⭐[재건축] 투기과열지구 조합원지위 양도, '지분권자별' 판단⭐

양유미 변호사

안녕하세요. 양유미 변호사입니다.

최근 서울 및 경기도까지 전부 투기과열지구로 묶이면서, 부동산 시장이 난리가 났죠.

법적인 관점에도 대부분의 부동산 관련 법령이 투기과열지구의 경우 강화된 규제를 하고 있기에,

이에 대한 꼼꼼한 검토가 필수입니다.

오늘은 「도시 및 주거환경정비법(도시정비법)」 제39조 제2항에 대한 최근 대법원 판례와 이에 따른 국토교통부 유권해석을 알아보고, 투기과열지구 조합원 지위 양도양수시 변화된 입장에 대해 설명드리겠습니다.

🚩 핵심 쟁점 : '공유 지분'의 조합원 지위 양도 판단 기준

도시정비법상 투기과열지구 내 재건축 사업에서, 주택을 여러 명이 공유(共有)하고 있다가 이를 양도할 경우, 양수인이 조합원 지위를 승계할 수 있는지 여부를 대표조합원 1인만을 기준으로 판단해야 하는지, 아니면 각 지분권자별로 판단해야 하는지

🔑 관련 법령

도시정비법 제39조(조합원의 자격 등)

② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우

6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우

7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

⚖️ 기존 해석

과거에는 투기과열지구 내 주택 공유 지분을 양도하는 경우, 도시정비법 제39조 제2항 각호의 양도 예외사유(예: 1세대 1주택자로서 소유·거주 기간 충족) 충족 여부를 대표조합원 1인만을 기준으로 판단하는 견해가 있었고, 국토교통부도 같은 취지로 판단하였습니다.

도시정비법 제39조 제1항에서 조합원 분양신청권, 총회의결권 등에 있어서 대표 조합원을 기준으로 한다는 명문 규정이 있으므로 공유지분의 매매시에도 대표조합원만을 기준으로 예외 요건을 판단하면 된다고 본 것입니다.

🧑‍⚖️ 대법원의 판결 (2022다228230)

대법원은 2025. 8. 14. 이와 달리, 조합원 지위 양도 예외 여부를 각 지분 양도인별로 판단해야 한다고 명확히 했습니다.

▶️ 판결 요지: 토지 또는 건축물의 소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우, 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 지분을 각각 양수했다면, 각 지분별로 해당 지분을 양도한 양도인이 각각 도시정비법 제39조 제2항 단서의 예외 사유(양도인 요건)를 구비하였는지를 따져야 한다.

▶️ 사례 적용: 예를 들어, 공유자 A는 예외 요건을 충족하고 공유자 B는 충족하지 못한 상태에서 양도가 이루어졌다면, 양수인은 A의 지분에 대해서는 조합원 지위를 취득하지만, B의 지분에 대해서는 조합원 지위를 취득할 수 없어 현금청산 대상이 됩니다. 즉, 하나의 주택이라도 지분별로 조합원 지위 인정 여부가 달라지는 것입니다.