보증금 반환 거부한 임대인 상대로 전액 회수 성공한 사례 

사건 개요

의뢰인 A씨는 2022년 2월,
수원시 소재 빌라에 보증금 2억 2천만 원, 월세 10만 원 조건으로 입주했습니다.
A씨는 전세대출을 통해 일부 보증금을 충당했고,
임대인 B씨는 “계약 종료 시 전액 반환하겠다”는 약정을 서면으로 명시했습니다.

그러나 계약 만료일이 다가와도 보증금 반환이 이루어지지 않았습니다.
A씨가 여러 차례 연락을 시도했지만,
임대인은 “새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다”며 책임을 회피했습니다.

심지어 계약 종료 후에도 연락을 피하고,
이사비용과 대출이자 등으로 피해가 계속 발생했습니다.

결국 A씨는 임대차보증금 반환청구소송을 제기했습니다.

2. 법적 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 계약 종료 후에도 임대인이 보증금 반환을 거부할 수 있는가였습니다.

「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 따르면,

“임대차가 종료된 경우, 임대인은 지체 없이 보증금을 반환해야 한다.”

즉, 세입자가 이사를 나가고 계약이 만료되면,
임대인은 새 세입자 유무와 관계없이 즉시 보증금을 돌려줘야 합니다.

또한 계약 위반 시에는
「민법」 제393조 제1항에 따라 채무불이행에 따른 손해배상 책임을 져야 합니다.
본 사건에서는 임대인이 이행을 지연한 기간 동안 지연손해금까지 부담해야 했습니다.

변호사의 조력

담당 변호인은 소송 제기 전부터 A씨의 권리 보호를 위해
다음과 같은 전략으로 대응했습니다.

① 계약 종료 및 미반환 사실 입증
임대차계약서, 확정일자, 문자 메시지, 통화기록,
그리고 내용증명을 통해 A씨가 정상적으로 계약을 종료했음을 증명했습니다.

② 약정서 근거 확보
양측이 작성한 보증금 반환 약정서(계약 위반 시 배상 포함 조항)를 핵심 증거로 제출했습니다.
약정서에는 “임대차계약이 종료된 날부터 3개월 내 반환하지 않을 경우
2,500만 원의 위약금과 지연이자를 지급한다”는 내용이 포함되어 있었습니다.

③ 임대인의 책임 강조
변호인은 “세입자가 대출이자와 중개수수료 등 실질적 손해를 입었다”는 점을 근거로
채무불이행으로 인한 손해배상까지 함께 청구했습니다.

④ 지연손해금 산정 명확화
법원에 구체적인 손해 산정표를 제출했습니다.

결과

수원지방법원은 2025년 1월,
A씨의 청구를 전부 인용(승소)했습니다.

또한 법원은 “피고의 변제지연은 명백한 채무불이행”이라 판단하며,
“세입자가 입은 손해 중 대출이자 및 중개수수료까지 포함해 배상하라”고 명시했습니다.

결국 A씨는 보증금 전액과 이자, 위약금까지 모두 회수할 수 있었습니다.

변호사의 조언

전세계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 늘고 있습니다.
이 경우 “새 세입자가 들어와야 한다”거나 “잠시 기다려 달라”는 말은
법적으로 정당한 사유가 아닙니다.

임대차계약 종료 후 임대인이 반환을 미루면,
즉시 다음 절차를 밟아야 합니다.

• 내용증명 발송 및 반환 요구
  계약 만료일, 금액, 반환 기한을 명시해 증거로 남기세요.

• 임차권등기명령 신청
  이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

• 보증금 반환소송 제기
  지연이자가 매일 쌓이기 때문에, 빠른 소송 제기가 유리합니다.

이번 사건처럼
임대인의 명백한 지연행위가 확인되면,
법원은 원금 + 지연이자 + 손해배상금까지 모두 인정합니다.

전세보증금 반환이 지연되고 있다면,
주저하지 말고 전문가 상담을 통해 법적 절차를 신속히 진행하시길 권합니다.