단독주택 상속시 감정평가해야하나요? 

상속이 개시되어 부동산 등의 재산을 상속받게 되면 이는 부의 무상이전에 해당하기 때문에 법이 정한 기한내에 상속세 신고를 해야 합니다.

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상속재산의 평가는 상속개시일(사망일 또는 실종선고일) 현재의 시가로 평가하는데요,

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단독주택처럼 시가 산정이 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 보충적 평가방법에 따라 평가한 가액을 시가로 봅니다.

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그런데 올 해 1월 국세청이 ‘상속세 및 증여세 사무 처리 규정’을 개정해 공포·시행하면서 주거용 부동산에 대해서도 감정평가사업이 확대되었는데요,

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단독주택 상속세 신고시 상속인들의 주의가 요구되고 있습니다.

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법률사무소 카라

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오늘은 단독주택 상속세 신고시 시가 반영 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

상속세 신고기한 놓치면 어떻게 되나요?

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상속세 신고서를 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6월 이내에 관할세무서에 제출해야하며 피상속인이나 상속인 전원이 비거주자인 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 9월 이내에 신고서를 제출해야 합니다.

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상속세 법정신고기한 내에 상속세 신고서를 제출하면 신고세액공제 3%를 적용받을 수 있는데요,

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상속세 법정신고기한까지 상속세를 신고하지 않거나 과소신고하는 경우에는 세액공제 혜택을 적용받을 수 없을 뿐만 아니라 가산세를 추가로 부담하게 됩니다.

신고하지 않거나 과소신고하는 경우 부담하는 가산세

일반 무신고 가산세 : 일반 무신고납부세액 × 20%

부정 무신고 가산세 : 일반 무신고납부세액 × 40%

일반 과소신고 가산세 : 일반 과소신고납부세액 × 10%

부정 과소신고 가산세 : 부정 과소신고납부세액 × 40%

한편 상속세를 납부하지 않거나 납부할 세액에 미달하게 납부하면 납부지연가산세를 추가로 부담하게 됩니다.

납부를 지연하는 경우 부담하는 가산세

납부지연 가산세 : 미납·미달납부세액 × 미납기간 × 이자율

* 미납기간 : 납부기한의 다음날부터 자진납부일이나 납세고지일까지의 기간

* 이자율 : 22/100,000

단독주택 상속시 감정평가해야하나요?

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상속재산 평가는 시가로 평가하는 것이 원칙입니다만 시가 평가가 불가한 경우에는 공시지가로 평가합니다.

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그런데 지난 2020년 국세청이 꼬마빌딩이나 단독주택 등 시가를 알 수 없어 기준시가에 따라 신고하는 부동산에 대해 ‘감정평가를 실시해 상속·증여재산의 가액을 산정하겠다고 발표한 뒤 2023년 7월 ‘추정시가-기준시가 간 차이가 10억 원 이상, 또는 차이의 비율이 10% 이상인 경우 감정평가 대상을 선정할 수 있다’는 기준을 제시해 과세관청이 자의적으로 평가 대상을 선별해 감정평가를 할 수 있게 되었습니다.

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다시말해 공시 가격과 추정시가가 10% 이상 차이날 경우 감정평가대상이 될 수 있어 보충적 평가방법인 공시지가로 상속세 신고를 했다가 추가로 과세 처분을 받게 되는 경우가 있을 수 있다는 뜻입니다.

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따라서 ​상속주택의 공시 가격과 시세 차이가 크다고 판단될 경우 부동산 가격 상승기에 해당 부동산을 상속받아 처분할 예정이라면 오히려 감정평가를 받는 것이 유리할 수 있습니다.

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반대로 상속받은 부동산 가격이 감정 가액 이하로 하락하게 될 것이 예상된다면 굳이 감정평가를 받을 필요가 없습니다.

기준시가로 상속주택 신고 후 주택 처분.

상속일로부터 약 1년 1개월 후 있었던 위 단독주택의 매매가를 상속일 당시 시가로 보아 상속세 처분은 위법하다고 판단한 사례 (서울행정법원 2023구합69138 상속세부과처분취소판결)

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형제인 A와 B는 부친 사망후 단독주택을 물려받고 기준시가로 신고한 뒤 상속세를 납부했습니다.

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이후 해당 주택은 처분되었는데요,

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그러자 과세관청은 상속세 신고기한으로부터 9개월 이내에 이 사건 주택의 양도가 있었으므로 상증세법 제60조 및 구 상속세 및 증여세법 시행령(2021. 1. 5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 단서에 따라 평가심의위원회의 심의를 거쳐 이 사건 매매가액을 이 사건 주택의 시가로 하여 상속세를 경정하여야 한다고 결정하고 추가로 상속세 약 4억원을 더 내라고 처분했습니다.

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이에 상속인이 상속세 처분이 위법하다며 서울행정법원에 소송을 제기했는데요,

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재판부는 상속일과 매매일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보기 어렵고, 법원 감정가는 상속세 과세표준 신고기한으로부터 9개월 내에 감정이 이루어진 것이 아니고 둘 이상의 감정기관에서 감정한 것도 아니므로 그 감정가를 이 사건 주택의 시가로 사용할 수 없다는 이유로 상속세 처분을 전부 취소하라는 판결을 내렸습니다.

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평가기간 외의 기간(평가기준일 전 2년, 상속세 과세표준 신고기한부터 9개월)에 감정이 있는 경우에는 가격변동의 특별한 사정이 없음을 전제로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정가액을 비로소 사용할 수 있습니다.

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다만 위와 같이 시가 감정과 관련하여 가격산정기준일과 감정가액 평가서 작성일에 시간적 제한을 둔 것은 소급감정에 의한 시가의 인정범위가 제한 없이 확장되는 것을 방지하기 위한 취지이므로 엄격히 판단할 필요가 있다는 뜻입니다.

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따라서 억울하게 상속세 처분을 받았다고 생각된다면 상속전문변호사의 법률조력을 받아 상속세 부과 취소처분소송을 구해볼 수 있습니다.