C를 대위하여 B에게 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기의 말소등기청구를 할 수 있을 지가 문제됩니다.

구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 국토계획법'이라고 합니다.)에서 정한 허가구역 안에 있는 토지 등의 거래계약 허가에 관한 관계규정의 내용과 입법취지에 비추어 볼 때, 토지의 소유권 등 권리를 이전 또는 설정하는 내용의 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이며, 허가를 받기 전의 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효하게 될 여지가 없습니다.(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 등 참조)

이 사건 토지는 이 사건 매매계약 체결 당시 토지거래계약 허가구역 안에 있었는데, A 교회는 토지거래허가를 받을 수 없었던 반면 B는 토지거래허가를 받아 그 명의로 이 사건 토지를 매수할 수 있었으므로, A 교회와 매도인 C 사이에는 처음부터 A 교회 명의로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 할 의사가 없이 A 교회와 B 사이의 명의신탁 약정에 따라 명의수탁자인 B 명의로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 할 의사로 매매계약을 체결하였음을 알 수 있습니다.​

사정이 이러하다면, 이 사건 토지에 관한 A 교회와 C 사이의 매매계약은 처음부터 구 국토계획법에 따른 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 것이어서 확정적으로 무효이고, A 교회로서는 C에 대하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권이나 토지거래허가 신청절차에 협력할 의무의 이행청구권을 가진다고 볼 수 없으며, 결국 위 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 C를 대위하여 B를 상대로 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기의 말소등기절차 이행 청구를 할 수 없다고 할 것입니다.(대법원 2024. 6. 27. 선고 2024다212178 판결)

한편, A 교회와 C사이의 매매계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약으로서 확정적으로 무효인 경우에 A 교회가 C를 상대로 매매대금의 반환을 청구할 수 있는지가 문제될 수 있는데 이를 민법 103조 위반의 불법원인급여로 보기는 어렵지 않은가 합니다.

​결론적으로 A 교회와 C 사이의 매매계약, A 교회와 B사이의 명의신탁약정 및 반환약정은 모두 무효이기에 A 교회는 이 사건 토지에 대하여 소유권을 취득할 수 있는 방법이 없다고 할 것입니다.