임차권등기명령 셀프로 하는 방법

전세보증금을 아직 못 받았는데, 이사해야 한다면?

전세 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 하는 경우가 있습니다.
이럴 때 임차인이 자신의 권리를 보호하기 위해 활용할 수 있는 제도가 바로 임차권등기명령입니다.
이번 글에서는 변호사 도움 없이 셀프로 임차권등기명령을 신청하는 방법을 정리했습니다.

1. 임차권등기명령이란?

임차권등기명령은
임대차 계약이 끝났는데 보증금을 반환받지 못한 임차인이
기존 주택에서 이사를 나가더라도,
등기부에 ‘임차권’을 남겨 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다.

즉, 이사를 가도 “나는 여전히 보증금을 받을 권리가 있다”는 것을 법적으로 표시해두는 절차입니다.

2. 임차권등기명령을 해야 하는 이유

보증금을 받지 못한 상태에서 단순히 이사만 나가면
대항력과 확정일자가 모두 소멸되어 보증금 회수가 어려워집니다.

하지만 임차권등기명령을 해두면,

• 새로운 세입자가 들어와도 내 보증금 우선순위가 유지되고,

• 나중에 경매가 진행될 경우에도 보증금을 우선 배당받을 수 있습니다.

3. 임차권등기명령 셀프로 신청하는 절차

아래 절차를 순서대로 따르면 혼자서도 신청이 가능합니다.

(1) 관할 법원 확인

임차권등기명령은 임차 부동산 소재지 관할 지방법원에 신청합니다.
예: 서울 송파구 소재 주택 → 서울동부지방법원

(2) 필요한 서류 준비

다음 서류를 준비해야 합니다.

• 임차권등기명령 신청서 (법원 양식 있음)

• 임대차계약서 사본

• 주민등록등본 (전입일 확인용)

• 확정일자 받은 계약서 사본

• 보증금 미반환 사실 입증서류 (계약해지 통보 내용증명, 문자 등)

• 등록면허세 납부영수증 및 등기신청 수수료 납부서

신청서는 법원 민원실이나 대한법원 인터넷등기소에서 양식을 내려받을 수 있습니다.

(3) 수수료 납부

• 등록면허세: 보통 보증금의 0.2% 수준이며 최소 6,000원 정도
  → 위택스(wetax.go.kr) 또는 시청·구청 세무과에서 납부

• 등기신청 수수료: 3,000원(수입인지 구매)

• 송달료: 대략 1만 원대 (법원 내 무인발급기에서 납부)

(4) 임차권등기명령 신청서 작성

작성 요령은 다음과 같습니다.

• 신청취지: “임대차계약이 종료되었으나 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임차권등기명령을 구합니다.”

• 신청원인: 임대차계약 내용, 계약해지 경위, 보증금 미반환 사유를 간단히 기재

• 첨부서류 목록: 위에서 준비한 서류를 모두 기재

서류는 깔끔하게 정리해 제출하는 것이 좋으며, 불분명한 부분이 있으면 법원에서 보정명령(추가제출요구)이 나올 수 있습니다.

(5) 법원 제출

모든 서류를 준비한 뒤, 관할 지방법원 등기과 또는 민원실에 직접 제출하거나
등기우편으로 접수할 수도 있습니다.

(6) 법원 심사 및 등기 완료

법원이 서류를 검토해 요건을 갖춘 경우,
‘임차권등기명령 결정’을 내리고 등기소에 통보합니다.
등기소에서 등기 완료 후, 임차권등기 완료통지서가 임차인에게 송달됩니다.

이후에는 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

4. 임차권등기 후 주의사항

1. 보증금을 돌려받으면 반드시 등기 말소를 해야 합니다.
   → 임대인이 보증금을 반환하면, 임차인이 임차권말소등기 신청을 해야 합니다.

2. 등기 완료 전에는 이사하지 말 것
   → 등기신청을 해도 등기가 완전히 마쳐지기 전에는 대항력 유지가 불확실할 수 있습니다.

3. 보증금 반환청구소송과 병행 가능
   → 임차권등기명령은 권리보전 절차일 뿐, 실제 보증금 회수는 별도의 소송을 통해 가능할 수 있습니다.

5. 마무리

임차권등기명령은 절차가 다소 번거롭지만,
요건만 잘 갖추면 변호사 없이도 직접 신청할 수 있는 제도입니다.

다만 보증금 금액이 크거나 임대인과의 분쟁이 예상된다면,
보정명령 대응이나 말소등기까지의 절차를 위해 법률전문가의 조언을 받는 것이 안전합니다.