임차인 사망 시 보증금은 상속인에게 반환해야 합니다.
그런데 아직 임대차계약이 완료되기 전이라면 계약 해지 여부가 문제될 수 있습니다.
설령 임대차 기간이 만료되어 보증금을 반환해야할 때에도 상속인에게 무턱대고 보증금을 보낼 경우 임대인이 난처한 상황에 빠질 수 있어 주의가 필요한데요,
상속전문변호사 법무법인 카라
오늘은 임차인 사망시 임대인이 알아두어야 할 주의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.
임대차 계약 만료 전 임차인이 사망하면
임대차 계약 해지하고
보증금 바로 돌려줘야하나요?
임대차 계약 기간이 정해져 있어도 중도 해지 특약이 있거나, 묵시적 갱신이 된 경우, 임대인의 동의를 구하거나, 임대인이 임차인의 의사에 반하는 보존 행위를 하여 임차 목적 달성이 어려워진 경우, 혹은 임차인의 사정(직장 전근, 해외 이주, 심각한 질병 등)이 부득이한 경우에는 임대차 계약을 중도 해지할 수 있습니다.
따라서 임차인이 사망했다고 해서 임대차계약이 자동으로 종료되는 것은 아니며 임차인의 상속인이 일방적인 해지권을 행사할 수도 없습니다.
즉 임대인은 임대차 계약 만료일에 상속인에 보증금을 반환하면 됩니다.
만일 월세임대차라면 상속인은 계약 만료일까지 오히려 집주인에게 월세를 지급해야만 합니다.
물론 집주인과 합의를 한다면 계약만료일전에 보증금을 반환받을 수 있습니다.
임차인 사망시 상속인에게
보증금 바로 보내면 안되는 이유
기간이 만료되어 보증금을 반환해야하는 상황이어도 임대인은 상속인에게 보증금을 바로 보내면 안됩니다.
보증금은 상속인 전원이 공동으로 상속받는 채권이므로, 보증금을 수령할 대표자를 정하거나 법정 상속분에 따라 각자에게 반환해야하는데, 상속인 중 한 명에게만 보내면 다른 상속인과의 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.
또 상속인들이 아직 상속을 포기했는지 여부를 확인하기 전에는 계약을 해지하거나 보증금을 지급해서는 안되는데요,
상속인이 보증금을 받은 뒤 상속포기 결정을 하게 되면 민법상 상속 포기는 사망 시점으로 소급해 효력이 발생하므로 보증금을 받은 행위 자체가 무효가 될 수 있습니다.
이 경우 집주인은 상속인이 아닌 자에게 보증금을 준 것이 되기 때문에 추후 진짜 권리자에게 다시 보증금을 물어줘야 하는 최악의 상황에 처할 수 있습니다.
보증금 반환
임대인의 올바른 대응은?
보증금 반환을 해야하지만 상속인이 상속포기를 했는지, 또는 아직 상속인간 협의가 되지 않은 상황이라면 임대인은 변제공탁으로 자신의 의무에서 안정적으로 벗어날 수 있습니다.
변제공탁은 채무자가 변제를 하려고 해도 채권자가 받지 않거나, 채권자를 알 수 없는 경우에, 채무를 면하기 위해 채무의 목적물을 법원 공탁소에 맡기는 제도입니다.
이는 채무자가 변제를 완료한 것과 같은 법적 효력을 가지며, 채무 이행에 따른 이자 발생을 막을 수 있습니다.
만일 상속인에게 보증금을 반환하고자 하는 경우에는 상속관계 및 상속포기 여부를 확실히 따져봐야 합니다.
또 사망한 임차인에게 밀린 임차료가 있거나 원상복구비용 등의 채무가 발생한 경우에는 이 비용들을 보증금에서 정당하게 공제한 뒤 남은 금액만 반환하거나 공탁하면 됩니다.
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