토지수용 사건에 관하여 

안녕하세요. 서울행정법원, 수원지방법원 부장판사 출신의 법률사무소 정중동 김정중 대표변호사입니다.

오늘은 "토지수용" 사건이 재판 실무상 어떻게 심리되고 판단되는지에 관하여 살펴보겠습니다.

통상 '토지수용' 사건이라고 말하는데, 이에는 '토지, 지장물(건축물, 공작물, 시설, 입목, 죽목, 농작물, 분묘, 그 밖의 물건)'에 대한 보상 사건뿐만 아니라, 영업보상(휴업보상, 폐업보상), 이주정착금, 주거이전비, 동산비 사건 등 매우 다양한 영역의 사건들을 모두 포함합니다.

이번에는 '토지' 수용에 대해서만 살펴보도록 하겠습니다.

토지수용 사건에 있어 핵심은 얼마나 보상금을 증액시킬 수 있는냐에 달려 있습니다.

(1) 보상금 산정방식

보상금액 = 비교표준지 가액 × 시점수정치 × 지역요인 비교치 × 개별요인 비교치 × 그 밖의 요인 보정치

위와 같이 보상금액은 위 공식에 따라 산정되는데, 위 공식 중 '시점수정치'는 기계적으로 계산되는 것이고, '지역요인 비교치'는 항상 '1.0' 이기 때문에, 특별히 문제될 거 없습니다.

중요한 것은 수용 대상 토지 인근에 있는 여러 비교표준지 중 어느 비교표준지를 선정할 것인지, 개별요인 비교치를 얼마나 합리적으로 올릴 수 있는지, 그 밖의 요인 보정에 있어 실제 매매사례나 보상 전례를 잘 찾아내어 실제 시세에 맞게 얼마나 보정치를 상향시킬 수 있는지입니다.

(2) 보상 절차

보상절차는 "협의 - 수용재결 - 이의재결 - 행정소송"의 순서로 진행됩니다. 다만 이의재결을 생략하고 수용재결에서 곧바로 행정소송을 제기할 수도 있습니다.

협의, 수용재결, 이의재결에서는 각 2군데 감정평가법인에 감정을 의뢰하여 나온 가격의 평균값을 보상금액으로 산정하고, 행정소송에서는 일반적으로 법원이 지정한 1곳의 감정인에게 감정을 명하여 나온 가격을 감정가액으로 산정합니다.

(3) 소송 전략

토지수용 사건에 있어서는 무엇보다도 변호사를 제대로 선임하는 게 중요합니다. 일단 협의, 수용재결, 이의재결, 행정소송의 각 단계별로 산정되어 나온 감정가격이 담긴 감정서를 제대로 이해하고 분석할 수 있는 변호사여야 합니다. 그러기 위해서는 감정평가사의 자격을 갖고 있거나, 토지수용 등 행정재판을 오래 경험한 판사 출신의 전관변호사에게 맡기는 게 좋습니다.

사건에 따라서는 비교표준지를 어느 것으로 선정할지, 개별요인 비교치를 얼마나 잘 주장할 수 있는지, 그 밖의 요인 보정치를 얼마나 상향시킬 수 있는지에 따라 그 작은 차이가 보상금액에 있어 큰 차이를 발생시킵니다. 예컨대 토지 보상금액이 10억원이라고 가정할 경우, 개별요인 비교치를 '1.5'에서 '1.6'으로 '0.1'만 올려도 1억원이 증액되게 됩니다.

다음으로 변호사와의 수임료를 책정할 때, 착수금과 성공보수금을 어떻게 정할지도 중요합니다. 특히 착수금이 없다고 하면서 사건을 수임하려는 경우, 성공보수금을 어떻게 달라고 하는지 잘 따져 보아야 합니다. 착수금은 없는 대신 성공보수금의 비율을 매우 높게 요구하는 경우가 대부분이고, 당장 착수금이 없다 보니 쉽게 사건을 맡길 수 있는데, 그 경우 나중에 성공보수금 때문에 후회할 수 있게 됩니다.

예컨대, "착수금 1,500만원, 성공보수금 증액금액의 10%"와 "착수금 0원, 성공보수금 증액금액의 30%"를 비교해 보면, 만약 증액된 금액이 5억원이라고 가정할 경우, 증액된 5억 중 변호사 보수를, 전자는 6,500만원만 주면 되는데, 후자는 1억5,000만원을 주어야 합니다.

그리고 행정소송에 있어서는 1심까지만 소송을 진행하는 것을 추천 드립니다. 항소심에서 보상금액이 증액되는 경우가 그리 많지 않습니다.

법률사무소 정중동 대표변호사 김정중

경기도 수원시 영통구 광교중앙로248번길 7-1 오름법조프라자 503호