사건 개요
의뢰인 A씨는 성남시에 소재한 상가 건물을 소유하고 있었습니다.
A씨는 해당 건물을 주식회사 B에 임대했으며,
임차인은 월세 40만 원, 보증금 1,000만 원의 조건으로 약 2년간 임대차계약을 체결했습니다 .
그러나 임차인은 계약 초기 몇 달간만 월세를 지급한 후
이후로는 연체가 지속적으로 발생했습니다.
심지어 2023년 1월부터는 한 차례도 임대료를 지급하지 않았으며,
건물은 계속 점유하고 있었습니다.
A씨는 수차례 구두 및 문자로 독촉했으나 임차인은 응하지 않았고,
결국 임대차계약 해지 및 건물인도청구 소송을 제기하게 되었습니다.
법적 쟁점
이 사건의 핵심은 두 가지였습니다.
임대차계약 해지의 효력 발생 시점
임차인의 건물 점유 지속이 불법점유에 해당하는지 여부
「민법」 제640조는
“임차인이 차임을 2기 이상 연체한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”
고 규정하고 있습니다.
즉, 임차인이 2개월 이상 월세를 내지 않으면
임대인은 통보 없이도 계약을 해지할 수 있으며, 이후 점유는 불법점유가 됩니다.
법원은 A씨가
① 계약 해지 통보를 했고,
② 연체가 1년 이상 지속되었으며,
③ 임차인이 별도의 사정 없이 건물을 계속 점유하고 있다는 점을 들어
임차인의 점유가 부당이득에 해당한다고 판단했습니다 .
변호사의 조력
담당 변호사는 사건 초기부터 ‘임대인의 권리 회복’을 목표로 전략을 세웠습니다.
① 계약 해지 통보 및 증거 확보
내용증명과 문자 내역을 통해
임대인이 여러 차례 임차인에게 해지를 통보했다는 점을 입증했습니다.
② 연체 내역 계산 및 청구액 명확화
연체 임대료를 구체적으로 산정했습니다.
③ 불법점유에 따른 부당이득 청구 병행
임차인이 계속 점유 중인 기간의 부당이득 상당액도 함께 청구했습니다.
법원은 이를 인정해 사용료를 추가로 지급하도록 명령했습니다.
④ 공동피고 간 책임 분담 주장
임대차계약에 공동으로 연대책임을 지는 임차법인과 그 대표를 피고로 지정했습니다.
이에 법원은 “피고와 대표는 연대하여 지급의무를 진다”고 판시했습니다.
결과
법원은 2025년 1월,
임대인 A씨의 청구를 전부 인용했습니다.
또한 법원은
“피고의 장기간 연체는 임대차계약 해지 사유에 해당하며,
이후 점유는 부당이득으로서 원고에게 손해를 배상해야 한다.”
고 판단했습니다.
결과적으로 A씨는 건물 반환 및 연체임대료 전액을 회수할 수 있게 되었고,
피고 측은 강제집행을 피하기 위해 자진 퇴거를 결정했습니다.
변호사의 조언
임차인이 월세를 내지 않거나,
계약 해지 후에도 건물을 비워주지 않는 경우
임대인은 반드시 법적 절차를 통해 강제 인도명령을 받아야 합니다.
이번 사건처럼
① 차임 연체가 2개월 이상,
② 임대차계약서에 해지 조항이 존재,
③ 해지 통보가 적법하게 이루어진 경우에는
법원은 임대인의 손을 들어줍니다.
또한 임차인이 점유를 계속하면
그 기간만큼의 부당이득(월세 상당액)을 추가로 청구할 수 있습니다.
따라서 임대료 체납이나 건물 점유로 인한 피해를 입고 있다면
즉시 변호사 상담을 통해 건물인도청구 및 부당이득 반환 절차를 진행해야 합니다.
초기 대응이 늦어질수록 손해액이 커지고, 집행 과정도 복잡해집니다.
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