🔹 점유이전금지가처분이란?

1. 점유이전금지가처분의 의미

‘점유이전금지가처분’은 부동산, 동산, 권리 등 ‘점유(실제 지배 상태)’가 중요한 사건에서, 그 점유를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 법원이 임시로 막는 보전처분입니다.
즉, 분쟁의 대상이 되는 물건이나 부동산을 누가 점유하고 있는지가 중요한 상황에서,
상대방이 몰래 점유를 넘겨버리면 나중에 권리를 보호받기 어렵기 때문에 “현 상태를 유지하라”는 명령을 내리는 것이죠.

예를 들어,

• 임차인이 아직 점유 중인 건물에 대해 집주인이 다른 사람에게 넘기려는 경우

• 명의는 타인에게 있지만, 실질적으로 내가 점유 중인 부동산이 있는 경우
  이런 상황에서 점유이전금지가처분을 신청할 수 있습니다.

2. 왜 필요한가?

민사소송은 시간이 꽤 오래 걸립니다.
그 사이에 상대방이 재산이나 물건을 다른 사람에게 넘겨버리면,
설령 내가 소송에서 이겨도 실제 권리를 회복하기 어렵게 됩니다.

점유이전금지가처분은 이런 문제를 예방하기 위해 존재합니다.
법원이 가처분 결정을 내리면,
상대방은 점유를 제3자에게 이전하거나 처분할 수 없고,
이를 어길 경우 점유침탈죄 또는 간접강제 등의 제재를 받을 수 있습니다.

3. 신청 요건

점유이전금지가처분은 아무 때나 가능한 것이 아니라,
아래 요건을 충족해야 합니다.

1. 보전의 필요성 – 점유가 이전되면 권리 행사가 불가능하거나 현저히 곤란해질 우려가 있어야 합니다.

2. 권리관계의 소명 – 신청인이 그 대상에 대해 일정한 권리를 가지고 있음을 ‘소명(약한 증명)’해야 합니다.

3. 급박성 – 점유가 실제로 이전될 위험이 임박해야 합니다.

4. 신청 절차

1. 관할 법원
   대상 부동산이 있는 곳의 지방법원 또는 지원에 신청합니다.

2. 신청서 작성

   • 당사자 인적사항

   • 대상물의 표시

   • 점유관계의 경위

   • 점유이전의 우려 사유

   • 보전 필요성 및 법률상 근거

3. 보증금 납부(담보제공)
   법원은 가처분 결정 전에 일정 금액의 담보를 요구할 수 있습니다.
   (보통 분쟁가액의 10~20% 수준으로 결정됩니다.)

4. 법원 심사 및 결정
   서류 심사를 거쳐 인용(허가)되면,
   법원은 등기나 집행을 통해 상대방에게 가처분 사실을 고지하게 됩니다.

5. 효력과 위반 시 제재

가처분 결정이 내려지면,
상대방은 제3자에게 점유를 넘기거나 처분할 수 없게 됩니다.
만약 이를 위반하면, 법원은 간접강제(일정 금액의 제재금 부과)나
형사상 집행방해죄로 처벌이 가능할 수 있습니다.

또한, 점유이전금지가처분은 본안소송(예: 소유권, 명도소송 등)이 끝날 때까지 효력을 유지합니다.
본안소송에서 승소하면, 가처분을 본안판결로 대체해 실질적 권리행사를 이어갈 수 있습니다.

6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 상대방이 이미 점유를 넘긴 뒤인데, 가처분이 가능할까요?
A. 이미 이전이 완료된 뒤라면 가처분은 소급해서 효력이 없습니다.
이 경우에는 부당이득반환청구나 소유권이전등기 말소 등 다른 방법을 검토해야 합니다.

Q. 점유이전금지가처분이 부동산 등기에 표시되나요?
A. 네. 부동산의 경우 ‘등기부 등본’에 가처분 사실이 기재되어,
제3자도 이를 확인할 수 있게 됩니다.

Q. 상대방이 계속 위반한다면 어떻게 하나요?
A. 법원에 간접강제신청을 하여 일정 금액을 부과하거나,
형사고소를 병행할 수도 있습니다.

7. 마무리

점유이전금지가처분은 소송 전 또는 소송 중에 ‘현 상태를 지키기 위한 안전장치’입니다.
신속한 신청과 적절한 증거 준비가 핵심이며,
요건과 절차가 까다롭기 때문에 변호사의 조력이 큰 도움이 됩니다.

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점유이전금지가처분은 소송 중 대상 부동산이나 물건의 ‘현상 유지’를 위해,
점유를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 법원이 임시로 명령하는 조치입니다.