아파트 하자소송, 책임제한과 제척기간으로 13억 중 4억 감축! 



오늘은 최근 서울중앙지방법원에서 선고된 대규모 아파트 하자보수 소송(2023가합XXXXX)에서 대기업 건설사 및 보증사를 대리하여 원고 청구액을 대폭 감축시킨 사례를 소개해드리고자 합니다.

📋 사건 개요

용인시 소재 236세대 규모 타운 아파트의 입주자대표회의가 시공사, 분양사, 보증사 등을 상대로 약 13억원의 하자보수금을 청구한 사건이었습니다.

원고 청구액: 약 13억 686만원

최종 인용액: 약 9억 1,036만원 (시공사)

🎯 주요 쟁점 및 대응 전략

1. 제척기간 항변의 성공적 적용

집합건물법상 하자담보책임은 2년, 3년, 5년, 10년의 제척기간이 적용됩니다.

✅ 우리의 주장

• 2018년 2월 사용검사 후 2023년 소 제기까지 상당 기간 경과

• 2년차, 3년차 하자에 대한 제척기간 도과 주장

✅ 결과

법원은 원고가 제척기간 도과를 자인한 부분에 대해 청구를 기각하였고, 이를 통해 상당액의 청구금액을 감축시킬 수 있었습니다.

2. 소멸시효 완성 항변 (건설공제조합)

건설산업기본법 제67조 제4항에 따라 공제조합에 대한 보증금 청구권은 보증기간 만료일로부터 2년의 소멸시효가 적용됩니다.

✅ 우리의 주장

• 2년차 하자 보증기간: 2020년 2월 25일 만료

• 소 제기일: 2023년 2월 10일 → 소멸시효 완성

✅ 결과

법원은 2년차 하자에 관한 건설공제조합의 소멸시효 항변을 전부 인용하여, 해당 부분 청구를 기각했습니다 (서울중앙지방법원 2025. 10. 23. 선고 2023가합46171 판결).

3. 책임제한 70% 적용

하자소송에서는 시공상 하자 외에도 자연적 노화, 사용자의 관리 소홀 등 다양한 원인이 복합적으로 작용합니다.

✅ 우리의 주장

• 사용검사일로부터 약 5년 8개월 경과 → 자연적 노화 발생

• 입주자들의 사용·관리상 잘못 가능성

• 시공상 하자와 기타 원인의 엄격한 구분 곤란

✅ 결과

법원은 공평의 원칙과 신의성실 원칙에 따라 손해배상책임을 70%로 제한하여, 실제 배상액을 대폭 감축시켰습니다 (서울중앙지방법원 2025. 10. 23. 선고 2023가합46171 판결).

4. 하자보수비 산정 관련 개별 쟁점 대응

원고가 주장한 수많은 하자 항목에 대해 하나하나 구체적으로 검토하고 반박했습니다.

✅ 주요 성과

• 조경하자 종결합의에 따른 조경 관련 하자 전부 제외

• 승강기, CCTV 등 선보수 완료 항목 하자 제외

• 균열보수, 방수공사 등 각종 공법 및 단가 관련 합리적 기준 적용

💼 본 사건의 의의

1. 제척기간·소멸시효의 전략적 활용

하자소송에서 시간의 경과는 피고에게 유리한 방어 수단이 될 수 있습니다. 본 사건은 제척기간과 소멸시효를 정확히 파악하고 적시에 주장하는 것이 얼마나 중요한지를 보여줍니다.

2. 책임제한의 적극적 주장

단순히 하자가 없다고 주장하는 것을 넘어, 설령 하자가 인정되더라도 다양한 원인을 고려한 책임제한을 적극 주장하여 실질적 배상액을 감축시킬 수 있었습니다.

3. 개별 쟁점에 대한 치밀한 대응

수백 개의 하자 항목 하나하나에 대해 기술적·법률적 검토를 통해 부당한 청구를 배제하고, 합리적인 보수비 산정 기준을 제시했습니다.

🏢 건설·부동산 분쟁, 김우중 변호사가 함께합니다

김우중 변호사는 대한변호사협회 인증 건설 전문 변호사로서, 시공사, 건설사, 보증기관을 대리하여 다수의 하자소송을 성공적으로 수행해왔습니다.

✨ 법무법인 선 김우중 변호사 팀의 강점

• 건설·부동산 분쟁 전문 변호사진 보유

• 제척기간, 소멸시효 등 절차법적 쟁점 정확한 파악

• 감정 결과에 대한 기술적 검토 및 반박 능력

• 책임제한 등 실질적 배상액 감축 전략 수립