오피스텔 분양계약 해제, 설명과 다를 때 가능할까?

1. 오피스텔 분양계약, 신중해야 하는 이유

오피스텔은 주거와 투자 목적이 혼합된 부동산 상품으로, 분양단계에서의 설명이나 광고가 실제와 다를 경우 분쟁이 자주 발생합니다.
“분양 당시 설명한 것과 다르다”는 이유로 계약 해제를 원하더라도, 단순한 기대나 오해만으로는 법적으로 인정받기 어렵습니다.
따라서 법적으로 계약을 해제할 수 있는 요건을 정확히 이해해야 합니다.

2. 설명과 다른 경우, 언제 계약 해제가 가능한가?

(1) 분양계약상 ‘중요한 부분’이 허위로 설명된 경우

가장 핵심이 되는 기준은 “중요한 사항에 대한 허위 또는 부정확한 설명”입니다.
예를 들어 다음과 같은 경우에는 해제 사유로 인정될 수 있습니다.

• 실제 면적이 계약서상 면적보다 현저히 작은 경우

• 분양 당시 약속한 전용시설(피트니스, 주차공간, 커뮤니티 등)이 설치되지 않은 경우

• 건축 용도, 층수, 조망, 방향 등 중요한 구조나 환경이 다르게 시공된 경우

• 수익형 오피스텔로 홍보했지만 임대수익 보장이 허위였던 경우

이처럼 계약 체결의 중요한 판단 근거가 되는 정보가 허위·과장이었다면,
민법상 ‘사기나 착오에 의한 계약’으로 인정되어 계약 해제 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.

3. 단순 불만과 법적 해제 사유의 구분

다만 모든 차이점이 해제 사유가 되는 것은 아닙니다.
예를 들어 다음과 같은 경우는 법적으로 인정되기 어려운 사례입니다.

• 분양 홍보자료에 ‘역세권’, ‘투자 유망지역’ 등의 추상적 표현이 있었던 경우

• 인근 개발 계획이 무산된 것처럼 외부 요인으로 수익성이 달라진 경우

• 분양 직원이 구두로 한 일반적인 의견(“임대 잘 나갈 거예요”) 수준의 말

이 경우에는 법적으로 ‘중요한 계약 내용의 위반’이 아니라 단순한 기대의 불일치로 보기 때문에
계약 해제가 어렵습니다.

4. 계약 해제를 위한 실무 절차

(1) 분양사 측의 허위·과장 입증

먼저, 당시의 광고물·홍보자료·상담 녹취·문자 내역 등을 확보해야 합니다.
이 자료들이 실제 시공 내용이나 분양 조건과 명확히 다르다는 점을 입증하는 것이 핵심입니다.

(2) 내용증명으로 해제 의사 통보

허위 설명이 확인되면, 변호사 조력을 받아 내용증명 우편을 통해 해제 의사를 공식적으로 통보합니다.
이후에는 계약금·중도금 반환 청구, 필요시 손해배상 청구소송으로 이어질 수 있습니다.

5. 분양대행업체·시행사 상대의 법적 대응 팁

• 분양대행사 직원의 발언도 법적으로는 시행사(분양 주체)의 책임으로 인정될 수 있습니다.

• 따라서 "대행사 직원이 그렇게 말했지, 시행사는 몰랐다"는 주장은 받아들여지기 어렵습니다.

• 피해 사실을 입증할 수 있는 자료(문자, 카톡, 녹음 등)는 가능한 한 빠르게 확보해야 합니다.

6. 변호사 조력의 필요성

분양계약 해제 분쟁은 단순히 “설명이 달랐다”는 주장만으로는 해결되지 않습니다.
허위·과장 광고와 계약 내용의 불일치, 그리고 그로 인한 손해 발생을
법적으로 논리 있게 구성해야 하며, 분양사 측은 통상적으로 법률대리인을 통해 강하게 대응합니다.

따라서 계약금 반환, 위약금 문제, 해제 통보 절차 등은
부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 전략적으로 진행하는 것이 안전합니다.

한 줄 정리

“분양 설명과 실제가 다르다면, 허위·과장 여부를 입증해 계약 해제가 가능합니다.”