부동산 계약금 반환소송, 절차부터 준비까지 한눈에 정리

법무법인 반향 정찬 변호사

부동산 거래 중 계약이 무산되었는데 계약금을 돌려받지 못하는 경우, 어떻게 해야 할까요?
단순히 ‘계약이 파기됐다’는 이유만으로 반환을 요구하기는 어렵습니다.
계약금의 법적 성격과 반환 요건, 그리고 소송 절차를 정확히 이해해야만 권리를 지킬 수 있습니다.

이번 글에서는 부동산 계약금 반환소송의 절차와 핵심 포인트를
법무법인 반향 정찬 변호사가 단계별로 설명드립니다.

1. 계약금 반환소송이 필요한 상황

부동산 거래에서 계약금은 단순한 보증금이 아니라,
계약 의사를 확정하는 중요한 법적 행위입니다.

민법상 계약금은 계약이행의 증거이자
불이행 시 위약금의 성격을 가지는데요.
다음과 같은 경우에는 매수인이 계약금 반환 청구를 검토할 수 있습니다.

• 매도인이 계약을 이행하지 않은 경우

• 사기나 강박으로 계약이 체결된 경우

• 계약 내용과 다른 부동산이 제공된 경우

이런 사정이 있다면 매수인은
이미 낸 계약금의 2배까지 반환을 청구할 수 있습니다.
이는 민법 제565조가 근거가 되며,
계약 위반에 따른 손해배상 원칙으로 인정됩니다.

2. 반환이 가능한 법적 근거

계약금 반환 청구권은 민법 제565조에 규정되어 있습니다.
매도인이 약속을 지키지 않을 경우 매수인은 계약을 해제하고
이미 낸 계약금의 2배를 청구할 수 있습니다.

반면, 매수인이 단순히 마음이 바뀐 경우라면
원칙적으로 계약금을 돌려받을 수 없습니다.

다만 계약서 없이 지급된 금액이라면,
그 돈이 ‘계약금’이 아니라 ‘증거금’으로 인정될 가능성이 높습니다.
또한 사기, 강요 등으로 계약이 체결되었다면
계약 자체가 무효로 판단되어 반환이 가능합니다.

3. 소송 전 단계별 해결 절차

바로 소송으로 가기보다, 단계별 접근이 효율적입니다.

① 직접 협의
상대방에게 상황을 명확히 전달하고 합의를 시도합니다.
이때는 증거 확보를 위해 서면 또는 문자로 기록을 남기는 것이 좋습니다.

② 내용증명 발송
협의가 어렵다면 내용증명을 보내 법적 압박을 가할 수 있습니다.
내용증명에는 계약 내용, 위반 사유, 요구사항, 기한을 구체적으로 적어야 하며
가능하면 변호사 명의로 발송하는 것이 효과적입니다.

③ 법원 조정 절차 활용
내용증명 후에도 해결되지 않는다면
법원 조정제도를 통해 분쟁을 조정할 수 있습니다.
정식 소송보다 절차가 간단하고 시간과 비용이 적게 듭니다.

※ 주의: 협의·내용증명·조정 과정에서 작성된 문서는
나중에 소송 시 중요한 증거로 활용될 수 있으므로 반드시 보관해야 합니다.

4. 소송 절차와 준비 서류

부동산 계약금 반환소송은 소장 작성으로 시작됩니다.
소장에는 청구 취지와 청구 원인을 구체적으로 적고,
계약 체결 경위와 위반 사실을 명확히 설명해야 합니다.

필수 증거 서류는 다음과 같습니다.

• 계약서 원본 또는 사본

• 계약금 입금 내역(통장 사본, 이체 내역 등)

• 문자, 이메일 등 대화 기록

• 내용증명 발송 증빙

• 등기부등본, 건축물대장 등 부동산 관련 서류

소송은 부동산 소재지의 관할 법원에 제기하며,
청구 금액에 따라 인지대와 송달료를 납부해야 합니다.

또한 상대방이 재산을 처분해버릴 가능성이 있다면
가압류 신청을 통해 재산을 보호하는 것이 좋습니다.

5. 재판 중 주요 쟁점과 대응 전략

재판에서는 다음과 같은 쟁점이 다뤄집니다.

• 계약의 성립 여부

• 불이행 책임 주체

• 계약금의 법적 성격

이에 따라 다음과 같은 대응이 필요합니다.

1. 계약금이 아닌 단순 예약금이라고 주장할 경우
   → 계약 당시 상황, 금액 지급 목적 등으로 계약금임을 입증해야 합니다.

2. 매수인에게 책임을 돌리는 경우
   → 매수인의 성실한 이행 의사와 준비 과정을 증명할 자료가 필요합니다.

3. 조건 변경 합의 주장
   → 변경 합의가 없었음을 보여줄 명확한 증거를 제시해야 합니다.

또한 손해배상 산정 시
계약금 외에 중개수수료, 감정평가비, 이자 손실 등도 포함될 수 있습니다.

6. 변호사 도움의 필요성과 선택 기준

부동산 계약금 반환소송은
계약 해석과 법리 판단이 복잡해 전문적인 접근이 필요합니다.

다음 기준을 참고해 변호사를 선택하는 것이 좋습니다.

• 부동산 분쟁 경험과 전문성

• 유사 사건 승소 사례

• 사건 진행 중 소통의 신속성

• 명확한 비용 안내

• 의뢰인 후기 및 평판

상담 시에는 계약서, 입금증, 통신 기록 등을 준비하고
사건 경위를 시간 순으로 정리해 오면 정확한 조언을 받을 수 있습니다.

7. 정리하며

부동산 계약금 반환 문제는 단순한 돈 문제가 아니라
계약의 신뢰를 회복하는 과정입니다.

충분한 증거와 법적 근거를 갖추고 절차적으로 대응한다면
계약금을 돌려받을 가능성이 높습니다.

다만 절차가 복잡하고 시간이 소요되므로
전문가의 조력을 받는 것이 안전합니다.

법무법인 반향은
부동산 분쟁 및 계약 관련 소송을 전문적으로 다루며,
정확한 법률 자문과 실질적인 해결 방안을 제공합니다.