변호사 상담 요청 중 가장 많은 비율을 차지하는 분야는 '임대차'와 관련된 질문입니다.
임대차와 관련된 법은 사람들의 주거생활과 밀접하게 관련되어 있지만, 일반 민법, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법으로 구분되고 법에 정해진 기준에 따라 보호의 범위가 달라져서 내 경우에 법이 적용되는건지 알기가 어렵기 때문입니다.
최근, 홈플러스 입점 매장과 관련하여, "대형마트 입점 매장은 임대차 보호법 적용 대상에서 제외돼, 권리금과 보증금을 보상받지 못할 것"이라는 내용이 언론에 보도되면서 관련 질문을 많이 주시는 것 같습니다.
대형마트, 대형쇼핑몰 입점 매장의 경우 "특수상권"으로 분류되어 상가임대차보호법이 아니라 개별계약조건에 따르는 경우가 있습니다.
그렇다면, 모든 대형마트, 대형쇼핑몰 입점매장은 법의 보호를 받지 못하는 것일까요?
실제 의뢰인 분들의 질문을 기반으로 내용을 정리해 보겠습니다.
Q. 대형마트 안에 있는 점포도 ‘계약갱신청구권’을 못 쓴다는 기사를 봤습니다. 사실인가요?
A. 결론부터 말씀드리면, 계약의 형태가 임대차계약(임차인이 임대인과 직접 계약을 맺고, 임대인에게 직접 차임을 지급하는 형태)이라면 원칙적으로 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 백화점·대형마트 내부에 있더라도 계약의 실질이 '임대차 계약'이라면 상가건물 임대차보호법 적용 대상입니다. 2018.10.16. 이후 체결된 계약은, 최초 계약을 포함해 총 10년 범위에서 갱신 요구가 가능합니다.
Q. ‘권리금’은 어떻게 되나요?
A. '권리금'은 임차인의 계약갱신청구권과 분리해서 보셔야 합니다.
일반적으로 일반 상가와 달리 대규모점포(대형마트·백화점 등) 내부 매장은 권리금 회수기회 보호 규정의 적용에서 제외됩니다.
그래서 많은 분들이 “권리금이 안 되니 갱신도 안 된다”는 식으로 혼동하는 경우가 있지만, 권리금 보호와 임대차계약갱신 제도는 법적 성격이 다릅니다.
Q. 임대인이 재건축·폐점을 이유로 갱신을 거절하면요?
A. 원칙적으로 임대인은 임차인의 적법한(기간 내) 계약갱신 요구가 있을 때, 법이 정한 특별한 예외 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다.
예를들어, ① 3기분 이상 차임 연체, ② 무단 전대 등 중대한 의무위반, ③ 철거·재건축을 위한 구체적인 계획을 계약 체결 단계에서 미리 고지하고 그 일정대로 실제 진행되거나 가능성이 높은 경우를 말합니다. 임대차계약을 할때에는 아무 말 없다가 뒤늦게 철거·재건축 등 사유를 내세우는 것 만으로는 거절할 수 없습니다. 법원도 임대차계약 체결 단계에서 "계획의 구체화·객관성이 없는 경우" 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다는 입장으로 보입니다.
다만, 계약갱신 시점에 "철거·재건축을 위한 구체적인 계획"을 고지하고 명백하게 확정되거나 진행 중인 사항이 있으니 예외가 될 수 있으니 관련 문서·행정청의 인가 상태를 꼭 확인해야 합니다.
Q. 계약서에 "재개발시 갱신거절"이라는 문구가 있어도 갱신 요구가 가능한가요?
A. 가능합니다. 갱신 요구 시기는 만료 6개월 전~1개월 전이고, 총 10년 한도 내라면 차수와 무관하게 요청할 수 있습니다. 계약서에 “재개발 시 갱신 거절” 문구가 있더라도, 계약 체결 당시 구체 일정·인가 여부를 알리지 않았다면 그 조항만으로 거절할 수 없습니다.
Q. 그럼 대형마트 매장은 전부 같은가요?
A. 아닙니다. 계약 명칭이 임대차라도 실질이 ‘판매 위수탁’·‘직매입’, '숍인숍(기존 사업자가 임대한 공간을 다른 사업자가 임차하여 매장을 운영하는 구조)면 법률관계가 달라질 수 있습니다.
판단 기준은 계약의 형태가 일반적인 임대인과 임차인의 임대차 계약에 부합하는지, 정산 방식, 재고 처리, 운영 지침, 영업 표지 사용 등 다양한 사실관계를 고려하여 실질로 판단하므로, 계약서·부속 합의서·내부 메뉴얼을 함께 검토해야 합니다.
💡상가 임대차 계약 실전 TIP
임차인은 만기 6개월에서 1개월 전 내용증명으로 계약 갱신 의사를 밝히고, 증빙 자료로 준비해 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
임대인이 재건축, 재개발, 폐점 등 사유를 내세워 거절한다면, 나의 상황이 계약갱신청구권의 요건에 충족 되는 경우인지 법률전문가와 상담을 통해 대응 전략을 짜는 것이 안전합니다.
마지막으로, 대규모점포 상가임대차에서는 권리금 보호가 제한되더라도 계약갱신청구권은 구체적인 상황에 따라 딸 보호받을 수 있다는 점을 분명히 구분하셔야 합니다.
본 글은 정식 상담을 거치지 않은 일반 독자를 위한 설명입니다. 구체적인 사실관계, 계약서의 내용·매장의 운영 형태·행정청의 인허가 상태에 따라
결론이 달라질 수 있으므로 참고만하시기 바랍니다.
임대차와 관련하여 도움이 필요하신 경우 상담 신청 주세요. 구체적인 대응방안까지 상세히 설명드리겠습니다.
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