기획부동산 사기수법과 대응방법 

[원본은 이요한 변호사 블로그를 참고하시기 바랍니다.]

최근 경제방송에 출연한 유명 부동산 전문가가 개발 불가능한 토지에 국가개발사업이 확정되었다는 허위 정보를 유포하여 많은 피해자가 발생하였습니다. 1평 당 1만 7천원에 불과한 땅을 93만원에 팔아 53배의 폭리를 취했습니다. 기획부동산 사기는 끊임없이 진화하며 우리 주변에서 일어나는 전형적 사기입니다.

https://www.sisajournal.com/news/articleView.html?idxno=351343

​이번 포스팅에서는 기획부동산 사기의 수법과 관련 대법원 판례, 피해를 당했을 때 실질적인 대응방법까지 상세히 안내해 드리겠습니다. 기획부동산 사기로 고소를 고민중인 분들에게 도움이 되기 바랍니다.

기획부동산 사기란?

기획부동산 사기는 개발이 어렵고 경제적 가치가 없는 토지를 향후 개발가능성 및 수익성이 큰 것처럼 현혹하여 판매하는 사기 수법입니다. 기획부동산 사기는 다음과 같은 방법을 전형적으로 사용합니다.

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▶소액분할판매

1천만원 ~ 5천만원 정도의 소액으로도 부동산 투자가 가능하다고 홍보하여 서민들을 타겟으로 합니다.

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▶지분쪼개기

한 필지의 토지를 적게는 수십명에서 많게는 수백명에게 공동명의로 판매하여 실제로 처분이 거의 불가능하게 만듭니다.

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▶개발호재 과장

실제로는 개발제한구역, 보전녹지 등 개발이 불가능하거나 개발계획이 없는 토지에 곧 개발이 진행될 것처럼 기망합니다.

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▶허위시세로 고가판매

주변 토지의 실제 시세보다 2~5배 높은 가격을 제시하면서도 원래 이정도의 가치가 있는 토지라고 속입니다.

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▶다단계 취업사기 방식

경매나 공매를 배우며 일당을 받을 수 있다고 홍보하면서 직원을 고용한 후, 직원 본인과 그 지인들에게 토지를 구매하도록 강요합니다. 직원에게 "매수자를 소개하면 수당을 준다."며 다단계 방식으로 영업합니다.

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▶소유권 없는 토지판매

소유주로부터 사용 승낙이나 임대만 받았지 실제 소유권이 없는 부동산을 투자자에게 판매하고 도주하는 수법도 있습니다.

기획부동산 사기가 성립하기 위해서는?

덫에 걸려 기획부동산을 구매했다 해더라도 부동산 업자를 바로 사기죄로 처벌할 수 있는 것은 아닙니다. 사기죄의 요건이 충족되어야 처벌이 가능합니다.

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1. 사기죄 성립의 핵심요건

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사기죄는 사람을 기망하여 재물 또는 재산상 이익을 취득할 때 성립합니다. 핵심요건은 '기망행위'인데, 기망은 "재산상의 거래행위에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 행위로서 사람으로 하여금 착오를 일으키게 하는 것"입니다.(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001도5789 판결)

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2. 과장광고와 사기죄의 구별

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기획부동산은 개발가능성을 과장하는 일종의 과장광고에 해당하는데, 일반 상거래에서 상품의 선전 광고 시 다소의 과장이 수반되는 것이 관행이므로 모든 과장광고가 사기죄에 해당하는 것은 아닙니다. 그러나 거래의 중요한 사항에 있어서 구체적 사실을 허위로 고지하였다면 사기죄의 기망행위에 해당할 수 있습니다.

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사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래행위에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 및 소극적 행위로서 사람으로 하여금 착오를 일으키게 하는 것을 말하며, 사기죄의 본질은 기망에 의한 재물이나 재산상 이익의 취득에 있고 상대방에게 현실적으로 재산상 손해가 발생함을 그 요건으로 하지 아니하는바, 일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다 할 것이나 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다.

