“이 부동산 사면 분양권 나오나요?" — 실제 확정 시점은? 



"이 부동산 사면 분양권 나옵니까?"

제가 로톡에서 재개발/재건축 관련 전화상담을 받다 보면,

가장 많이 들어오는 질문은 "해당 부동산을 매수하려 하는데, 조합원 지위 양수가 가능한가요? 가능하다면 분양권을 받을 수가 있나요?" 입니다.

이에 대해 저는 항상 "조합원 지위 승계 여부와 분양권이 있는지 여부는 전화 상담으로 답변드릴 수 있는 부분이 아니고, 관련 자료를 풍부하게 조사하여 일주일의 시간과 220만원의 비용을 들여 검토해야만 알 수 있고, 이마저도 90%의 정확성 밖에 없다"고 답변드립니다.

이에 대해 선뜻 이해 못하시는 분들도 있고, 법적으로 어려운 개념도 있기에 이번 글에서는 법 조항에 근거해서 풀어내보려 합니다.

1. 조합원 자격의 확정 시점

가. 원칙적인 조합원 자격 확정 시점

조합원 자격은 조합설립인가 시점을 기준으로 확정됩니다. 재개발정비사업조합의 조합원은 설립인가 시를 기준으로 하여 도시 및 주거환경정비법령 및 정관의 규정에 의하여 확정됩니다 (대법원 1998. 3. 27. 선고 97다56076 판결).

나. 투기과열지구 내 양수인은 조합원이 될 수 없음.

투기과열지구 내 양수인 중 재건축은 조합설립 후 재개발은 관리처분인가 후 양수한 자는 도시정비법 39조 2항에 따라 조합원이 될 수 없는 것이 원칙입니다.

(*조합원이 될 수 있는 예외 조항도 있음)

나. 조합원 자격 상실 시점

조합원이 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제73조(구 제47조) 및 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 경우, 조합원으로서의 지위를 상실하게 됩니다 (대법원 2015. 7. 23. 선고 2014두39593 판결).

이때 조합원의 지위를 상실하는 시점은 재건축사업에서 현금청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청기간 종료일 다음날입니다 (대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결, 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결).

2. 분양권의 확정 시점

가. 분양대상자(분양권자)의 확정 시점

분양대상자는 관리처분계획기준일(분양신청기간이 만료하는 날)을 기준으로 확정됩니다 ().

관리처분계획은 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등의 분양신청과 기타 이해관계인의 권리신고를 받은 후 장래 권리변환을 어떠한 방향으로 할 것인지의 설계를 정하는 구속적 행정계획으로서, 분양대상자를 확정하는 절차입니다 (서울행정법원 2019. 3. 21. 선고 2018구합62812 판결).

나. 분양권 취득 시점

재건축사업의 경우, 관리처분계획의 인가·고시가 있은 때 분양권을 취득하게 됩니다 (대법원 1996. 8. 23. 선고 95누6618 판결).

3. 양 시점의 구별

가. 시점의 차이

• 조합원 자격 확정: 조합설립인가 시점

• 조합원 자격 상실: 분양신청기간 종료일 다음날 (분양미신청 등의 경우)

• 분양권 확정: 관리처분계획기준일(분양신청기간 만료일) 또는 관리처분계획 인가·고시일

나. 법적 의미의 차이

조합원 자격은 조합의 구성원으로서의 지위를 의미하며, 이는 조합설립인가 시점에 확정됩니다. 반면, 분양권은 조합원이 분양신청을 통해 취득하는 권리로서, 분양신청기간 내에 분양신청을 한 조합원에게 관리처분계획을 통해 부여됩니다.

따라서 조합원 자격을 가지고 있더라도 분양신청을 하지 않으면 분양권을 취득할 수 없으며, 이 경우 분양신청기간 종료일 다음날 조합원 자격도 상실하게 됩니다 ().

4. 실무상 유의사항

가. 1세대 기준 판단 시점

1세대 구성의 기준시점은 분양신청기간 만료일을 기준으로 판단하는 것이 타당합니다. 분양대상자가 확정된 이후의 시점을 1세대의 기준일로 규정한다면 분양대상자의 변동이 발생하는 문제가 발생하기 때문입니다 ().

나. 청산금 지급의무 발생 시점

분양신청을 하지 않거나 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 현금청산대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 사업시행자가 정한 분양신청기간의 종료일 다음날이며, 현금청산의 목적물인 토지 등의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날입니다 (대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결, , ).

이상과 같이 정비사업에서 조합원 자격과 분양권은 각각 다른 시점에 확정되며, 분양신청 여부에 따라 조합원의 지위와 권리가 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

5. 그래서 분양권은 여부는 언제 확정됩니까?

가. 조합원 자격 ‘있다’고 해서 분양권이 바로 생기는 것은 아님

→ 조합원이어도 아래의 사유가 있으면 분양권을 못 받을 수 있음

• 무허가 건축물

• 분양대상 제외(상가, 공장 등)

• 1필지 다수세대·세대수 조정

• 무자격자 양수 등의 사유

• 투기과열지구 내 정비사업의 수분양자는 5년 내로는 투기과열지구에서 조합원으로서 분양신청을 할 수 없음.

나. 조합원이 아니어도 분양권이 주어지는 경우가 있음

• 재건축사업의 조합설립 미동의자의 경우 조합원이 아니지만, 분양신청기간 만료일 전까지 조합설립에 동의하고 분양신청이 가능함.

• 현금청산자이지만 정관이나 총회 의결이 있으면 분양신청이 가능함 ; 최초 분양신청기간에 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 자는 현금청산자가 되는 것이 원칙인데, 정관등으로 정하거나 총회 의결을 거친 경우 추가로 분양신청기회를 줄 수 있음(도시정비법 72조 5항).

다. 분양권은 반드시 ‘관리처분계획인가’가 나와야 확정됨

→ 관리처분인가 전에는 분양권을 기대할 수 있을 뿐, 확정은 아님.

라. 양도·승계 판단도 모두 관리처분계획인가 전후를 기준으로 판단

6. 결론

분양권 여부는 "조합의 관리처분계획안 수립 -> 관리처분계획안의 총희 의결 -> 관할관청의 관리처분계획 인가 이후"에야 확정됩니다.

따라서 관리처분계획인가 및 고시가 나오기 전에는 분양권이 나오는지 여부가 확정되지 않는바, 이 점을 유의하셔서 부동산 계약을 체결하시기 바랍니다.