대법원 2008. 10. 23. 선고 2008도6549 판결

대법원이 사기죄로 인정한 위 사례를 보면 피고인은 부동산 사무실을 차려놓고 매수대상 토지에 대한 관한 정보를 제대로 알려주지 않았으며, 특정 용역 보고서만을 근거로 확정되지 않은 개발계획을 마치 확정된 것처럼 허위 또는 심히 과장된 정보를 제공하여 매수인들과 토지매매계약을 체결하였습니다.

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즉, 단순한 개발 가능성에 대한 예측이나 전망이 아니라 확정되지 않은 계획을 마치 확정된 것처럼 속이거나, 개발이 불가능한 토지를 개발 가능한 것처럼 허위과장하였다면 사기죄가 성립할 수 있습니다.

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기획부동산 구입 전 확인사항

기획부동산 피해를 입지 않으려면 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

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1. 계약 전 확인사항

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• 정확한 지번 확인 : 계약 전까지 물건지의 정확한 지번을 알려주지 않으면 절대 투자해서는 안됩니다.

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• 토지이용계획확인원 열람 : 매매대상 토지가 개발제한구역 / 보전산지 / 군사시설보호구역 등 개발불가능 지역인지 확인합니다.

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• 등기부등본 확인

-실제 소유자와 판매자가 일치하는지

-지분권자가 여러명인지

-토지 매도인의 매입시기와 매수가격을 확인합니다.(매도인이 해당 토지를 매수한지 얼마 안되었다면 더욱 주의가 필요합니다.

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• 시세조사 : 인근 공인중개사사무소 등을 통해 실제 토지의 시세를 확인합니다.

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• 개발계획 확인 : 관할 시청, 군청에 직접 연락하여 개발계획의 존재여부를 확인합니다.

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2. 현장방문

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현장을 방문하여 매수대상 토지와 주변의 개발 현황, 교통사정 등을 직접 확인해야 합니다. 기획부동산은 도로와 인접하지 않는 맹지를 판매하거나 도로와 같이 건축행위가 제한될 수 잇는 토지를 판매할 수 있기 때문입니다.

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3. 계약서 검토

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기획부동산 업자는 사기죄를 회피하기 위해 각종 장치를 부가합니다.

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"매수인은 본 매수토지에 관한 제반상황 및 조건에 대해 매도인으로부터 설명을 듣고 본 계약을 체결한다."

"본 토지와 관련한 개발이 진행될 시 매도인이 협조한다."

"본 부동산의 개발계획은 국가정책에 따라 변경될 수 있다." 등입니다.

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분명 개발이 확정될 것처럼 이야기하였으나, 위와 같이 계약서에 그와 반대되는 내용으로 적혀있다면 사기죄를 입증하는 것이 쉽지 않습니다. 따라서 계약서를 법률전문가의 조언을 얻어 면밀히 검토하고,

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토지에 대한 개발계획이 진행되지 않는 경우 환불 및 계약해지조항, 매도인이 고지한 토지의 개발계획을 믿고 매수를 진행하였다는 문구 등을 기입해야 추후 계약이 잘못되었을 때 법적 구제를 받을 수 있습니다.

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4. 증거자료 확보

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계약을 체결하면서 매매계약서 외 다양한 증거자료를 확보해야 합니다. 특히 기획부동산 업자가 제시한 각종 개발계획 관련 홍보자료, 전단지 등은 기망행위를 입증하는 핵심증거입니다.

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토지의 개발가능성에 대해 단순한 과장이 아닌 허위의 정보를 고지하였다는 점을 입증하기 위해 부동산 업자와 주고받은 문자메시지나 카카오톡, 전화 녹취파일, 이메일을 통한 홍보자료, 설명회 자료 등도 필요합니다.

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같은 업자로부터 기획부동산을 매수한 여러 명의 피해자가 있었다면 같이 고소를 진행하면 사기죄 입증에 큰 도움이 됩니다. 공동대응이 어렵다면 피해자들의 사실확인서를 첨부하는 것도 좋습니다.

기획부동산 사기는 조직적이고 전문적으로 이루어지는 범죄입니다. 특히 기획부동산 업자들은 보통 신생법인을 설립하여 법인 명의로 토지를 매도하는데, 고소하기 전 재산을 은닉하거나 법인을 폐업하는 경우가 많아 초기 대응이 매우 중요합니다.